Дольщиков, оставшихся без жилья, за год стало больше почти на треть

Московское ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» (ФСК «Лидер») собирается в начале 2016 г. закрыть сделки по покупке в Петербурге нескольких участков общей площадью около 30 га. Не все эти участки имеют согласованную градостроительную документацию. В обмен на согласования компания готова взять на себя социальную ответственность и помочь достроить проблемные дома с обманутыми дольщиками, сказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Представителям застройщика переданы для изучения документы по проблемным домам, но конкретных решений пока нет, говорит представитель комитета по строительству.

Дольщиков, официально признанных пострадавшими из-за незавершенных строек, в конце января, по данным комитета по строительству, было 6757 человек, а к началу ноября стало почти 10 000. Проблемными признаны 22 объекта, в их числе объекты группы компаний «Город», которая не смогла построить дома примерно для 5000 дольщиков (некоторые из них ждут своих квартир с 2013 г.). В конце октября был арестован Максим Ванчугов – учредитель «Города» и брат депутата Государственной думы Романа Ванчугова. Незадолго до ареста он рассказывал «Ведомостям», что на завершение трех комплексов требуется 8–9 млрд руб.

Статус пострадавшего дольщика получить непросто, на деле владельцев квартир в объектах, сроки ввода которых перенесены, гораздо больше, продление сроков – основной риск покупки квартиры у застройщика, говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев. Официальное количество проблемных домов надо умножать на два, ведь сейчас уже понятно, что многие объекты, сдача которых была обещана в 2016 г., сданы не будут, согласна дольщица ГК «Город» и активистка организации «Сила в движении» Алла Андреева. По ее оценке, в 2016 г. людей, оставшихся без жилья из-за проблем застройщиков, станет заметно больше. Среди компаний, остановивших стройки в этом году, – «СУ-155» (у нее более 4000 дольщиков в Петербурге и Ленинградской области) и «О2 девелопмент» (около 3000 покупателей). «Сдача нашего корпуса в проекте «О2 девелопмента» «Моя стихия» в Парголове запланирована на II квартал 2016 г., но стройка остановлена, возведено всего два этажа, техники на объекте нет», – рассказала на митинге одна из дольщиц проекта. В «О2 девелопменте» утверждают, что в рамках действующего разрешения на строительство сдача объекта состоится в конце 2017 г., а работа на площадке ведется согласно сроку, указанному в документе. Гендиректор «О2 недвижимости» Елена Беседина объясняет сложности компании «объективными причинами». Ключевым моментом стал переход с заключения договоров по схеме ЖСК на договоры долевого участия, говорит она. Из-за повышения ключевой ставки проценты по ипотеке для клиентов ЖСК выросли в среднем в 1,5 раза, в результате потенциальные покупатели, ориентированные на жилье эконом-класса, потеряли возможность кредитоваться, а компания столкнулась со спадом продаж, рассказывает Беседина. По ее словам, поправки в закон о страховании, которые вступили в силу с 1 октября 2015 г., привели к тому, что пришлось перезаключать договоры со страховыми компаниями на новых условиях, в это время сделок и денежных поступлений у компании не было. На это наложились проблемы в экономике – люди в условиях кризиса не чувствуют уверенности в завтрашнем дне, опасаются брать ипотеку, все это негативно отразилось на спросе и не дало компании вести строительство заявленными ранее темпами, говорит Беседина.

В Ленинградской области количество пострадавших дольщиков, наоборот, сократилось за год на 1500 человек до 217, за последние три года было завершено около 10 проблемных объектов, говорит представитель областного правительства. Он добавляет, что для решения проблемы используется два пути – реализация непроданных площадей и предоставление инвестору земельного участка на льготных условиях. Правда, областные чиновники пока не учитывают пайщиков «О2 девелопмента», который реализует проект «Силы природы» в Мурине. Квартиры там ждет около 2000 человек. Осенью чиновники отозвали у «О2 девелопмента» разрешения на строительство третьей, четвертой и пятой очередей «Сил природы», где продажи еще не начинались. Среди причин называлась недообеспеченность проекта социальными объектами и парковками.

Вопрос с подключением «Сил природы» к сетям уже решен, в завершающей стадии согласования находится договор с УК «Мурино», через которую должны быть подключены к сетям водообеспечения и водоотведения первая и вторая очереди комплекса, это снимет препятствия для достройки и ввода их в эксплуатацию, говорит Беседина.

Выгодный обмен

Некоторые застройщики пытаются воспользоваться ситуацией. Они готовы достроить проблемные дома, если власти пойдут им навстречу в других проектах. Например, московская Glorax Development собирается вложить 3 млрд руб. в завершение строительства в Петербурге трех домов «ПСМ классик», два из которых обременены договорами с 285 дольщиками. По третьему участку на Костромском проспекте, 44, обязательств нет. В ноябре там стартовали продажи – стоимость от 90 000 руб. за 1 кв. м, квартиры – от 3,97 млн руб., рассказывает гендиректор Алексей Балыкин. Приступить к двум проблемным объектам девелопер планирует в следующем году.

По словам Балыкина, компания рассчитывала увеличить площади в домах с дольщиками на 10 000 кв. м, но это ей не удалось. В качестве компенсации городская администрация обещала увеличить показатели или оптимизировать инвестиционные нагрузки по другим объектам компании. Glorax Development реализует в Петербурге проект «Английская миля», а в сентябре приобрела 15 га на намывных территориях Васильевского острова, где планирует построить более 400 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость этого проекта Балыкин оценил в 18 млрд руб. Всем застройщикам намывных территорий предстоят расходы на подведение инфраструктуры.

Обычно проблемными становятся проекты эконом-класса и опыт работы с такими проектами в Подмосковье у ФСК «Лидер» очень большой, говорит Воронин. По данным пресс-службы компании, в Московской области она достроила семь проблемных домов и сейчас занимается еще одним.

Жилье с риском

Риски для покупателей в долевом строительстве были всегда, но сейчас они особенно высоки, считает директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер групп» в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов. В первую очередь рискуют дольщики небольших строительных компаний, которые только выходят на рынок или возводят один-два дома, говорит он. Продажи на рынке сократились, цены на материалы и себестоимость строительства выросли, а у подрядных организаций исчез «подкожный финансовый жирок, который позволял им строить авансом», говорит Виноградов. Ситуация с подрядчиками, когда «сначала стулья, а потом деньги», сегодня не проходит, они требуют деньги вперед и предпочитают работать с крупными игроками, в которых уверены и которые гарантируют им оплату, добавляет Виноградов. Что касается крупных игроков, то с теми, кто пережил первый год кризиса и «не посыпался», уже ничего не случится, так как они смогли адаптироваться и выстроить грамотную финансовую политику, уверяет он.

Не размер компании определяет ее надежность, уверен Андреев из NAI Becar. «Сейчас 10 крупных компаний обеспечивают фактически половину объема строительства нового жилья, но крупные застройщики часто задерживали ввод объектов не на один год, в то время как небольшие компании возводили качественные объекты в срок», – рассуждает он.Покупать нужно только готовое жилье с зарегистрированным правом собственности, в крайнем случае дом у понятного застройщика с готовностью 80%, да и это большой риск, категоричен нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. Ситуация в отрасли критическая – требования к инфраструктуре ужесточаются, стоимость финансирования для застройщиков высока, а большая часть квартир продается по ипотеке с субсидируемой ставкой, добавляет он.

Любая покупка строящейся недвижимости, особенно в стадии котлована, сейчас рискованна, поэтому нужно тщательно выбирать проект и застройщика, согласен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена». Среди наиболее характерных тревожных признаков – задержка оплаты услуг контрагентам и зарплаты сотрудникам, расчеты по бартерным схемам, отказ от расторжения договоров по заявлениям дольщиков, значительная кредитная нагрузка, просрочки по оплате кредитов, судебные тяжбы, перечисляет Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands. На ранней стадии строительства необходимо обращать внимание на темпы – чем больше и активнее компания строит, тем меньше у нее проблем с финансированием, говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.».

А руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева считает, что за год ситуация изменилась незначительно. Причиной проблем у некоторых игроков рынка были собственные сложности – это могли быть ошибки в управлении, непонимание строительного процесса как такового, ошибки в обеспечении финансирования проектов, добавляет Трошева. Если компания реализует жилье по ФЗ-214 и заключает с покупателем договор долевого участия, это исключает возможность двойных продаж, говорит она. Одним из критериев оценки застройщика может стать его поведение в 2008–2009 гг. – если он тогда замораживал стройки, но продолжал привлекать средства дольщиков, это должно насторожить, считает эксперт. Насторожить должен и демпинг – если цена квартиры намного ниже аналогичной в соседних строящихся объектах, то это может свидетельствовать о проблемах у застройщика, говорит Трошева.

В сложной экономической ситуации у компании должна быть возможность диверсифицировать риски, считает Виноградов. У «Лидер групп» в строительстве в Петербурге и Москве находится 18 объектов и, если какой-то из них будет продаваться плохо, всегда остается возможность перераспределить финансовые потоки, чтобы сохранить позитивную динамику, рассуждает он. А мелкие компании зачастую лишены возможности такой рокировки и следующий год будет для них еще более сложным, предрекает Виноградов.

Снижение спроса привело к тому, что небольшие строительные компании, крайне зависимые от поступлений с текущих продаж, вынуждены откладывать сдачу объектов в эксплуатацию на более поздний срок, говорит Андреев. Основной проблемой на рынке жилищного строительства он называет несущественную поддержку со стороны государства. «Единственным шагом навстречу строительному сегменту стало введение субсидированной ипотеки, но для развития рынка этого мало», – говорит Андреев.

«При работе с проектами по спасению обманутых дольщиков есть три основных сценария решения проблемы, один из них – выделение средств на достройку объекта из городского бюджета, но это ведет к нагрузке на бюджет, а риски дольщиков полностью не снижаются», – говорит Воронин. По его словам, другой вариант – выделение компании, которая будет достраивать, участка с согласованным градостроительным планом в нужном для нее месте для покрытия расходов на строительство проблемного объекта. Но, по словам Воронина, самый распространенный сейчас третий вариант, когда строительная компания, у которой уже есть участок без согласований, осуществляет опережающее финансирование по проектам с обманутыми дольщиками, а городские власти обсуждают с ней оперативное согласование строительных документов.