В новой Москве строящихся офисов хватит, чтобы трудоустроить 300 000 клерков

Схожая концепция уже реализована на севере от Москвы, в химкинском «Кантри парке» (57 000 кв. м, более 3000 рабочих мест, девелопер – BPS International), в котором есть конференц-зал, кафе и ресторан, банк и банкоматы, туристическое агентство и бюро переводов, магазины и салоны красоты, даже яхт-клуб. В «Кантри парке» находятся офисы Volvo, Nokian Tiers, Mercedes-Benz, Metro Group и др.

Ежедневно, по подсчетам экспертов Высшей школы экономики, миллион человек едет утром из Подмосковья в Москву на работу, а вечером возвращается домой. Основную долю маятниковых мигрантов составляют люди наиболее эффективного трудового возраста, от 25 до 40 лет. В среднем они проезжают 50 км в одну сторону, затрачивая на дорогу 1,5–2 часа, и столько же тратят на дорогу обратно.

Изменить вектор и напряженность миграционных потоков могли бы рабочие места по границам МКАД для жителей окрестных населенных пунктов и столичных окраин. Власти по обе стороны кольцевой призывают девелоперов активнее вкладываться в строительство новых бизнес-парков с развитой инфраструктурой. Это работа для так называемых белых воротничков, но в Москве и области чуть ли не каждый второй сейчас – офисный сотрудник и передвигаться предпочитает на личном транспорте. Так что логика проста: чем больше белых воротничков смогут трудоустроиться рядом с домом, тем свободнее будут дороги. Осталось найти компании, которые готовы переместить офисы за МКАД.

Йога на крыше паркинга

По словам Елизаветы Голышевой, замруководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, за МКАД в настоящее время насчитывается около 0,5 млн кв. м качественных офисов класса А и В+. Это около 3% от общего объема офисных площадей столицы (более 17 млн кв. м). Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», считает, что перспективы у бизнес-центров за МКАД неплохие. По подсчетам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в новых построенных и строящихся центрах в ближайшие годы могут получить работу до 300 000 белых воротничков. В числе крупных бизнес-парков, построенных и достраиваемых вблизи МКАД, сейчас выделяются Comcity, Neopolis, «К2», а также не относящиеся к новой Москве «Химки кантри парк» и «Рига лэнд».

Многофункциональный деловой центр «К2» на Калужском шоссе, в 2 км от МКАД, занимает 12 га, девелопер – Storm Properties. Строительство началось в апреле 2013 г. Сейчас в эксплуатацию ввели два корпуса из четырех (40 500 кв. м). Работать в «К2» могут до 6000 человек, сейчас здесь рабочие места получили уже около 3000.

Бизнес-парк Comcity (на фото) в новой Москве рядом со строящейся станцией метро «Румянцево» возводится по принципу «город в городе»: на 45 га появятся офисные помещения общей площадью 430 000 кв. м, необходимая инфраструктура, включающая торговую галерею с ресторанами, кафе, отделениями банков, магазинами, аптекой, детским садом, фитнес-центром с бассейном и другими зонами обслуживания. Парковка рассчитана более чем на 1600 машин. Работать здесь в общей сложности смогут до 20 000 сотрудников. Сейчас введена в эксплуатацию первая очередь бизнес-парка (107 546 кв. м офисных помещений, 7077 кв. м торговых), это около 6000 рабочих мест. Девелопер и управляющая компания – PPF Real Estate. Как ранее сообщали «Ведомости», «Ростелеком» намерен в следующем году перебазировать в этот бизнес-парк основную часть своих московских подразделений, для чего арендовал там 58 460 кв. м на 15 лет. Среди арендаторов фазы «Альфа» также ГК «Систематика», Oracle, «Астерос».

«Деловой квартал Neopolis – это четыре офисных здания и два наземных арт-паркинга, – рассказывает еще об одном новомосковском бизнес-центре его директор по маркетингу Светлана Григорьева. – Объект расположен на пересечении Киевского шоссе и ул. Родниковой в 900 м от будущего метро «Саларьево». Ввод в эксплуатацию планируется в конце 2015 г.». Григорьева описывает проект как «первый в Москве lifestyle бизнес-центр, где реализована идея work-life balance», т. е. совмещение бизнес-процессов с общением, творческим развитием, отдыхом. «Например, все объекты имеют эксплуатируемые кровли. В офисных зданиях на крышах обустроены террасы, а крыши паркингов общей площадью 8870 кв. м превращены в площадки для занятия спортом (есть тренажеры, гольф, мини-футбол) и релакс-зоны для занятия йогой и аэробикой, работы на свежем воздухе», – описывает она. Под объекты инфраструктуры отведено более 10 000 кв. м; кроме магазинов и салонов красоты здесь будет фитнес-клуб с 25-метровым бассейном. «Будет здесь и отдельная зона для детей. Творческие мастерские, работающие с 9 утра до 7 вечера, могут служить альтернативой детскому саду», – обещает Григорьева. Neopolis сможет предоставить 5500 рабочих мест. Пока ведутся переговоры, заключенных сделок нет.

Всего в 2015 г. в новой Москве, по словам Ильи Фокина, директора департамента брокериджа NAI Becar, ожидается ввод в эксплуатацию около 200 000 кв. м нежилых помещений, из них 30% придется на торговые объекты, 70% – на офисные помещения.

Кто переезжает за МКАД

Литинецкая не видит препятствий для переезда крупных компаний в «замкадные» кабинеты. «Главное, чтобы в Москве у них оставался представительский офис, – говорит она. – К примеру, немецкая компания «Эрманн» расположена в Раменском районе, но имеет головной офис в столице».

«Бизнес-парки за МКАД подходят не всем компаниям – она «работает» на определенные секторы рынка (IT, FMCG, бэк-офисы банков, автомобильных дилеров), – уверена Голышева. – Для компаний, которым необходимо 30 000 кв. м и больше, бизнес-парки являются фактически единственной площадкой на рынке. Играет роль и развитость инфраструктуры – если арендаторы получают весь набор услуг, необходимый для комфортной работы».

Арендаторы в новой Москве – это в первую очередь крупные компании, которые оптимизируют затраты на аренду, считает Фокин. Или торговые, производственные фирмы, которые неподалеку или по этому направлению имеют склады или производства. В Neopolis рассчитывают на молодые, инновационные предприятия, которые рассматривают офисы не только как место работы, но и как территорию активной социальной жизни.

Есть компании, которым за МКАД требуется небольшой офис класса А. Обычно где-то поблизости живет гендиректор, акционер или топ-менеджеры. Новые бизнес-парки в новой Москве избавили их от изнурительных поездок по пробкам в центр города.

Откуда кадры

Переезд за МКАД может повлечь за собой потерю части сотрудников, но в целом компании могут восполнить эти потери за счет жителей близлежащих районов. Или предложить уникальным сотрудникам особые условия, например арендовать жилье рядом с офисом, рассуждают эксперты. «Такие офисные центры будут набирать сотрудников преимущественно из близлежащих городов Подмосковья», – считает Литинецкая. Тем более что сейчас на юго-западе ведется активное жилищное строительство. «В случае с объектами за МКАД особенно важна транспортная доступность, в особенности близость к метро», – добавляет Голышева.

Григорьева вообще считает проблему привлечения сотрудников в бизнес-центры за МКАД излишне надуманной: «В первую очередь, как ни странно, речь идет о транспортной доступности. Для автомобилистов удобно движение в противотоке, а для тех, кто передвигается общественным транспортом, власти обещают создать развитую сеть автобусных маршрутов». Но парковки остаются крайне важной частью бизнес-центров. Впрочем, организовать необходимое количество машино-мест за МКАД пока проще, и стоить они могут дешевле или вообще быть бесплатными.

«Офисы за МКАД прежде всего рассчитаны на тех, кто умеет считать деньги и ценит комфорт, – рассуждает Репченко. – Есть ли смысл платить по $1000–1500 за 1 кв. м «убитого» помещения в центре Москвы, которое еще нужно ремонтировать, если можно по $400 за 1 кв. м расположиться со всеми удобствами на периферии? Что касается доступности, то порой за МКАД приехать намного проще, чем пробираться в центр. А современные бизнес-парки предлагают еще и транспорт, который развозит сотрудников до ближайших станций метро». 
Ставки вдвое ниже

Арендные ставки на коммерческую недвижимость вблизи МКАД более чем в 2 раза ниже, чем в центре города.

Например, по словам Фокина, в «К2» в новой Москве сдаются помещения площадью от 500 до 12 000 кв. м по ставке от 10 000 руб. за 1 кв. м в год плюс НДС и эксплуатационные расходы. В Neopolis предлагают офисы от 400 кв. м по 16 000 руб. плюс НДС и операционные расходы.

«Базовая арендная ставка офиса в новой Москве варьируется от 10 000 до 15 000 руб. в зависимости от арендуемой площади, – говорит Фокин. – Офисы предлагаются без отделки, арендаторы сами выполняют ремонт и монтаж оборудования, но бывает, что это тоже делает собственник. Или же он предоставляет арендные каникулы, тем самым компенсирует частично или полностью ремонт». В ходу скидки на первый год аренды и прочие дисконты: до 50% от базовой ставки. «Сейчас собственники активно идут навстречу арендаторам по цене аренды, по ремонту», – уверяет Фокин. «В условиях, когда доля вакантных площадей в Москве высока и арендодатели переходят на рубли, интерес арендаторов к децентрализации офисов заметно снизился – они имеют возможность найти качественные помещения по доступной цене в пределах Третьего транспортного кольца или в зоне от ТТК до МКАД, – объясняет Голышева. – Поэтому владельцы периферийных объектов должны предлагать максимально выгодные условия».

Для синих воротничков

Солнечногорский район Подмосковья не располагает крупными бизнес-центрами. Здесь нацелены на то, чтобы создать как можно больше мест в сфере производства и обеспечить работой каждого своего жителя. «Сейчас официальный уровень безработицы у нас – 0,79%, – говорит глава района Александр Якунин. – Однако надо учесть, что официально зарегистрированы 584 неработающих, а количество вакансий в Солнечногорском центре занятости – 1283».

За последний год в Солнечногорске открылся завод «Лемарк» (выпускает декоративные слоистые пластики, 170 рабочих мест). К концу года будет введен в строй комплекс ферм в деревнях Алексеевское и Повадино. Крупнейшее в районе животноводческое хозяйство на 2000 голов по производству мяса разных сортов (в том числе и мраморной говядины), а также молока и молочных продуктов обеспечит работой 350 человек и принесет 3 млрд руб. в экономику района.

По словам Якунина, район сейчас привлекает и российских, и иностранных инвесторов. В июле 2015 г. введена в эксплуатацию вторая линия завода «Харрис СНГ» (товарный знак итальянской компании «Баррила») по выпуску макаронных изделий, это обеспечило работой около 200 человек. Объем инвестиций в проект составил 15 млн евро.

Готовится к открытию производственно-административный комплекс «Лонмади» в деревне Елино по продаже, обслуживанию и ремонту строительной техники производства компании JCB (Великобритания). В нем создано 500 новых рабочих мест. Также в ближайшее время будет реализован ряд крупных инвестиционных проектов, таких как логопарк «Север» (2000 рабочих мест), оптово-распределительный центр «Радумля» (более 1000 рабочих мест). Около 5000 рабочих мест будет создано в результате строительства новых предприятий в индустриальном парке «Есипово» в сельском поселении Пешковское. Данный парк на 284 га государственный, управляется Корпорацией развития Московской области и предполагает развитие исключительно перерабатывающих производств. На площадях парка отдельным комплексом будет размещен кластер «Территория детства» по производству товаров для детей. Строительство предприятий начнется в следующем году