Московские девелоперы тратят 5–8% от строительной себестоимости проектов на инфраструктуру
Создавать в жилых комплексах комфортную среду обитания заставляет конкуренция за покупателей
«Мы строим все новые жилые комплексы, и постепенно объектов инфраструктуры у нас оказывается больше, чем текущих девелоперских проектов. Если так дальше пойдет, придется менять бизнес», – шутит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». MR Group выручает опыт работы с коммерческой недвижимостью – помогает находить операторов, говорит Дзюба.
Отношение столичных застройщиков к необходимости создавать комфортную жилую среду быстро эволюционирует в кризис от «отделаться всеми правдами и неправдами» до «это помогает продажам». Муниципальные власти подчас даже не поспевают за креативными девелоперами и не готовы брать на баланс продвинутые объекты социальной инфраструктуры в новых жилых комплексах.
Сейчас самое важное для покупателя – это бюджет покупки, напоминает Павел Родин, управляющий партнер и совладелец компании «Бест-новострой». Но для тех, кто не ведет ковровую панельную застройку в области, это означает: придется продавать более качественные ЖК по цене коробок без отделки в Москве и Подмосковье. Хотя это уже на грани рентабельности, уточняет Родин. Девелоперы «перешли от конкуренции ценовой к конкуренции общественных пространств», говорил Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, на круглом столе в «Ведомости. Недвижимость» в октябре. Его участники согласились, что так называемые обременения – школы, детсады, поликлиники, дороги, подстанции, спортивные площадки, паркинги, благоустройство и т. д. и т. п. – позволяют делать более ликвидные проекты, а если повезет, то продавать с премией к рынку. А также демонстрировать социальную ответственность бизнеса покупателям и властям.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, считает, что власти и должны развивать действительно общедоступную социальную инфраструктуру: «Девелопер не может этого делать». Деньги на это застройщики отчисляют. Раньше были инвестконтракты и «городская доля» – застройщик платил за право строить квадратными метрами или деньгами: «В центре – до 50% жилой площади, на периферии – около 30%». Сейчас терминология изменилась, выкупаются права аренды участков под застройку, но это те же 30–50%, которые мы платим за право строить», – утверждает Белоусов.
Кому обременение?
В чистом поле и без инфраструктуры – это будет дешевое гетто для мигрантов, считает Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». «Люди хотят понимать, где будут учиться их дети, где они будут лечиться, как проводить досуг», – поясняет он. Иначе не продать ни микрорайон эконом-класса, ни элитный квартал. «В «Фили град» 70% интересующихся уточняли: а будет ли детский сад, будет ли спортивная составляющая? Всем хочется жить в комфортной среде, сейчас это вопрос ликвидности проекта», – подтверждает Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group.
По словам Сергея Крючкова, директора по проектированию Rose Group, сколько должно быть в крупных проектах детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, объектов здравоохранения, зависит от количества будущих жителей и наличия действующих учреждений неподалеку от строящегося проекта. Например, согласно принятым летом 2014 г. в Подмосковье новым нормативам градостроительного проектирования на 1000 человек должно приходиться 65 мест в детском саду, 135 мест в школе и не менее 22,6 посещения в смену в поликлиниках. Учащиеся младших классов должны тратить на дорогу в школу не более 15 минут, старшеклассники – не более 50 минут, перечисляет Крючков.
В одном из клубных домов мы построили для жильцов фитнес с бассейном, за пользование которым никто платить не захотел. Нам повезло: нашелся один собственник, который купил бассейн для личного пользования. Как только мы ему продали, пришли остальные жильцы: «А где бассейн?»
«Если уже действующие учреждения имеют вакантные места и могут принять будущих жителей возводимого проекта, социальные обязательства снимаются с застройщика», – уточняет он. Но чаще бывает наоборот, рассказывали «Ведомостям» участники рынка недвижимости, тех же школ почти повсеместно не хватает, а построенный с расчетом на покупателей жилья детсад мгновенно заполняется очередниками.
Но передавать построенные по городским нормативам объекты на баланс местным администрациям удается, как правило, только если есть соответствующий инвестконтракт, об этом рассказали в «Лидере» и MR Group. В противном случае объекты социнфраструктуры висят на застройщиках.
Партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский не видит смысла дискутировать на тему, надо ли строить школы и детские сады: «Что обсуждать, если это в нормативах прописано?» В Новогорске, по его словам, они сделали больше нормы и в том, что касалось состава и объема инфраструктуры, оборудования, и в том, что касалось параметров спортивных сооружений (высота потолка академии художественной гимнастики – 17 м вместо 14 м, чтобы ленточки гимнасток не цеплялись за потолок). В школе единоборств (2500 кв. м) 70 000 руб. за 1 кв. м стоили общестроительные работы и 60 000 руб. за 1 кв. м – отделка и специальное оборудование. Теперь ежегодный имущественный налог на это строение составляет 10 млн руб. в год плюс бремя содержания. По словам Котровского, «Химки групп» готова первые 5–6 лет оплачивать эти издержки: «Что будет потом – вопрос. Насколько будут родители готовы платить за обучение детей, каким будет спрос на подобную инфраструктуру?» Снизить нагрузку можно, если принять в школу бесплатных учеников, до 1500 человек в месяц, но такое решение компанию не устраивает.
Марина Резвова, заместитель гендиректора концерна «Крост», отмечает «колоссальный запрос на качественное образование», а также то, что «власти не имеют в бюджете лишних денег, чтобы эксплуатировать и обслуживать улучшенный набор инфраструктуры». По словам Резвовой, в одном из детских образовательных центров в Москве, который построил «Крост», пребывание ребенка стоит 50 000 руб. в месяц – для Москвы это приемлемо, считает она (образовательное учреждение «Хорошевская гимназия» включает детский сад на 150 мест и начальную школу на 100 мест). В области частные операторы с помощью субсидий от правительства Московской области могут выставлять цены по 20 000–25 000 руб. в месяц.
Но платные заведения только для жильцов нельзя называть социальной инфраструктурой, категоричен Белоусов. По его словам, это лишь «фишка», маркетинговая упаковка, чтобы продать проект. «Вы честно говорите покупателям, сколько будет стоить обучение в школе? Сможете после этого продать?» – вопрошал он у коллег. Коллеги считают, что смогут, хотя около 70% квартир в массовом сегменте в настоящее время покупается по ипотеке. Треть дохода семьи уходит на погашение кредитов, и лишних денег просто нет. Покупателей все больше волнует последующая стоимость эксплуатации замечательных благоустроенных территорий и цена детсада или школы, отмечает Луцков.
Если муниципалитеты не имеют достаточно средств и специалистов, чтобы эксплуатировать объекты, построенные и оборудованные «более качественно, чем требуют нормативы» (большинство застройщиков скромно, но настойчиво подчеркивают, что делают «больше нормы»), то хотя бы с помощью субсидий они могли бы сделать услуги более доступными для конечных пользователей, считают строители.
Будут школы, стадионы и поликлиники переданы местным администрациям или девелопер найдет для них частного оператора – в любом случае возведение этих объектов и благоустройство закладывается в себестоимость и конечную цену квартир.
Цены и тренды
По оценке Резвовой, доля затрат на инфраструктуру относительно невелика – около 5% от строительной себестоимости. В «насыщенном» жилом комплексе «Арт» в Красногорске на 10 га вместили шесть жилых башен, спортивный парк, детский сад, каток и т. д., на создание комфортной среды (не считая многоуровневого паркинга, по ее словам, было потрачено 5–8% от сметной стоимости).
Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, оценивает эту статью расходов в 12–15% от себестоимости. Цифры невелики, но и маржа у девелоперов сжалась, а кроме того, застройщик по 214-ФЗ не имеет права использовать средства дольщиков и строит инфраструктуру за свой счет или на заемные средства, уточняет Пучков. Делать – и продавать – «улучшенную среду» можно лишь в Москве и ближайшем Подмосковье, продолжает он. «В 50 км от МКАД, в регионах цена жилья такова, что экономика не складывается. На цену продаж сейчас сильно не повлияешь. Если не уменьшить себестоимость строительства, мы так и будем прижиматься к МКАД», – говорит гендиректор. Уменьшить себестоимость позволило бы более дешевое проектное финансирование, снижение цен за присоединение к сетям для застройщика (и, возможно, корректировка нормативов в зависимости от удаленности от МКАД) – мнение, которое разделяет большинство девелоперов.
Лет 10 назад в каждом элитном доме пытались сделать все, от теннисных кортов на крыше до сауны на первом этаже. Только не было огороженных территорий и детских площадок. Кто-то из живущих в Зачатьевском переулке купил детский городок и поставил в переулочке между двумя домами – на эту площадку приходили играть все дети Остоженки.
«Уже на этапе вхождения в проект мы закладываем некую дельту (запас средств), – делится Алтухов. – И самое худшее, что эти средства всегда куда-то уходят. Сегодня – в том числе на проектное финансирование, потому что ставки гигантские». Впрочем, он не считает строительство инфраструктуры обременением: «Расход есть, но точно так же можно назвать обременением строительство квартир. Дешевле не строить, но мы согласны с правилами игры, раз играем на этом рынке». Минимальное благоустройство «по нормам» обходится, по оценке Алтухова, в 10 000 руб. на 1 кв. м: «Можно строить и без социалки, но ничем хорошим это не заканчивается».
«Это и обременение, и доход, но в первую очередь это инструмент продаж», – формулирует Пучков. Urban Group, по его словам, в этом году получила двукратное увеличение спроса благодаря тому, что предлагает не только квартиры, но и качественную среду обитания с дворами без машин.
Дворы без машин в начале 2000-х гг. начал продвигать «Крост», и, по словам владельца и гендиректора компании Алексея Добашина, пришлось серьезно побороться с надзорными органами и общественным мнением за то, чтобы это стало возможным. Сейчас двор без машин предлагают все чаще в самых разных проектах. «Крост» тем временем ищет новые актуальные для покупателей «полезности». Резвова первым номером называет спортивную инфраструктуру: катки с искусственным льдом, хоккейные коробки во дворах, волейбольные, теннисные площадки – это недорого, гораздо дешевле, чем строить большой стадион. Кроме того, в пространство жилых комплексов стараются интегрировать предметы искусства, постоянно действующие экспозиции, а также развивающие центры для людей разных возрастов. «Это уменьшит нагрузку на большие стадионы, парки, на поликлиники, наконец», – уверен Добашин.
«Мы не хотим формировать убогую среду. И лет через пять то, что сегодня является чем-то большим, чем просто продуктовый магазинчик рядом с домами, переползет в градостроительные нормы», – уверен Алтухов. «Скоро мы будем обсуждать: а стоит ли строить космодром или достаточно вертолетной площадки?» – резюмирует он.