700 000 объектов жилья остаются непроданными в Испании

Базовые экономические законы оправдывают себя и на рынке недвижимости: в случае победы спроса над предложением цены начинают расти слишком быстро, порождая риск возникновения пузыря, перевес в сторону предложения ведет к снижению инвестиционной привлекательности. Такие качели сегодня характеризуют большинство зарубежных рынков жилья, однако их последствия для инвесторов могут различаться в зависимости от страны. Слабеющий рынок не в состоянии противостоять перевесу в ту или иную сторону, что приводит к снижению инвестиционной привлекательности страны. Сильный, напротив, продолжает динамично развиваться, баланс сохраняется при помощи государственного контроля.

Великобритания

Перевес в сторону спроса отнюдь не всегда является синонимом инвестиционной слабости местного рынка недвижимости. В данном случае все как раз наоборот: благодаря усилиям правительства, держащего в узде как потребительский спрос, так и объем предложения, британский рынок по-прежнему остается одним из самых сильных в Европе. Уверенный рост экономики защищает местные активы, строгий государственный контроль позволяет инвесторам получать стабильную доходность без риска потери капитала. За последнее десятилетие стоимость стандартных британских квартир – самая популярная покупка buy-to-let (купить и сдавать в аренду) инвестора – выросла в среднем на 60%. Число сделок с жилой недвижимостью продолжает увеличиваться, и цены растут: во II квартале 2015 г. на 4,11% по сравнению с тем же периодом годом ранее, к концу года цены могут вырасти минимум на 6% (в прошлом году выросли на 7,25%).

Власти не позволяют рынку перегреваться, а регулярное появление новых объектов способствует постепенному сокращению разрыва между спросом и предложением. Доходность британских объектов превышает 5% годовых – это больше, чем в других странах ЕС. Инвестиционный спрос на местные объекты вряд ли ослабеет в течение ближайшего десятилетия.

Австралия

В стране усиливается дефицит предложения, и в отличие от Великобритании судьба местных активов не выглядит оптимистично. Исторически низкие процентные ставки в этом году были урезаны Резервным банком Австралии до 2%. Инвесторы скупали недвижимость в столице страны, усиливая рост цен на одном из самых дорогих рынков – жилых объектов, которые и так переоценены примерно на 20%, за прошлый год подорожали более чем на 14,5%. За последние три года до 1 сентября 2015 г. жилая недвижимость в целом по Австралии выросла в цене на 24%, в Сиднее – на 45%.

Справиться с дисбалансом спроса и предложения должно инициированное властями строительство более 200 000 единиц жилья по всей стране, однако такое обилие новой застройки само по себе вряд ли способно предотвратить перегрев рынка без негативных последствий. Инвесторы уже не торопятся вкладывать средства в объекты австралийского рынка. Цунами предложения и замедление роста населения страны приводят к снижению доходности аренды. Сейчас это 3% – минимальный показатель за последние несколько лет.

Норвегия

Рынок самой дорогой в Скандинавии недвижимости – 3500–4900 евро за 1 кв. м – также страдает от перевеса в сторону спроса. Центральный банк Норвегии снизил уровень ключевой процентной ставки до 0,75%. Скромный уровень безработицы (4,3%), повышение уровня дохода местного населения и дефицит предложения в небольшой стране толкают спрос и цены на жилье вверх. Во II квартале 2015 г. стоимость норвежских жилых объектов выросла на 6,6% относительно того же квартала в 2014 г.

Несмотря на то что экономика Норвегии выглядит устойчивой, вложения в местную недвижимость рискуют стать проблемными не только из-за ограниченного рынка жилья. Падение цен на нефть может частично ослабить и жилой рынок, если правительство не воспользуется дополнительным финансированием для поддержания экономики из нефтяного фонда. Но это скорее политический, нежели экономический риск.

Доходность в 3–4,8% годовых на выходе сократится из-за высоких налогов для нерезидентов страны. В частности, налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду достигает здесь 27%.

Сингапур

Сингапур входит в число рынков, до сих пор не ликвидировавших последствия глобального экономического кризиса 2007 г. Местные власти забили тревогу после того, как только за один 2010 год стоимость местного жилья выросла на 38%, первые меры последовали лишь спустя два года. Среди них – снижение коэффициента «кредит-залог» до 60% по кредитам, рассчитанным более чем на 30 лет (оформить в этом случае ипотеку можно только на 60% от цены объекта). Гербовый сбор поднялся до 16% от продажной стоимости объекта и т. д. В результате продажи упали более чем на 22% и предложение в переизбытке. Но власти по-прежнему увеличивают темпы строительства. Во второй половине 2015 г. на рынок выйдет чуть более 13 000 единиц частного жилья, в итоге за 2015 г. объем предложения дойдет до отметки в 24 000 единиц. За 2014 г. было построено 23 298 единиц, более 6000 жилых объектов остались непроданными. Доля зависших в экспозиции объектов с 7,2% в I квартале 2015 г. выросла до отметки в 7,9% во втором.

За экономическими мерами последовало ужесточение иммиграционной политики. Иностранные покупатели вынуждены платить гораздо больше, нежели граждане Сингапура: налог на недвижимость – около 10% (для резидентов считается по прогрессивной ставке от 2 до 20%) и налог на сдачу жилья в аренду – 20% (для резидентов – 10%). В результате прибыль иностранного инвестора вряд ли поднимется выше 2% годовых.

Испания

Многострадальный испанский рынок и его сотни тысяч невостребованных объектов недвижимости за несколько лет стали для большинства инвесторов притчей во языцех. К 2012 г. жилой фонд страны достиг 25 с лишним миллионов объектов, из которых минимум 700 000 до сих пор остаются непроданными. Наглядный пример того, как неудачная политика по борьбе с жилищным кризисом может привести к печальным последствиям. Испанское правительство на протяжении последних 30 лет занималось активной застройкой страны. Разрыв между покупательной способностью и количеством доступных объектов здесь оказался настолько велик, что статус падающего рынка приклеился к Испании надолго, а рецессия стала нормальным состоянием для местной экономики. Достаточно сказать, что, приобретая испанскую недвижимость, покупатель, скорее всего, останется ее собственником до конца своих дней: продать объект хотя бы с минимальной прибылью крайне затруднительно, цены продолжают падать. Средняя стоимость жилой недвижимости во II квартале 2015 г. снова снизилась на 3,5%. С июля по сентябрь цены на вторичном рынке жилья опустились на 1,6% по сравнению с тем же периодом годом ранее.

В целом с 2007 г. жилье в Испании подешевело более чем на 35%. Испанский арендный сектор выглядит не менее печально. Если в Мадриде или на побережье между Барселоной и Валенсией buy-to-let инвесторы еще могут на что-то рассчитывать, то в остальных населенных пунктах им придется столкнуться с серьезными трудностями. Безработица среди молодежи достигает 48,8%. Если повезет, инвестор может получить не более 4% годовых, но рынок рискованный.

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru