Арендная плата магазинов на главных торговых улицах Москвы снизилась на 30-50% с начала года

В III квартале 2015 г. эксперты впервые за последние два года зафиксировали небольшое сокращение уровня свободных площадей в сегменте street-retail в пределах Садового кольца. По данным компании Knight Frank, сейчас в пределах Садового кольца представлены 2740 торговых точек общей площадью 520 500 кв. м, из которых свободными остаются около 60 000 кв. м. При этом на конец сентября доля свободных площадей снизилась на 1 п. п., говорится в отчете Knight Frank. Снижение произошло впервые с 2013 г., отмечают эксперты компании "Магазин магазинов". По их данным, начиная с конца 2013 г. уровень пустых помещений в центре Москвы стабильно рос - с 4% в 2013 г. до 11% в первой половине 2015 г. По итогам сентября этот показатель составил 10% (данные "Магазина магазинов"). 

Активнее всего, по данным "Магазина магазинов", торговые точки заполнялись в Камергерском переулке, на Большой Дмитровке, Тверской. На этих улицах доля свободных площадей снизилась соответственно с 21% на конец июня до 7%, с 20% до 16% и с 13% до 10%.   

Хуже ситуация на второстепенных торговых коридорах - крупных проспектах и шоссе. Клиентов их торговых точек продолжают отбивать активно строящиеся торговые центры. Сейчас на магистральных торговых коридорах представлено около 4 млн кв. м торговых площадей, из которых около 730 000 кв м. (более 18%) - пустые (данные Knight Frank). И доля свободных помещений продолжает расти - в III квартале она увеличилась на 1,3 п. п. 

И арендная плата падает, и скидки есть

Сегмент street-retail в Москве практически полностью перешел на расчет в рублях - в российской валюте заключаются подавляющее большинство договоров аренды. Участники рынка отмечают довольно широкий диапазон ставок аренды, характерный для большинства торговых коридоров в центре столицы. Самая дорогая по стоимости аренды улица внутри Садового кольца - это часть Тверской (четная сторона от метро "Охотный ряд" до Пушкинской площади). Тут за аренду торговой точки придется заплатить от 110 000 до 195 000 руб. за кв. м в год. Далее идут Кузнецкий Мост и Камергерский переулок, где ставки аренды колеблются от 80 000 до 180 000 за кв. м в год. Немногим уступает Столешников переулок, где аренда магазина обойдется от 81 000 до 170 000 руб. за кв. м в год. Чуть дешевле аренда на Петровке - от 80 000 до 130 000 руб. за кв. м в год (данные по аренде по Knight Frank). 

В III квартале участники рынка не наблюдали каких-либо явно выраженных изменений коммерческих условий. А вот с начала года за 9 месяцев падение аренды весьма ощутимо: на некоторых торговых коридорах стоимость аренды упала на 30-50%. Так, примерно на такой процент снизилась средняя ставка аренды на пяти самых дорогих торговых улицах в центре Москвы и на Садовом кольце.    

Сколько стоит открыть магазин на знаковых торговых улицах Москвы

"Все больше собственников торговых помещений понимают, что лучше сдать помещение по текущим рыночным условиям, чем нести убытки от его простоя", - говорит руководитель направления street-retail компании "Магазин магазинов" Марина Маркова. Собственники помещений стали соглашаться на разные схемы заключения договоров аренды. Так, по словам старшего консультанта отдела street-retail компании JLL Юлии Назаровой, при аренде помещений в торговых коридорах Москвы наиболее частой стала практика применения в договорах так называемых условий step rent - постепенное повышение ставки с достижением целевых показателей по аренде ко второму и третьему году работы торговой точки. Для продуктовых ритейлеров и ресторанов фаст-фуд, по словам Назаровой, выгодны договора, где аренда зависит от процента с оборота (1-15%). "Для арендодателя в этом тоже есть плюс - с ростом цен и увеличением товарооборота арендатора доход собственника пропорционально растет", - говорит Маркова. По ее словам, также есть примеры, когда участники сделки рассматривают возможность компенсировать ремонт помещения арендатором в счет арендной платы. 

Продуктовые магазины занимают 40% площадей

По данным JLL, в III квартале 2015 г. на рынке street-retail Москвы наиболее активно искали помещения кафе и рестораны (30% заявок), магазины «одежда, обувь, аксессуары» (28%) и продуктовые магазины (15%). Однако в объеме закрытых за квартал сделок основная доля пришлась именно на продуктовые магазины (40%), на втором месте – fashion (20%), тогда как на кафе и рестораны пришлось только 15% сделок, говорит Назарова из JLL. 

По ее данным, основной спрос в прошедшем квартале пришелся на помещения формата 500-1000 кв. м. При этом владельцы ресторанов и кафе, а также магазины fashion предпочитали в основном искать помещения непосредственно в центре Москвы. "Продуктовые магазины и банки фокусируются на зоне за Третьим транспортным кольцом. Такие сегменты, как «одежда, обувь, аксессуары», «рестораны и кафе», шоу-румы, практически не рассматривают децентрализованные локации (за ТТК)", - говорит Назарова.

Банки существенно сократили свои площади в центре Москвы, отмечают эксперты. По данным Knight Frank, за счет ухода банков с центральных торговых коридоров доля свободных площадей на них в этом году выросла на 1 п. п. 

Осторожно стали относиться к сегменту street-retail и выходящие на столичные рынок бренды fashion. Так, из 14 международных брендов, вышедших на столичный рынок в III квартале, только три компании открыли магазины в торговых коридорах, остальные предпочитали начать работу в торговых центрах. Так, финская компания Fazer открыла на Новом Арбате магазин-пекарню Fazer Baker’s Market. Украинская сеть мультибрендовых одежных магазинов открыла свой первый бутик на Неглинной улице, и на Никольской улице открылся магазин японской сети аксессуаров Seiko.