Жилье в Москве с начала года подешевело незначительно

Несмотря на кризис и снижение платежеспособности населения застройщики доступного жилья в Москве в этом году не откладывали свои планы и продолжали активно выводить на рынок все новые корпуса. В итоге к концу сентября предложение квартир в Москве оказалось на максимуме, спрос на минимуме, а скидки как на первичном, так и на вторичном рынке бьют рекорды. 

Стройка жилья не прекращается

С января по сентябрь текущего года рынок московских новостроек (без учета элитного сегмента) вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г., рассказала "Ведомостям" руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова. По ее данным, по итогам сентября 2015 г. в Москве предлагалось к продаже около 17 000 квартир в 198 жилых корпусах. Особенно богатыми на новые проекты стали I и III кв. 2015 г., когда продажи открылись в 12 и 9 жилых проектах соответственно. 

На новый сегмент рынка столичных новостроек - апартаменты - приходится уже более трети всего объема предложения. С января по сентябрь сегмент апартаментов вырос на 16,8% - сейчас в продаже находится 7800 лотов апартаментов в 117 корпусах (данные "БЕСТ-новострой). "Значительный прирост на рынке новостроек произошел не только за счет поступления в продажу квартир в новых жилых проектах, но и за счет квартир, переведенных из апартаментов (например, МФК "Водный", МФК "Савеловский Сити", МФК "Фили Град"), поясняет Шарова. С начала года продажи апартаментов открылись в 15 проектах. 

Сперциалисты "ИРН - Консалтинга" посчитали, что в границах старой Москвы (от ТТК до МКАД) с начала года появилось 20 новых жилых проектов (59 корпусов). Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы. Локомотивом роста объемов предложения в старой Москве стали сегменты эконом- и комфорт: 35 и 26 домов соответственно. В бизнес-классе появилось 16 новых корпусов, или 20,8% от общего количества домов, поступивших на продажу в этом году. 

По данным Мосгорстата, в Москве за январь - август текущего года введено в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья.

Цены - вниз

Существенное увеличение доли доступного жилья в 2015 г. способствовало снижению среднего уровня цен на рынке новостроек Москвы. "Рынок практически ежемесячно пополнялся новыми проектами. В результате, ценовое давление со стороны проектов на стадии котлована и ощутимое падение количества сделок привели к снижению средней стоимости жилья на первичном рынке", - говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар. По данным "БЕСТ-новострой", с начала года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, включая апартаменты (без учета элитного сегмента), снизилась на 5,7% - с 232 220 руб. в январе до 219 030 руб. за кв. м в сентябре. По подсчетам "ИРН-Консалтинга", новые квартиры в границах старой Москвы подешевели еще больше - по итогам III квартала 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД снизилась до 206 760 руб. (или 14,9 млн руб. за квартиру).

Больше всего жилье дешевело на Юго-Западе столицы, где вышедшие в продажу сразу несколько новых проектов снизили цены на 17,8%, с 211 300 руб. до 173 745 руб. за кв. м. (данные БЕСТ-новострой). 

Что касается вторичного рынка, то с начала года уровень рублевых цен на московские квартиры практически не изменился.  По оценкам "Инком-недвижимость", с января по август средняя стоимость предложения на "вторичке" формально снизилась всего на 1,5%. А по данным Domofond.ru,  за год (с августа 2014 г. по август 2015 г.) средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке даже выросла на 3% - с 198 600 руб. до 205 000 руб.)

Однако эксперты отмечают, что уровень падения как первичного, так и вторичного рынка гораздо глубже, так как реальные цены сделок практически всегда ниже предложения.  Так, если в январе - марте 2015 г. застройщики предлагали клиентам дисконт в 5%, то к сентябрю размер скидок на новостройки увеличился в среднем до 10%, а по отдельным объектам – до 20%. "Если скидка на квартиру меньше 10%, то даже не имеет смысла пытаться ее продать – такое предложение не имеет шансов заинтересовать покупателей. Соответственно, с учетом неявного снижения цен, фактически произошел выход рублевого индекса из многолетнего восходящего канала", - говорится в докладе руководителя IRN.RU Олега Репченко. 

Похожая ситуация и на "вторичке". "Реальные цены сделок существенно ниже. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья по итогам августа составил 10% — это исторический максимум. Почти 4/5 сделок в указанном сегменте проходят с дисконтом: 78% августовских продаж состоялись по цене ниже заявленной продавцом. 12% реализованных объектов были проданы по исходной стоимости, и только 10% — выше нее", - говорится в обзоре "Инком-недвижимость". "В августе средняя цена 1-комнатной квартиры в Москве составила 6,9 млн руб. За жилье с двумя комнатами его владельцы просили в среднем 10,4 млн руб", - говорит генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. 

Спрос обвалился

Однако существующих скидок явно недостаточно для того, чтобы вернуть рост спроса на столичный рынок жилья. Компания "НДВ-недвижимость" отмечает, что 60% ее клиентов, готовых купить квартиру на вторичном рынке, обладают бюджетом в размере 5 млн руб., а основной объем сделок в компании проводится в ценовом диапазоне до 9 млн руб. Риэлторы и застройщики говорят о резком сокращении количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Специалисты "БЕСТ-новострой" отмечают снижение спроса на квартиры в новостройках, в среднем, на 20% с начала года. По данным столичного управления Росреестра, в январе - августе 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось на 10% в годовом выражении (12 443 против 13 775). На вторичном рынке падение более существенное - количество переходов прав на недвижимость за аналогичный период сократилось на 34% (72 730 против 109 930). 

"Застройщики используют все доступные маркетинговые инструменты, чтобы привлечь и удержать клиентов. Скидки и акции уже утратили сезонность и стали постоянными. Компании даже готовы рассматривать варианты торга в случае недвижимости бизнес-класса, предоставлять длительные рассрочки", - говорит Шарова. "В отличие от девелоперов, частники на вторичном рынке неохотно идут навстречу покупателям, пытаясь удержать цены на максимуме. Неуступчивость продавцов наряду с отсутствием доступной ипотеки приводит к обвальному снижению числа сделок", - считает Репченко.

Начало осени не принесло ожидаемого восстановления рынка жилья в Москве, как это было в предыдущие годы. Цены в сентябре продолжили сползать вниз и отыгрывать ослабление рубля. По данным "ИРН-Консалтинга", в долларовом выражении цены на квартиры в Москве как на первичном, так и на вторичном рынке потеряли за сентябрь 2015 г. 9,2%, в рублевом - около 3%. Специалисты "БЕСТ-новострой" фиксируют снижение рублевых цен в сентябре – по данным компании, в сегменте новостроек ценовое падение не превышает 1%.  По словам Татьяны Шаровой, цены на московское жилье еще не достигли дна. "И возможно, что данный сценарий не будет реализован. Осенью мы ожидаем выхода в продажу еще ряда новых проектов, и ценовая конъюнктура будет стабильной", - говорит эксперт. Надежда Башбынар из Storm Properties также считает, что "цены на массовое жилье пока не достигли дна". Но, по ее мнению, рынок будет оставаться нестабильным. "Однако общая картина поведения ценообразования не такая однозначная. Главным аргументом нестабильности рынка остается тот факт, что сейчас фактически первичный рынок поддерживается низкими ипотечными ставками государственной программы по субсидированию, но если она будет закрыта, то падение цен и количества сделок неизбежно, и в этом случае стоит ожидать падения цен по вводимым объектам до 20-30%", - говорит Башбынар.