За рубежом высокие налоги снижают ликвидность дорогостоящего жилья

Великобритания

После победы консерваторов на парламентских выборах 7 мая 2015 г. владельцы и потенциальные покупатели британской недвижимости премиум-класса заметно воспрянули духом. Приход лейбористов к власти грозил бы Лондону потерей состоятельных покупателей домов в таких престижных районах города, как Белгравия, Мейфэр, Кенсингтон и Челси, Баттерси и Фулхэм, ведь именно сторонники Эда Милибэнда предлагали введение так называемого налога на особняки (Mansion Tax), затрагивающего интересы собственников британского жилья стоимостью более 2 млн фунтов стерлингов. Партия Дэвида Кэмерона смысла в введении подобного налога не увидела, и ощутимого оттока желающих приобрести недвижимость в прайм-секторе британской столицы не произошло. А вот инвесторы слегка охладели к этому товару из-за возможного повышения налогов. В том числе и россияне, которые даже при миллионных бюджетах сегодня предпочитают экономно распределять средства.

В целом российских покупателей британской недвижимости класса люкс в I квартале 2015 г. стало меньше на 2,7–3% по сравнению с тем же кварталом годом ранее. Несмотря на отсутствие налога на роскошь, владельцев элитного жилья ожидают немалые расходы по оплате других налогов. Ставка гербового сбора равна нулю, если объект стоит до 125 000 фунтов стерлингов, и достигает 12% при цене более 1,5 млн фунтов. Например, гербовый сбор для двухкомнатной квартиры на Old Church Street (Челси) стоимостью 1,65 млн фунтов составит около 112 000 фунтов. Муниципальный налог (Council Tax) для этой же квартиры достигает почти 3028 фунтов в год.

Размер ежегодного муниципального налога напрямую зависит от района и цены объекта. Он варьируется по шкале от А (минимальная ставка) до Н (максимальная). Недвижимость в таких районах, как Челси, Кенсингтон, Мейфэр, Белгравия, Баттерси и Фулхэм, чаще всего имеет значение от Е до Н. Так, значение Е на 2015–2016 гг. – 1850,44 фунта, F – 2186,89 фунта, G – 2523,33 фунта, а H – 3028,00 фунта.

И без калькулятора понятно, что в результате окажется выгоднее. Не случайно большинство инвесторов предпочитают приобретать в том же Лондоне объекты подешевле, которые позволяют не только сэкономить на расходах, но и увеличить потенциальную доходность до более 5% годовых по сравнению со скромными 3–4% от элитных объектов. Впрочем, россияне не рассматривают недвижимость класса люкс в качестве инвестиционного актива с целью получения рентного дохода.

Франция

С начала 2015 г. снижается интерес со стороны россиян к элитным объектам и парижских Елисейских Полей, и Лазурного берега – символам роскошной жизни по-французски. Например, спрос на люксовую недвижимость на Лазурном берегу сократился более чем на 45%. То же самое произошло с бюджетами российских покупателей. Еще пять лет назад они отдавали по 4–6 млн за объект. Сейчас такие сделки редки, а основными покупателями стали англичане, которым ситуация на валютном рынке оказалась только на руку.

Часть покупателей из России отказалась от Лазурного берега в пользу более дешевых объектов в той же Ницце, другие сделали выбор в пользу менее престижных регионов вроде Дордони и Пуату-Шаранта. И там и там объекты прайм-сектора приобретают исключительно для собственного проживания. Инвесторы же продолжают держаться в стороне от французской элитной недвижимости, поскольку инвестиционный потенциал таких вложений существенно ниже, чем у более скромных объектов (спрос на которые, соответственно, растет с начала 2015 г.).

Низкой ликвидностью дорогостоящее жилье обязано и налоговым сборам. В данном случае владельцам необходимо оплачивать сразу два налога: налог на покупку недвижимости (Taxe Fonciere), ставка которого в 2015 г. составила 0,9%, и тот самый налог на роскошь, от которого пока отказалось британское правительство. Здесь он носит название Impot de Solidarite sur la Fortune и зависит от стоимости объекта: если последний оценивается от 1,3 млн до 2,57 млн евро, то ставка – 0,70%, от 2,57 млн до 5 млн евро – 1%, от 5 млн до 10 млн евро – 1,25%, более чем в 10 млн евро – 1,50%. При доходности в пределах 3,4% налоги сожрут и без того скромную прибыль.

Париж и его «золотой треугольник», а именно территории между авеню Георга V, Елисейскими Полями и авеню Монтень, где прежде также любили покупать элитное жилье россияне, сохраняет позиции. Квартира площадью 235 кв. м с балконом и видом на Эйфелеву башню предлагается почти за 3 млн евро. Дуплекс на 507 кв. м, из квартиры в особняке XIX в. превратившийся в произведение современного искусства благодаря архитектору Шарлю Зана, – за 13 млн евро. Однако если раньше российские граждане выбирали квартиры площадью более 100 кв. м, то сегодня их запросы скромнее – предпочтение отдается квартирам площадью 70–90 кв. м.

Швейцария

Швейцарский рынок жилья – к слову, один из самых жестко регулируемых государством рынков недвижимости – в настоящее время входит в пятерку самых ликвидных и инвестиционно привлекательных. Хотя объекты элитного сектора вряд ли способны тягаться с теми же горнолыжными апартаментами, интерес к которым не угасает вот уже более 20 лет. Небольшие квартиры у озера или в горах способны принести инвестору прибыль как минимум в 3,3–4% годовых. Швейцарская элитная недвижимость вряд ли окажется настолько рентабельным активом.

Разброс цен в этом сегменте довольно большой. Например, квартира в Монтре (кантон Во) площадью 330 кв. м с просторной террасой, видом на Женевское озеро и мраморными полами стоит почти 9,3 млн евро. Вилла в стиле инновационной биоархитектуры в Лугано (италоговорящий кантон Тичино), 370 кв. м с собственным садом посреди живописного леса, – 3,7 млн евро.

Основными ограничениями для нерезидентов страны при приобретении жилых объектов является не столько налоговый режим – он считается довольно лояльным к иностранным гражданам, – сколько барьеры, призванные держать и без того довольно высокий спрос под строгим государственным контролем. В числе ограничений – запрет для иностранцев на покупку жилья в определенных кантонах страны, таких как Женева и Цюрих, усложненная процедура получения разрешения на приобретение жилой недвижимости по всей Швейцарии и ограниченное количество квот для зарубежных покупателей (не более 1500 в год). Любителям роскоши и огромных пространств здесь также не дадут развернуться – площадь объектов, приобретенных нерезидентами страны, не должна превышать 200 кв. м.

Инвесторам, решившим вложить средства в люксовый сегмент швейцарского рынка, может показаться, что даже в случае провала объект всегда можно продать. Но швейцарские законы и в этом случае оказываются отнюдь не на их стороне: жилые объекты, приобретенные на территории Швейцарии иностранцами, не могут быть выставлены на продажу в течение пяти лет. Кроме того, в случае продажи спустя пять лет собственнику-нерезиденту все равно придется заплатить налог на прирост капитала, который составляет до 38,4%.

Монако

В разное время это маленькое княжество в качестве второго дома выбирали мультимиллионеры, звезды кинематографа, музыки и спорта. Среди них – бывший участник «Битлз» Ринго Старр и знаменитая немецкая модель Клаудия Шиффер. В отличие от Великобритании, Франции и Швейцарии Монако является зоной, свободной от налогов. Казалось бы, инвестиционная привлекательность этого карликового государства должна быть одной из самых высоких в Европе. Но это не так.

Несмотря на отсутствие барьеров для иностранных покупателей, местную жилую недвижимость нельзя назвать ликвидной. Дисбаланс спроса и предложения, вызванный отсутствием достаточного количества земли для застройки, провоцирует рост цен и превращает местные объекты в одни из самых дорогих в мире. Средняя стоимость 1 кв. м в Монако достигает 40 000 евро. В результате на территории княжества и скромные квартиры-студии становятся элитным жильем, а инвестора ждет разочарование: даже с учетом стабильного спроса полностью окупить дорогое вложение не получится при доходности в 1,9%. Заоблачные цены действительно стали визитной карточкой Монако. За 20-метровую студию в Монте-Карло просят 1,3 млн евро, тогда как ровно такая же студия в центре Лондона неподалеку от Abbey Road и Гайд-парка обойдется всего в 430 000 фунтов (588 468 евро), а доходность британского жилья минимум в 2 раза выше. Тем более что интерес покупателей к Монако вызван не столько престижностью жилья в этой стране, сколько отсутствием налоговых сборов.

Среди инвестиционных объектов, подразумевающих вложение средств для получения регулярного дохода от аренды, наиболее ликвидными являются отнюдь не роскошные виллы и дорогостоящие пентхаусы, сдать которые весьма непросто, а стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, спрос на которые не ослабевает даже в самые экономически тяжелые времена.

Конечно, при сильном желании инвестировать в элитное жилье можно, но это оправданно, когда приобретаются самые дорогие из представленных на рынке объектов. Например, можно приобрести одну из квартир с захватывающим видом на Гайд-парк из эксклюзивного комплекса One Hyde Park (Лондон) за 23 млн фунтов и спустя несколько лет продать ее вдвое дороже. Снизить расходы, в том числе на налоги, можно, например, если покупка зарубежной недвижимости премиум-класса происходит при помощи офшорной компании. Но это поможет увеличить спрос и сделать объект более рентабельным

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru