Арендаторам столичных офисов нет смысла переезжать в новую Москву

Они станут частью генплана столицы, который обещают завершить к середине следующего года. В марте во всех муниципальных образованиях ТиНАО прошли публичные слушания – высказанные там пожелания граждан обещают включить в окончательный вариант документа (над ним сейчас работает НИиПИ Генплана Москвы).

Планы роста

Чтобы понять, как пойдут масштабные преобразования новой Москвы, будет разработан 91 проект планировок территории, «включая первый пояс урбанизации, где предусматривается семь точек роста», говорит руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин: «12 проектов разработаны за счет средств инвесторов («Инвесттраст», ГК «Мортон», ГК «А101 девелопмент»), 79 – за счет бюджета».

Всего точек роста будет 12. Предполагается, что жители новой и спальных районов старой Москвы (жители Солнцева, Бутова, а также Подольского, Наро-Фоминского, Ленинского районов Московской области) найдут работу рядом с домом и это сократит трудовую миграцию. Сейчас быстрее всего развиваются Мосрентген, Коммунарка и Румянцево. Только на территории Административно-делового центра (АДЦ) в Коммунарке к 2017 г. будет построено около 4 млн кв. м недвижимости, в том числе – здание префектуры ТиНАО, дополнительные административные помещения, концертный зал на 200 мест и ресторан. Рабочие места должны обеспечить финансовые институты, банки, IT-компании, а также офисы иностранных компаний.

Зачем переезжать из центра

Судьбу присоединенных к столице территорий решит рынок – когда сформируются арендные ставки на коммерческую и жилую недвижимость, а бизнес и население начнут на них реагировать, уверен научный сотрудник Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Егор Котов. «Возможно, кризис подтолкнет арендаторов к переезду из центра, – говорит он, – хотя я не исключаю, что существующие издержки и аппетиты застройщиков в новой Москве не позволят им удерживать ставки на достаточно низком уровне». Разыгравшиеся аппетиты владельцев недвижимости в новой Москве сказываются на ее привлекательности уже сейчас. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, цены на офисы в ТиНАО подбираются к среднемосковским – около 15 000 руб. за 1 кв. м в год, по его оценке (по данным консультантов, это уровень цен на офисы класса B-). Дальнейшее развитие ТиНАО ему представляется проблематичным: «Для малого и среднего бизнеса, например, переезжать туда не имеет смысла – основная часть их клиентов по-прежнему сконцентрирована в старой Москве».

На настроения бизнесменов повлиял отказ от планов по переезду органов госвласти в новую Москву. Децентрализации не получилось. Сейчас Александра Мамохина, начальник отдела разработки проектов ГК «А101 девелопмент», наблюдает процесс «обратной централизации»: «Оставшийся спрос сосредоточивается в границах МКАД, где переизбыток офисов влияет на ставки. Конкурентные позиции замкадных проектов становятся крайне слабыми. Ожидать, что девелоперы коммерческой недвижимости без какой-либо внешней поддержки будут активно приходить в ТиНАО, не стоит». Тем не менее, по данным директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Маргариты Трофимовой, до конца 2015 г. в новой Москве ожидается ввод в эксплуатацию около 140 000 кв. м офисных помещений. Но «их востребованность вызывает большие сомнения», говорится в распространенном компанией пресс-релизе. Среди крупнейших проектов – БЦ ComCity, Neopolis, K2, G10 и др.

Только жилье

Присоединенные территории интересны в основном застройщикам жилья, квартиры здесь пользуются спросом, говорит Даромир Обуханич, первый заместитель гендиректора ГК «МИЦ». «Проживать на территории будут около полутора миллионов человек», – говорит Жидкин.

Если в старой Москве средняя цена 1 кв. м жилья в эконом-сегменте составляет 123 000 руб., то в новой – 109 000 руб., по его данным. В бизнес-классе разница более существенная: 283 000 и 144 000 руб. за 1 кв. м соответственно. По оценкам экспертов ГК «А101 девелопмент», на сделки крупнейших застройщиков в ТиНАО приходится около 60% всех регистрируемых сделок в Москве. Но активность девелоперов в ТиНАО не должна обнадеживать, предупреждают аналитики, поскольку строящееся там жилье пока не обеспечено ни скоростным общественным транспортом, ни рабочими местами (такой вот замкнутый круг).

Власти признают: решить проблему маятниковой миграции больших масс людей от дома до работы и обратно в ближайшие годы вряд ли удастся, это задача на десятилетия.

До 2035 г. обещают построить 15 станций метро, две из них – «Румянцево» и «Саларьево» – откроются уже к концу этого года. До 2018 г. планируется реконструировать и построить 14 автомобильных дорог общей протяженностью 137,2 км и 476,8 км улично-дорожной сети – до 2035 г. Программа транспортного развития ТиНАО включает также расширение Калужского шоссе (его реконструкция уже началась), строительство дублера трассы и реконструкцию части Киевского и Варшавского шоссе. Закончено строительство центральной автодороги в поселке Коммунарка с выходом на район Южное Бутово. В этом году началось строительство автомобильной дороги Боровское шоссе – Киевское шоссе – Ботаково через деревни Рогозинино и Верховье