Денежное стимулирование в Европе увеличивает риск возникновения пузырей на рынках недвижимости

Программа денежного стимулирования ЕЦБ может привести к возникновению пузырей на рынках недвижимости некоторых стран, сказано в исследовании Moody’s Analytics. Наиболее высок этот риск в Германии, Норвегии и Великобритании, где чрезвычайно низкие процентные ставки и доходности облигаций способствуют быстрому росту цен на жилье, а инвесторы активно вкладывают средства в недвижимость.

Из-за роста цен и программы денежного стимулирования ЕЦБ, который ежемесячно скупает облигации на 60 млрд евро, риск возникновения пузырей «всплыл на поверхность», утверждает автор исследования Анна Забродзка. «Хотя на долговых рынках произошла коррекция и доходности суверенных облигаций Германии недавно выросли, они по-прежнему чрезвычайно низки, – утверждает она. – Из-за этого увеличились инвестиции в рынок недвижимости, которые приносят более высокую прибыль».

С 2010 г. жилье в Норвегии в среднем подорожало более чем на 30%, в Германии – почти на 25%, а Великобритании – на 15%, подсчитали специалисты Moody’s Analytics. Во многом это произошло из-за быстрого роста цен в таких крупных городах, как Лондон, Осло и Мюнхен, где недвижимость «все больше переоценена», утверждает Moody’s.

В последние годы в Европе цены стали расти в большей степени из-за низких процентных ставок и доходностей инвестиций в другие активы, согласна Люсиан Кук, директор по исследованиям рынка жилой недвижимости Savills. По этим же причинам наблюдался приток средств на рынок коммерческой недвижимости и в 2014 г. глобальные цены на нее достигли уровня, в последний раз наблюдавшегося до финансового кризиса, сказано в опубликованном ранее докладе MSCI.

В конце 2013 г. Бундесбанк предупреждал, что, по его оценкам, средние цены на жилье в Германии завышены на 10%, а в некоторых крупных городах – на 20%. Долгое время рынок немецкий жилой недвижимости был стабилен, и после финансового кризиса он не рухнул, в отличие от многих других ведущих европейских стран. Но в 2009 г. цены в Германии стали расти из-за ее репутации тихой гавани. Как отмечают в Moody’s Analytics, строительство в стране активизировалось только недавно, поэтому пройдет несколько лет, прежде чем предложение догонит спрос.

Наибольший риск возникновения пузырей в Норвегии, сказано в исследовании. Норвежские регуляторы уже предупреждали, что недвижимость дорожает из-за снижения процентных ставок. Однако Центробанк Норвегии продолжает ультрамягкую денежную политику, чтобы стимулировать экономику в условиях низких цен на нефть.

Банк Англии хоть и прекратил свою программу денежного стимулирования, но жилье в Великобритании продолжает сильно дорожать. В мае цены выросли на 5,7% в годовом исчислении. Правда, в мае 2014 г. темп роста цен составлял 10,4%. Он снизился благодаря тому, что Банк Англии ужесточил условия предоставления ипотечных кредитов из-за беспокойства, что новый бум на рынке недвижимости может помешать восстановлению экономики страны. Тем не менее в Moody’s Analytics предупреждают, что требования к ипотечным заемщикам в Великобритании по-прежнему относительно мягкие и количество кредитов с низким первоначальным взносом сильно выросло после введения в 2013 г. государственной схемы покупки жилья Help to Buy.

Перевел Алексей Невельский