Российские инвесторы меняют Лазурный берег на Серебряный

Не только по-настоящему жаркие страны Азии, Африки и Ближнего Востока привлекают летом российских туристов. Многие отдают предпочтение умеренному климату, открывая для себя французский Биарриц, Северное море или британские пляжи. Со временем туристы начинают задумываться о покупке местной недвижимости. Но одно дело – приобретать жилье на курортах для собственного использования, а другое – с целью инвестиций. Тем, кто рассчитывает на достойную рентную доходность, стоит разобраться, как ведут себя эти рынки жилья сейчас.

Франция

Лазурный берег постепенно сдает позиции, российские покупатели все чаще делают выбор в пользу Серебряного – множества небольших курортных городов, рассыпанных вдоль побережья Атлантического океана и Бискайского залива. Крупнейшие курорты Кот-Д’Аржана – Биарриц, Англет и Байона – пользуются спросом у серферов и высокопоставленных лиц. Те и другие предпочитают обзаводиться тихой резиденцией именно здесь, среди сосновых лесов и крупнейших в Европе дюн.

Проблема большинства небольших французских городов – ценообразование следует за спросом – коснулась и городов департамента Атлантических Пиреней, в который входит Серебряный берег. Объекты с завышенной на 15–20% стоимостью будут оставаться на рынке до тех пор, пока продавец не пойдет на уступки и не снизит цену. В Биаррице переоцененное жилье могло простаивать годами. Это касается всех микрорынков с ограниченным предложением и рынков, где наблюдается сложная экономическая и политическая ситуация, как это было в Египте, например.

В отличие от ультрадорогого Лазурного берега Кот-Д’Аржан способен привлечь и покупателей со средним достатком. В среднем 1 кв. м в Биаррице предлагается за 3500 евро. Кроме того, Французская Ривьера сегодня почти полностью застроена, там мало нового предложения и дефицит земли под застройку. Тогда как пространство Серебряного берега вполне пригодно для строительства новых домов. Правда, инвестиционная привлекательность этого региона остается относительно невысокой. За прошлый год цены на жилую недвижимость Атлантических Пиреней упали на 6%. В I квартале 2015 г. цены на вторичном рынке французских провинций снова снизились: квартиры подешевели на 2,4%, дома – на 1,5%. В апреле в регионе Аквитания было выдано на 4% меньше разрешений на строительство, чем год назад.

Доходность местных объектов не превышает 4% годовых и на фоне снижающихся цен не внушает доверия инвесторам. Сказывается и сезонность местного рынка: активный наплыв туристов происходит лишь с апреля по сентябрь, в остальное время конкуренция среди арендодателей оказывается слишком велика.

Нидерланды

Королевство Нидерланды меньше всего ассоциируется с курортом, однако вдоль побережья Северного моря расположились пляжи Зандворт и Эгмонд-ан-Зее, отмеченные голубым флагом (международная награда, которую вручают пляжам и причалам) благодаря чистейшей морской воде.

На территории Зандворта и Эгмонд-ан-Зее в провинции Северная Голландия в общей сложности проживает чуть больше 20 000 человек. Туристический сезон здесь серьезно ограничен погодными условиями. Даже летом столбик термометра редко поднимается выше 20 градусов. Купальный сезон еще короче, чем на Серебряном берегу Франции, – примерно с середины июня до конца августа. Поэтому и объем рынка невелик.

Сейчас, спустя пару лет после того, как голландский рынок жилья достиг дна, в местном жилом секторе наблюдаются попытки восстановления. В целом недвижимость Северной Голландии в I квартале 2015 г. подросла в цене на 5,4% по сравнению с предыдущим годом. Стоимость жилых объектов на вторичном рынке увеличилась на 4,1%. Средняя цена 1 кв. м в Зандворте достигает 1800 евро. Однако подобный рост обусловлен подъемом цен в центральных городах провинции – Амстердаме и Харлеме (на 8,2 и 9,5% соответственно).

Жилье здесь идеально подойдет любителям нежаркого лета и суровой северной эстетики. Но с точки зрения инвестиций подобная покупка вряд ли способна себя оправдать. Первая причина – высокие налоги для нерезидентов. Собственник жилого объекта на территории Нидерландов вынужден платить налог на доход от аренды (до 30%) и налог на прирост капитала, который равен 30% от стоимости объекта, в случае его продажи. Вторая причина – специфический рынок аренды и невысокая доходность голландского жилья, которая зачастую зависит от размера жилого объекта: чем меньше квартира, тем большую доходность она может принести. В среднем доходность от аренды недвижимости в Нидерландах колеблется от 4,5 до 4,7% годовых, а на курортах Зандворт и Эгмонд-ан-Зее она не превышает 3,5% годовых.

Бельгия

С голландскими курортами побережье Северного моря делят бельгийские рыбацкие бухты, вокруг которых расположились Остенде и Мидделькерк (часть провинции Западная Фландрия). С момента финансового кризиса цены на бельгийское жилье уверенно следовали за экономикой: в период спада стоимость жилья снижалась, с начала 2014 г. бельгийская экономика вновь начала расти, и цены в последнем квартале 2014 г. поднялись на 1%. Жилье на вторичном рынке подорожало на 1,7%, новостройки подешевели на 0,6%. Средняя цена 1 кв. м в Остенде – 3000 евро.

75% жителей Фландрии являются собственниками, количество арендаторов невелико. На местном рынке появляется все меньше привлекательных объектов, и в большинстве случаев их продажная цена серьезно завышена. В 2012 г. они были переоценены на 50%, в 2015 г. – на 40–43%. В настоящее время бельгийские курорты снова переживают подъем интереса не только со стороны туристов, но и со стороны зарубежных покупателей жилья. Одним из самых знаменитых эмигрантов, поселившихся в Остенде, был вдохновленный прогулками вдоль побережья Северного моря Марвин Гэй – американский певец и музыкант-мультиинструменталист, стоявший у истоков зарождения музыкального жанра ритм-энд-блюз. Пойти по стопам знаменитого соул-исполнителя и перебраться в небольшой дом неподалеку от побережья окажется более рациональным решением, нежели инвестировать в жилье одного из бельгийских курортов. Наравне с голландскими их также можно назвать микрорынком недвижимости, который окажется не способен окупить затраты инвестора.

Несмотря на то что доходность местных объектов может достигать 5% годовых, международный инвестиционный спрос на бельгийские активы остается скромным из-за довольно высоких налогов для иностранных собственников жилья: ставка налога на доход от аренды колеблется от 9,22 до 23,07%, налог на прирост капитала – 16,5%.

Великобритания

Любимые места отдыха британцев – города Брайтон и Истборн, расположенные на берегу Ла-Манша. Стоимость жилья в Брайтоне в I квартале 2015 г. достигла нового максимума (2500 фунтов стерлингов за 1 кв. м), на 15,2% превысив последний пиковый показатель 2007 г. По сравнению с предыдущим годом в I квартале 2015 г. цены на жилые объекты в этом городе выросли на 13%. Ставки аренды в Брайтоне также выросли – до 847 фунтов стерлингов в месяц, тогда как в I квартале прошлого года было около 816 фунтов в месяц.

Английская Ривьера, или Торбей, – юго-восточная часть графства Девон с городом Торки – один из крупнейших курортов Англии. Поля, холмы и бухты, омываемые Ла-Маншем, ежегодно привлекают сотни тысяч любителей ходить под парусом. В Торки цены на жилую недвижимость продолжают расти – в I квартале 2015 г. увеличение средней стоимости дома составило 23% по сравнению с предыдущим годом. Средняя цена стандартного жилого объекта в Торки (дома с террасой или дома на две семьи) увеличилась с 177 231 фунта в I квартале 2014 г. до 217 368 фунтов в том же квартале 2015 г.

При оформлении объекта на физическое лицо прибыль от сдачи в аренду, в случае если сумма не превышает 10 000 фунтов в год, облагается по ставке 0%, а в дальнейшем – по прогрессивной шкале. Кроме того, ряд легальных схем позволяет инвесторам в Великобритании свести многие налоги практически к нулю. Кое-какие налоги можно списать при помощи бухгалтера, например проценты займа самому себе. Для покупателей коммерческой недвижимости налог на прирост капитала для нерезидентов вне зависимости от того, оформлена покупка на юридическое или физическое лицо, отсутствует. Уверенный рост цен и спроса позволяет сократить риск потери инвестиционного бюджета, а доходность, превышающая 5% годовых, делает этот регион привлекательным для международных инвесторов.

США

Курорты Соединенных Штатов Америки снова открываются для инвесторов. В отличие от штата Флорида, в частности Майами, океанские пляжи которого пользовались невероятным спросом у россиян начиная с 1990-х гг., Калифорния чаще всего оказывалась в центре внимания не столько инвесторов, сколько репортеров, когда та или иная голливудская знаменитость покупала очередную виллу. В прошлом в Калифорнии, как и во Флориде, активно выдавались subprime-кредиты. Этот рынок довольно долго оставался слабым, однако весной 2015 г. продемонстрировал серьезный подъем (рост на 9,5% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.). В I квартале 2015 г. объем продаж жилья вырос на 9,3% по сравнению с предыдущим годом. Увеличилось и количество покупателей, которые могут себе позволить дом на одну семью в Калифорнии. Дом на одну семью площадью около 90 кв. м здесь стоит приблизительно $1 млн.

В Сан-Франциско средняя цена за дом той же площади увеличилась с $960 000 в I квартале 2014 г. до $1,1 млн в I квартале 2015 г. 1 кв. м стоит в среднем $15 000.

Самая дорогая цена предложения в Калифорнии – $195 млн за 12-комнатный дом (3300 кв. м) в Беверли-Хиллз. Однако на этом рынке уже строится новый объект, за который просят $500 млн. Общая площадь проекта, объединяющего в себе несколько жилых зданий, казино и гараж на 30 автомобилей, – более 100 000 кв. м.

Среди очевидных минусов Калифорнии – чрезвычайно жаркий климат. Аномальная жара, последний раз накрывавшая регион в 1895 г., в 2015 г. снова установилась и ведет к засухе и дефициту водных ресурсов.

Доходность местного жилья варьируется от 3,7 до 5% годовых. Не стоит забывать о том, что покупатель американского жилья, который проведет в США более полугода, из иностранца превратится в налогового резидента. Избежать налогового бремени не получится даже вернувшись на родину – россиянину придется покрывать все необходимые налоги, которые в общей сложности могут достигать 60%.

Приобретая зарубежное курортное жилье с мыслью о его инвестиционном будущем, стоит тщательно выбирать направление. Устойчивая экономика при ограниченном рынке не обеспечит нужной доходности, а довольно серьезные налоги могут отнять весомую часть дохода инвестора-нерезидента.

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании indriksons.ru