Девелоперы предлагают квартиры по цене машины

Квартиры-студии более сотни лет строятся и весьма востребованы в Европе и США, да и в СССР был опыт возведения малометражек», – говорит Игорь Сибренков, заместитель гендиректора «Мортон-инвеста». Его компания сейчас изучает «мировой опыт» проектирования жилья по 12–14 кв. м. Пока что минимальный размер квартиры в новостройках «Мортона» – это 19,7 кв. м (в «Жемчужине Зеленограда» они предлагаются по цене от 1,68 млн руб.). «Продажи показали, что покупателям маленькие метражи нужны, – уверяет представитель «Мортона» Игорь Ладычук. – Дальше наши маркетологи будут думать над тем, как можно разгрузить квартиру, чтобы максимально, но без потери комфорта уменьшить ее площадь: к примеру, кладовки и прачечные самообслуживания можно устроить на цокольных этажах».

В Подмосковье уже сейчас в новостройках можно найти объекты по 18 кв. м, но нельзя сказать, что такие лоты предлагаются массово. От понятия комфортного жилья на рынке недвижимости пока не отказались, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Однако такой продукт, по ее словам, сейчас необходим «хотя бы как первое жилье для молодых пар, студентов». Например, в «Чеховском посаде» (малоэтажный комплекс недалеко от Чехова) студии на 18 кв. м в достраивающемся в этом году доме продавались в июне по 920 000 руб. «Но их мало, и надо смотреть, не раскупили ли уже», – сообщила по телефону представитель местного отдела продаж и предложила малометражный вариант уже по 620 000 руб., но в доме со сроком сдачи в 2017 г. В Раменском в ЖК «Березовая аллея» студии на 18,2 кв. м чуть дороже 996 000 руб. рекламируются как отличный вариант для проживания одного или двух человек: «Только у нас сможете купить квартиру по цене автомобиля и прописаться в ней».

«Мы называем квартиры по 18 кв. м коробками из-под холодильника. Главное – не дойти до коробок из-под телевизора», – иронизирует Валерий Забелин, управляющий директор «ЛСР. Москва». Московские девелоперы формат студий освоили еще в прошлый кризис и хорошо на нем заработали: цена 1 кв. м в маленьких квартирах была больше, чем в стандартных. Клиенты такое жилье брали неплохо – общий бюджет покупки все равно выходил небольшим. Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата» (ГК «Интеко»), вспоминает, как переносили московский опыт на региональную почву: «Ростов-на-Дону мы [долго] приучали к студиям – их там до «Интеко» вообще не было, самой популярной была частная застройка. А студии считались каморками и долгое время не принимались [клиентами]. Зато потом стали № 1 по продажам. Конкуренты за нами их начали повторять».

ГК ПИК оптимальной для малогабаритного жилья считает площадь от 23 кв. м. «Ее уменьшение не позволит эффективно использовать пространство и ухудшит потребительские качества жилья», – сообщил представитель компании. Проектировщики Urban Group и «Масштаба» уверяют, что «в квартире меньше 27 кв. м жить сложновато». «Конечно, в Париже есть квартиры и по 5 кв. м, в Японии – 8 кв. м. Но люди реально начинают страдать», – уточняет Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. Делать «однокомнатный рай», по его словам, не всегда целесообразно. В проектах его компании число студий не превышает 10%. Другие опрошенные «Ведомостями» девелоперы малогабаритным жильем пока тоже стараются сильно не увлекаться: в микрорайонах «Мортона» его доля составляет не более 5% (площадью около 20 кв. м), у ГК ПИК – не более 10% (площадью 23 кв. м), у Tekta Group – максимально 22% (площадью 33,5 кв. м), у ГК МИЦ – 28% (площадью 33,1–33,9 кв. м), у Capital Group – 30% (апартаменты площадью 25–27 кв. м).

Кирилл Игнахин, коммерческий директор ЗАО «Масштаб», полагает, что небольших квартир на рынке будет становиться все больше: когда спрос падает, «конкуренция разворачивается за бюджетные сделки». Застройщики вынужденно придут к «комфортному для себя минимуму компактных квартир», но он, по мнению Игнахина, не должен быть больше 30–40%. «Слишком большая доля компактных квартир в одном проекте будет означать, что дом будет более плотно заселен, а это соответствующая более высокая нагрузка на инфраструктуру (паркинги и др.)», – предупреждает Доброхотова. Кроме того, если в квартире много небольших комнат, значит, в этой квартире должно быть много окон, из-за этого такой дом будет восприниматься как «муравейник», добавляет она.

Даромир Обуханич, первый заместитель гендиректора ГК МИЦ, говорит, что в новых проектах его компания «думает увеличивать» долю студий (в перспективе площадью 27–28 кв. м), а также маленьких 1-, 2- и даже 3-комнатных квартир. Предлагаемое сейчас компанией малогабаритное жилье, по его словам, активно раскупается «даже на начальном этапе строительства». «Поскольку конечная стоимость таких объектов существенно ниже по сравнению с обычными 1-комнатными квартирами, темпы их реализации существенно выше», – подтверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-недвижимости» Елизавета Гудзь. Она говорит, что ее компания «в условиях текущего рынка» рекомендует партнерам уменьшать площади квартир. Capital Group планирует тиражировать малометражное планировочное решение, сообщил коммерческий директор Алексей Белоусов: в ближайшее время компания начинает продажи нового жилого комплекса на Новокосинской улице, где доля студий площадью 22–26 кв. м составит около 15%.

По словам Доброхотовой, уже появляются проекты с 2-комнатными квартирами площадью до 45 кв. м и 3-комнатные до 65 кв. м (с комнатами по 8 кв. м) – «на грани рациональных возможностей обеспечить комфортное проживание». «Неэффективные планировки встречаются и в проектах с квартирами большой площади. Но в случае с маленькими квартирами ошибка в архитектурных решениях дорого обходится потребителю, ведь их покупают наименее защищенные категории потребителей», – говорит она. «На больших метражах легко замаскировать неудачные, нефункциональные решения и ошибки. А в маленьких квартирах грамотное планирование может компенсировать дефицит пространства. Важен не сам по себе метраж, который приходится на каждого члена семьи, а собственное отдельное пространство для каждого, важна правильная геометрия квартиры. К примеру, кухня должна быть не менее 8 кв. м, чтобы было как место для приготовления пищи, так и зона общения», – комментирует архитектор Максим Атаянц.