Панельного жилья в Подмосковье станет больше

С 1 июля старые серии жилья в области запрещены к строительству. По факту такие проекты уже год как не согласовывают. В то же время «мы не можем отказаться от индустриального домостроения», говорит главный архитектор Московской области Михаил Хайкин. «Оно всегда было синонимом доступного жилья», – комментирует привязанность чиновников к панельным домам Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки групп». А покупателю главное – чтобы метр стоил как можно дешевле, стены стояли, крыша над головой была и сквозняков не было, рассуждает Котровский.

Объем индустриального домостроения не только не будет сокращаться – он будет увеличиваться, говорит Хайкин. Согласно областной госпрограмме «Жилище» от 23.08.2013 доля ввода жилья эконом-класса к 2018 г. должна возрасти до 20% (с 11% в 2014 г.).

Типовая доля уменьшается

Сейчас в 15-километровой зоне от МКАД, по данным ГК «Мортон», продается 3,6 млн кв. м жилья: 2,6 млн кв. м монолитного и 950 000 кв. м панельного (соотношение 72% монолита на 28% панели. В I квартале прошлого года было 66% на 34%). Сейчас, по данным руководителя аналитического отдела ОПИН Дениса Бобкова, доля типовых домов составляет около 20% от общего предложения. Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости, напоминает: «Три года назад панельное жилье в области занимало 30–40% и был четкий тренд на уменьшение этой доли».

По данным областных чиновников, из введенных в 2014 г. 8,2 млн кв. м недвижимости многоэтажное жилье составило около 5 млн кв. м (60% от ввода). Из них 2,5 кв. м обеспечивают областные домостроительные комбинаты. Еще 1,8 млн кв. м возят с московских комбинатов (заводы ГК ПИК, ЛСР, «Мортона», концерна «Крост»), остальное – из близлежащих областей: Тверской, Калужской и проч., уточнили в пресс-службе заместителя губернатора Подмосковья Германа Елянюшкина. «Расстояние в 200 км от домостроительного комбината до стройплощадки – предел рентабельности доставки панелей, – прокомментировал Иван Романов, управляющий директор «ЛСР. Москва». – Несколько раз мы были вынуждены возить железобетонные изделия из Санкт-Петербурга в Мурманск за 1000 км, никакой экономической целесообразности в этом нет».

Себестоимость строительства типового квадратного метра на 20–30% меньше, чем монолитно-кирпичного. «Монолит никогда не победит панель в игре «Кто дешевле», – уверен он. Рыночная цена различается на 15–20%. Например, по данным портала irn.ru, 2-комнатная квартира в панельном доме в Мытищах стоит 6,7 млн руб., а в монолитном – 7,3 млн руб. По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», 1 кв. м в квартирах модернизированных панельных серий будет дороже аналогичных предложений в старом жилом фонде на 20–30%, но сами застройщики таких прогнозов не подтверждают.

Сезон обновления

В следующем году «Мортон» будет строить жилье из ЖБИ своего нового завода, к концу лета он выйдет на расчетную мощность в 520 000 кв. м, сказали в пресс-службе компании. Недостающий объем – а компания сдает в год по 1 млн кв. м – девелопер купит у других. Заводы ЛСР загружены на 100% собственными проектами группы, столичный завод производит в год 250 000 кв. м, общий объем строительства – 1 млн кв. м в год. ПИК прекращает выпускать серии КОПЭ и П3МК и будет строить по-новому. Это не модернизация существующих серий, а разработка совершенно новой, уточнили в компании. Визуально она действительно значительно отличается от привычных панельных башен от ГК ПИК. А вот новинки ДСК-1 и ГВСУ сильно напоминают П44 и 111М. Модернизированная панель «СУ-155» также похожа на устаревшую И-155. Тем не менее они все соответствуют новым требованиям к конструкциям ДСК, в числе которых вариативность фасадов, возможность модификации планировок, повышенная энергоемкость, огнестойкость и т. д.

Модернизация ДСК позволяет экономить: в 2 раза сокращаются затраты на тепло, в 3 – на электричество, на 30% – расходы на персонал, поскольку большая часть производства роботизирована, перечисляет Романов. В сумме девелопер сможет сэкономить 12–15% на производстве панелей. Но сама по себе доля железобетонных изделий в общей структуре себестоимости невелика – около 13 000 руб. на 1 кв. м, замечает он. В целом, по данным Доброхотовой, себестоимость 1 кв. м полезной площади квартир составляет 28 500 руб. до 15-го этажа и 27 500 руб. от 15-го до 25-го этажа.

Для сравнения: по данным Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер групп», цена строительства монолитно-кирпичного дома – 33 000–35 000 руб. за 1 кв. м. «В области есть проекты, где часть корпусов выполнена из монолита, а часть собрана из ЖБИ, и, по данным проектной декларации, стоимость 1 кв. м в проекте практически одинакова», – недоумевает Бобков. Но сроки несопоставимы: серийный дом под ключ можно построить менее чем за шесть месяцев, монолитный возводится более двух лет, продолжает аналитик. В типовом здании также дешевле обойдется ремонт, поэтому в таких проектах часто представлены квартиры с отделкой.

До недавнего времени основным козырем приверженцев монолитно-кирпичных технологий была гибкая квартирография, которую невозможно было получить в индустриальном домостроении. С усовершенствованием технологии это преимущество нивелируется. «На нашем ДСК «Град» можно сделать любую планировку квартир, можем сделать квартиру хотя бы и 7 кв. м», – рассказал гендиректор завода Александр Ковалев. Нет никаких ограничений ни в планировках квартир, ни в фасадных решениях и у заводов ЛСР, утверждает Романов: «Если заказчик скажет: хочу завтра фасад с окнами в виде сердечек, значит, завтра у него на площадке будет фасад с сердечками».

Государство ограничивает застройщиков на пути минимизации квартир «только санитарными нормами», заметили в Минстрое РФ. СНиПы включают лишь требования по инсоляции (и сейчас застройщики все настойчивее лоббируют пересмотр норм инсоляции), вентиляции, уровню вибрации и т. п. Высота потолков, ширина пролетов также перестанут быть предметом спора. Например, в квартирах ДСК «Град» потолки высотой 2,77 м, требования подмосковного правительства – от 2,5 м. ГВСУ «Центр» предлагает квартиры со свободными планировками до 150 кв. м.

Фасадные решения – отдельный повод для гордости владельцев современных заводов. Так, «Крост» еще в начале 2000-х создал собственный промышленный комплекс, в числе которого фабрика «Мажино», где производятся сборный железобетон, архитектурный бетон, фасадные панели и проч. Фасадные решения варьируются от «под покраску» до сложного рельефа, например с изображением стада жирафов. ДСК «Град» делает фасады из крашеного бетона, которые «не осыпаются и не выцветают», по словам Ковалева.