Банки возобновили кредитование жилья

Строительный бизнес оживился и банки стали охотнее кредитовать девелоперов, рассказала «Ведомостям» начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента «Сбербанк CIB» Наталия Шемановская. По ее словам, с начала года «Сбербанк CIB» принял решения о кредитовании 10 новых проектов на сумму более 30 млрд руб. Основная часть – во II квартале, все это проекты в сегменте жилой недвижимости, уточнила Шемановская.

«Промсвязьбанк и не останавливал финансирование жилищных проектов. В этом году также было одобрено финансирование нескольких новых проектов», – говорит руководитель корпоративного блока Евгений Козеренко.

Ситуация в строительной отрасли, особенно в жилищном строительстве, гораздо лучше, чем все ожидали: потребительский спрос сохраняется, а финансовое положение застройщиков гораздо лучше, чем во время кризиса 2008 г., отмечает аналитик БКС Марат Ибрагимов. А запуск программы государственного субсидирования ипотеки, подстегнувший спрос на жилье, по сути, показал, что финансовые риски у девелоперов жилой недвижимости существенно ниже, чем оценивали банки еще полгода назад. С ним соглашается Шемановская: наиболее устойчивым к кризисным явлениям сегментом является жилая недвижимость, в особенности эконом- и комфорт-класса. В таких проектах есть возможность вести предварительные продажи, которые требуют меньшего объема проектного финансирования, а располагаются проекты в основном в Москве и Петербурге, продолжает Салахеддин.

Пресс-службы Альфа-банка и Газпромбанка отказались от комментариев, получить комментарии в «ФК Открытие» не удалось.

В начале года ставки достигали 24–28%, но и даже по таким ставкам кредиты нельзя было взять, комментирует гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев. Банки стали лояльнее, соглашается гендиректор «Кроста» Алексей Добашин. По его информации, сейчас ставки в среднем составляют около 15%. Кроме того, банки смягчают требования по наличию у заемщиков финансовых ресурсов: ранее они требовали до 60% собственных средств. «Мы видим вполне стабильную ситуацию с ликвидностью в этих банках, заинтересованность и готовность кредитовать качественные девелоперские проекты», – говорит финансовый директор ГК «Пионер» Андрей Тютченко. По его словам, «Пионер» готовится подписать кредитный договор со Сбербанком на 12,4 млрд руб. для строительства ЖК «Life – Ботанический сад». Представитель «Сбербанк CIB» это подтвердил.

«В начале года в связи со сложной ситуацией на рынке банк действовал более консервативно при рассмотрении кредитных заявок. Это касалось в основном проектов строительства объектов коммерческой недвижимости, как находящихся в ситуации наибольшей неопределенности», – комментирует Шемановская. Сегодня ситуация уже не выглядит так неопределенно и банки смягчают требования к проектам и заемщикам, говорит она. Правда, Козеренко говорит, что требования к заемщикам пока можно характеризовать «как существенно более сдержанные, чем раньше, с точки зрения риск-аппетита».

В последние месяц-полтора есть положительные изменения, отмечает Хрусталев: многие банки действительно начали выдавать займы строителям – со временем испуг ушел, ключевую ставку понизили, экономика более-менее стабилизировалась. В числе банков, кредитующих этот сектор, он называет Промсвязьбанк, ВТБ, «ФК Открытие».

Средние ставки на рынке – 14–16%. Российские банки в последние месяц-два действительно предлагают финансирование по таким ставкам, но это касается именно жилых проектов, говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Сайдам Салахеддин. По его словам, рынок жилья – фактически единственный сектор, где начинаются новые стройки. «Ставка сегодня держится на уровне 15–16%. С этой ставкой можно работать и получать доходность от проекта», – говорит президент группы ПСН Максим Гасиев.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости сложнее. Из-за ввода значительного количества офисов и складов при снизившемся спросе на них девелоперы почти не начинают новые проекты, говорит Салахеддин. Рынок фактически стоит, есть большой прессинг вакантных площадей, например, в офисах вакантность достигает 30% (обычно – 7–8%), комментирует гендиректор CBRE Владимир Пинаев. Поэтому спрос на кредитование девелопмента коммерческой недвижимости низкий. Перемен к лучшему в ближайшее время эксперты не ждут: нужна как минимум стабилизация экономики, чтобы восстановился спрос на коммерческую недвижимость.

Финансирование строительных проектов в банке не прекращалось, хотя объемы такого финансирования, безусловно, сократились по сравнению с прошлым годом, сообщил представитель ВТБ. По его словам, из-за изменившейся рыночной конъюнктуры также произошла некоторая смена приоритетов в сфере недвижимости. Например, в связи со снижением спроса на офисные помещения класса «А», многие застройщики рассматривают возможность изменения концепции реализуемых проектов. Одно из ключевых требований при выдаче кредита - чтобы собственных средств у застройщика было не менее 30% от общего бюджета.