Частное финансирование реставрации зданий-памятников в Москве стремительно сокращается
С прошлого года объем частных инвестиций в реставрацию старинных зданий упал на 40%
В усадьбе будет апарт-отель, в главном доме и флигеле уже оборудовано восемь номеров. В подвале с высокими сводчатыми потолками разместится трактир, а в бывшей конюшне – кухня и гостиничные номера. Открытие усадьбы в тестовом режиме планируется в конце лета 2015 г.
Согласно отчетности Мосгорнаследия с 2013 г. объем финансирования реставрационных работ из городского бюджета не сильно меняется – по 5,8–6,9 млрд руб. в год. Но уменьшается количество самих объектов: в 2013 и 2014 гг. велись работы на 136 и 137 объектах и 126 запланировано на 2015 г. (из них 63 объекта перешло с 2014 г. в программу на этот год).
В 2014–2015 гг. значительно – на 40% – сократился объем частных инвестиций в реставрацию: в 2013 г. было вложено 8,5 млрд руб., за 2014 и 2015 гг. – 11,8 млрд руб. (по 5,9 млрд ежегодно). В прошлом году частные инвесторы финансировали работы на 167 памятниках. Был сдан 31 объект, остальные 136 «переехали» на следующий год. В этом году к ним добавилось всего пять новых объектов.
«Реставрация объектов культурного наследия важна для города, жителей, но для собственника срок окупаемости уходит далеко за расчетный период, – прокомментировал Александр Подусков, директор по продажам KR Properties. – Деньги, вложенные в реставрацию картинной галереи фабрики К. Жиро (2800 кв. м) – а это больше 350 млн руб., – по сути, отбить невозможно». Компания сдала объект на ул. Tимура Фрунзе, 11, стр. 46 (комплекс «Красная Роза»), в прошлом году. А сдать или продать культурный объект еще сложнее, чем отреставрировать, отмечает он: «Система проходных залов и коридоров, характерная для зданий XIX в., сложна для размещения современных офисов». Арендатора для «Усадьбы Всеволожских» (еще один памятник архитектуры на территории «Красной Розы») искали около года. Рассматривались разные варианты, начиная от штаба чемпионата мира по футболу 2018 г. до отделения premium banking топ-10 ведущих банков России. В результате усадьбу заняла штаб-квартира концерна «Калашников», для их бизнеса историческое окружение подошло как нельзя лучше.
Культурное наследие подошло и Росэнергобанку. Под представительский офис компании в 2010 г. он купил у «Дрезднер банка» усадьбу в Подсосенском переулке, 30, площадью 1500 кв. м. В начале XIX в. она принадлежала Прасковье Хлудовой и ее мужу, знаменитому фабриканту Константину Прохорову, в конце того же столетия городские усадебные дома были перестроены под купеческие особняки. Стоимость инвестиций в историческую недвижимость Марк Шрайбер, первый заместитель председателя правления Росэнергобанка, оценивает в десятки миллионов долларов. «Риски, связанные с реставрацией старинных зданий, довольно высоки. Многое зависит от исторической значимости объекта, его правового статуса, состояния строений и коммуникаций. По нашему опыту, уложить реставрационные работы в типовой бизнес-план вряд ли можно», – говорит он.
На исследование текущего состояния фундамента, грунтов, перекрытий, стен, фасадов, инженерных коммуникаций инвестор уже потратил около 10 млн руб. На эти деньги предполагается полностью привести в порядок фасады, внутренние помещения, отреставрировать предметы охраны. В их числе – фасады, парадный вход, конек крыши, печь в подвале, каменные столбы подъездных ворот и даже материал кровельного покрытия на конец XIX – начало ХХ в. и проч. Работы займут около года. Пока же в усадьбе совместно с департаментом культурного наследия города, историками и архитекторами ведутся частичные реставрационные работы и проходят экскурсии для горожан.
Новых собственников вдохновили история усадьбы и уникальная минералогическая коллекция, собранная дочерью фабриканта Лидией Прохоровой. Коллекция, которая насчитывает около 3000 образцов, была передана в Государственный геологический музей им. В. И. Вернадского РАН. После реконструкции небольшая ее часть будет выставлена в парадной гостиной особняка.
Для привлечения инвесторов к реставрации власти в 2012 г. приняли программу льготной аренды «1 руб. за 1 кв. м в год» для добросовестных пользователей, восстановивших аварийные памятники. С 2012 по 2014 г. по этой программе отреставрировано три объекта, еще на 14 ведутся работы.
С начала 2015 г., по данным департамента Москвы по конкурентной политике, сдан в аренду за 1 руб. всего один объект культурного наследия – «Городская усадьба Хлудовых» (последняя четверть XVIII в. – начало ХХ в., архитектор – В. В. Шервуд. Флигель, 1861 г.) на ул. Малой Полянке, 7, стр. 3. «Это связано с тем, что 22 января вступили в силу поправки, внесенные в 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Документация по всем выставленным и готовящимся к торгам объектам находилась на доработке и приводилась в соответствие с поправками», – объяснили в пресс-службе департамента.
Сейчас объекты подготовлены. 11 июня прошли торги по усадьбе в Сытинском переулке, 5/10. Ведется заявочная кампания по объектам в Настасьинском переулке, 8, стр. 1, и на Электрозаводской улице, 12, стр. 2. Всего в 2015 г. город планирует сдать по льготной ставке пять объектов культурного наследия, сообщили в департаменте.
Для общественной жизни
Крупнейший проект реставрации прошлого года – Екатерининская больница у Петровских ворот (Дом Гагарина) XVIII–XIX вв. Ансамбль был построен по проекту архитектора Матвея Казакова в 1776 г. и является объектом культурного наследия федерального значения. Это прекрасное большое здание с эффектным 12-колонным портиком – одним из самых больших в столице. «В свое время в этом здании находился Английский клуб, который был центром общественной жизни Москвы. Поэтому после долгих раздумий мы приняли решение о создании здесь общественного центра, в котором, возможно, будут находиться Общественная палата Москвы, Городская дума, уполномоченный по правам человека, Совет муниципальных образований», – заявлял мэр Москвы Сергей Собянин.
Изначально здесь располагалась усадьба князя Сергея Гагарина, которая пострадала в пожаре 1812 г. В 1820 г. комплекс зданий был восстановлен архитектором Осипом Бове. В 1833 г. в нем разместилась Ново-Екатерининская больница (в советское время – городская больница № 24), после выезда которой в 2009 г. здание постепенно приходило в упадок. Реставрационные работы начались в октябре 2012 г. В процессе работ на территории усадьбы были найдены редчайшие экспонаты: гранаты из рудников, располагавшихся на северо-западе Руси, общим весом 2,5 кг, коллекция предметов из кости, нумизматическая коллекция, в том числе монеты Священной Римской империи, и старинные государственные награды Западной Европы. Одной из самых интересных находок, отмечают в Мосгорнаследии, стал указ императора Николая I об учреждении в здании усадьбы больницы, а также план 1828 г., согласно которому было проведено строительство и разбит парк. Именно этими документами руководствовались архитекторы при восстановлении ансамбля.
Реставраторы заменили 90% гнилых перекрытий, вывезли 35 000 т мусора. Для сохранения оригинальных стен и фундаментов здания закачали 400 000 л укрепляющего раствора. Для воссоздания утрат использовали более 1 млн реставрационных кирпичей.
Исторический туризм
В Московской области аналогичная столичной программа льготной аренды «Усадьбы Подмосковья» была принята на год позже, в 2013 г. За два с лишним года по этой программе, по данным минимущества Московской области, частным инвесторам уже было передано 19 усадеб – 10 областных и 9 муниципальных. В этом году планируется провести открытые аукционы на право заключения договоров аренды по системе «1 руб. за 1 кв. м. в год» по 11 областным усадьбам, сообщает секретариат заместителя правительства Подмосковья Александра Чупракова со ссылкой на заявление зампреда правительства области. С начала года проведено уже три аукциона: по двум муниципальным усадьбам в Коломне – «Дом Липгардта» и «Усадьба городская», а также по усадьбе «Филатово» в Истринском районе.
Реставрация усадьбы Пришвина
Началась реставрация усадьбы писателя Михаила Пришвина, в которой он провел последние годы жизни, Реставрация обойдется в 21 млн руб., работы продлятся до ноября 2015 г., сообщили в ОАО «Реставрационные компании». Заказчик – Государственный литературный музей, выполнять ремонтно-реставрационные работы будет Межобластное научно-реставрационное художественное управление. В частности, будут воссозданы интерьеры, проведена реставрация флигеля, расположенного на территории усадьбы, – бывшей сторожки, выполняющей сейчас функции жилого помещения для смотрителей музея. Усадьба в д. Дунино Одинцовского района представляет интерес как место, связанное с памятью о выдающемся русском писателе, и красивейший уголок Подмосковья. Здесь в разные годы Пришвиным было написано множество рассказов («Вася Веселкин», «Лесной хозяин», «Заполярный мед» и др.). В течение всей жизни в этом месте он писал дневник, которому отдавал тихие утренние часы на любимой веранде или в лесу. История участка восходит к периоду генерального межевания 1766 г., когда территория была отдана «в дачу села Козина». Сменив нескольких владельцев, в конце XIX в. усадьба перешла в руки финского уроженца по фамилии Освальд. Он построил дом, привнеся в его архитектуру типичные мотивы «северного модерна». В 1901 г. дом был продан вместе с прилегающей территорией семье Критских, продолжившей владеть усадьбой до 1946 г. Во время Великой Отечественной войны усадьба была брошена, а в доме жили русские солдаты, державшие оборону берега Москвы-реки. К весне 1946 г. дом был сильно разорен, но это не повлияло на решение Пришвина о его покупке. После смерти писателя в 1954 г. в доме был открыт мемориальный музей. С этого времени дважды проводились работы, не изменившие планировки и интерьеры дома.
Пионером усадебного дела в Подмосковье стала компания ASG казанского бизнесмена Алексея Семина. До него прекрасные, но запущенные особняки и парки медленно, но верно превращались в руины. Он нашел бизнес-модель (впрочем, заимствованную у владельцев европейских замков), которая позволяет восстановить памятник и получать небольшой, но вполне стабильный доход. «Ведь усадьба – это бренд, к которому можно подтягивать все остальное: музей, агротуризм, проведение свадеб, туристические маршруты и проч.», – делился Семин. Успешная сеть загородных отелей на основе исторической недвижимости в Европе, по данным ASG, приносит 2–3% годовых в валюте (новые объекты в Европе дают 5–7% годовых). Несмотря на такую низкую доходность, эти проекты считаются престижными, они стабильны и менее подвержены влиянию кризисов, рассказывал бизнесмен. Исторические здания имеют большой потенциал по защите вложений от инфляции, их цена растет во времени.
Стоимость реставрации усадьбы с парком под ключ, по данным ASG, в среднем обходится в 0,5–1 млрд руб. Президент национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин считает, что инициатива инвестора создать кольцо усадеб вокруг Москвы имеет все шансы стать успешной: «Это очень интересный проект и пока единственный такой системный подход со стороны частного инвестора». Компания приобрела на аукционах 10 усадеб в разных районах Подмосковья: усадьба В. И. Аигина, «Черкизово», «Пущино-на-Наре», «Тарасково», «Зенино», «Спасское», «Васино», «Кузьминское», «Болдино», ансамбль усадьбы «Гусева полоса». Несмотря на то что владелец ASG Алексей Семин заочно арестован (как председатель совета директоров компании «АС менеджмент» он управляет паевыми инвестиционными фондами, которым принадлежит казанский ТЦ «Адмирал». В этом ТЦ 11 марта во время пожара погибло 17 человек. – «Ведомости»), работы продолжаются. Первый объект губернаторской программы – купеческую усадьбу Аигина компания уже восстановила. Всего за 18 месяцев реставраторы воссоздали главный дом, флигель и конюшню. Более того, в главном доме и флигеле воссозданы аутентичные интерьеры XIX в. с использованием предметов искусства из собственной коллекции компании ASG. Во флигеле реставраторы повторили старинные технологии, обив стены тканью – плотным штофом. В мае комиссия минкультуры МО приняла объект.
Немногие сохранившиеся элементы декора – деревянные двери, мраморные лестницы, изразцовые печи и мозаичная напольная плитка – были восстановлены мастерами Международного института антиквариата, входящего в ГК ASG. Здание находилось в аварийном состоянии, и реставраторы выполнили ювелирно трудоемкую работу, заменяя бревна в основании сруба.
Реставрация еще одной усадьбы – «Тарасково» близка к завершению. Подходят к концу работы по восстановлению стен, сделаны все перекрытия и крыша, установлена лестницы на 2-й этаж и многое другое. «Здесь все изменилось колоссально, инвестор делает все в краткие сроки и качественно», – сказал заведующий отделом оформления и мониторинга прав и ограничений на объекты культурного наследия Александр Соловьев. «У меня не было никаких надежд на то, что усадьбу «Тарасково» будут реставрировать. ASG в данном случае делает большое дело, – говорит заместитель президента Общества изучения русской усадьбы Мария Нащокина. – К сожалению, такие позитивные примеры возникают редко. Это беспрецедентный проект, и я желаю компании преодоления всех трудностей».