В Санкт-Петербурге спрос на квартиры сократился на 50% по сравнению с прошлым годом

В Петербурге застройщики говорят о сокращении спроса: на 50% – по отношению к показателям прошлого года, на 20–30% – если сравнивать с относительно благополучным 2013-м. Эти оценки подтверждаются данными Росреестра: в I квартале количество сделок купли-продажи жилья сократилось на 18,6% (по отношению к I кварталу 2014 г.), количество зарегистрированных договоров долевого участия – на 40,8%.

Основной объем спроса сейчас обеспечивают те, кому жилье необходимо для решения житейских проблем (свадьба, развод, дети выросли и т. п.) и приезжие. Частные инвесторы присутствуют на рынке, но их доля снижается. В то же время на депозитных счетах петербуржцы держат около 1,4 трлн руб.

«Что бы ни происходило, люди будут в это верить [в эффективность вложений в недвижимость]. Хотя начиная с 2008 г. цена на недвижимость в долларах только падает, – говорит Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема». – Ради сбережений лучше купить валюту. Приобрести квартиру, а потом сдавать ее в аренду – затея для человека, у которого нет калькулятора. Рентабельность этого процесса стремится к нулю».

Самая очевидная ситуация – в новых районах массовой застройки. В комплексе «Северная долина» (у ст. м. «Парнас») за последние четыре года сдано 19 000 квартир, преобладают студии и 1-комнатные. По сведениям аналитиков ГК «Бюллетень недвижимости» (БН), в аренду сдаются 6600. То есть 34% покупателей приобретали жилье не для того, чтобы здесь жить, а в надежде что-то на этом заработать. Навес из инвестиционных квартир растет с каждым кварталом. У этого процесса огромная инерция, и он начинает серьезно влиять на рынок. В проектах КОТ на окраинах города до 35% квартир собственники выставляют на перепродажу и до 42% сдают в аренду.

Студию в Новом Девяткине в 2012 г. можно было снять за 19 700 руб., в 2013 г. – за 17 860, в 2014 г. ставка снизилась до 17 530 руб. в месяц. Средние цены сделок на протяжении последнего года практически не менялись. А инфляция за этот период, по официальным данным, составила около 24,4%. По данным БН, предложение студий и небольших (до 35 кв. м) единичек с 2011 по 2014 г. выросло в 5 раз. Здесь построено за этот период 16 800 квартир, в основном в многоэтажных «муравейниках». По мере сдачи домов в аренду сдают до 64% квартир. Всего по городу предложение снять небольшую квартирку в «новой вторичке» выросло с 2011 по 2014 г. в 2,35 раза. В Девяткине, Кудрове – вчетверо.

Остается простой, но важный вопрос: кто и зачем будет приобретать у частных инвесторов такое жилье? Кто и с какой целью будет снимать его, если основные рабочие места – в городе? А общественный транспорт в местах, которые до сих пор считаются сельской местностью, тоже не то чтобы сильно развит. Рынку аренды столько не нужно.

Возможно, мы уже могли бы наблюдать «кризис перепроизводства» в некоторых сегментах, если бы не госпрограмма поддержки ипотеки. По данным аналитиков «Петербургской недвижимости», за I квартал на первичный рынок в регионе было выведено около 880 000 кв. м. Это на 66% меньше, чем в 2014 г., и на 24% меньше, чем в 2013 г. Рынок сжимается пропорционально платежеспособному спросу: с января по апрель граждане приобрели в новостройках около 900 000 кв. м (в I квартале 2014 г. – 1,31 млн кв. м).

На общем фоне более благополучными выглядят пригородные малоэтажные комплексы: приемлемые сроки сдачи, относительно небольшой объем капитальных вложений, минимум частных инвесторов. ЖК «Азбука» (пять 4-этажных домов в поселке Щеглово) вышел в продажу в декабре, сейчас реализовано около 30% квартир. «У нас изначально частных инвесторов было немного; запуск ипотечной госпрограммы еще добавил покупателей», – говорит руководитель проекта Николай Былинин. В малоэтажном проекте «Ванино» (застройщик – компания «Тареал») самый популярный инвестиционный товар – студии вообще не предусмотрены.

«В долгосрочной перспективе цены будут расти, – уверен Павел Андреев, руководитель компании «Л1». – Обеспеченность жилплощадью все еще весьма далека от европейского уровня. Но спрос зависит от состояния экономики и от мобильности граждан».

Рынок жилья у развилки. Если ситуация в экономике выровняется, если пойдут серьезные государственные или смешанные вложения в инфраструктуру, положение дел в кварталах массовой застройки может постепенно улучшиться. Если нет – начнется сильная дифференциация рынка, новые районы будут стремительно превращаться в гетто и потянут вниз индексы стоимости жилья.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»