В США и странах Латинской Америки цены на жилье продолжают снижаться

В начале 2015 г. некоторые страны южноамериканского континента оказались гораздо слабее по темпам роста цен на недвижимость, чем Великобритания или США.

Великобритания

Устойчивый спрос на дома и квартиры в этой стране продолжает толкать вверх цены на жилье: в январе они подросли на 2%, с середины февраля по середину марта – еще на 1% до более 281 000 фунтов стерлингов за домовладение. Для поддержания спроса правительство активно развивает внутреннюю транспортную сеть, позволяющую некоторым районам страны стать еще привлекательнее для покупателей. Инфляция не растет (в январе 2015 г. – 0,3%, самый низкий показатель c 1989 г.), и ряд инвесторов продолжают делать выбор в пользу британского buy-to-let (покупка недвижимости для сдачи в аренду) сектора. Общая сумма кредитов для вложения средств в недвижимость в течение последних шести лет выросла на 40%, дойдя до рекордного уровня в 188 млрд фунтов стерлингов. Инвестиционный интерес к британским жилым активам связан не только с доходностью (в среднем – около 5% годовых), но и с условиями, созданными для собственников жилья в арендном секторе Великобритании, среди которых льготы, касающиеся ремонта жилого объекта и эксплуатационных расходов.

США


Американский вторичный рынок жилья, на долю которого приходится примерно 90% всех сделок с американской недвижимостью, в минувшем году изо всех сил пытался восстановиться после трудностей последних нескольких лет – падения продаж, строительной активности и спроса на местное жилье. Объемы продаж жилых объектов на вторичном рынке за прошлый год снизились на 3,1% по сравнению с 2013 г. В 2015 г. ситуация существенно не изменилась. В январе продажи в сегменте вторичного жилья снова упали – на этот раз на 5%, достигнув самого низкого уровня за последние девять месяцев. Падение спроса одинаково коснулось всех регионов Соединенных Штатов: в северо-восточной части страны – на 6%, в южной – на 2,6%, в западной – на 7,1%, а на Среднем Западе – на 2,7%. Инвестиционный спрос также немного снизился – с 20 до 17% в январе. Это обусловлено в том числе серьезным разрывом между ростом цен на недвижимость и заработной платы. В январе 2015 г. цена рабочего часа была $10,55 (увеличение на 4,92% по сравнению с показателем 2014 г.). Правительство попыталось вывести темпы строительства на новый уровень, чтобы дать возможность продвинуться по имущественной лестнице в том числе и покупателям-новичкам. Тем не менее многие молодые американцы предпочитают не покупать, а арендовать жилье. В течение пяти лет арендные ставки в США выросли на 15%, тогда как доход арендаторов – всего на 11%.

В отличие от северных направлений некоторые регионы Южной Америки до сих пор почти не знакомы российским инвесторам. Рынки недвижимости этих стран сложно назвать подходящими для инвестирования в данный момент.

Боливия

Одна из беднейших стран Южной Америки, Боливия сегодня переживает настоящий строительный бум. Правительство продолжает стимулировать активность в строительном секторе. В 2014 г. оно утвердило план по возведению почти 3 млн кв. м нового жилья. Однако инвестиции в этот рынок по-прежнему остаются слишком рискованными. Рынок сбыта практически полностью отсутствует, равно как и конечный покупатель: почти половина населения живет за чертой бедности, около 60% жителей не имеют доступа к чистой воде и канализации.

Боливийское жилье остается одним из самых дешевых в Латинской Америке: за крупный дом с несколькими спальнями в одном из городов зачастую просят меньше $100 000, а 2-комнатная квартира неподалеку от центра города обойдется не дороже $50 000. Но не стоит торопиться с приобретением жилых объектов. Ежемесячная арендная плата довольно низкая и для 1-комнатной квартиры не превышает $75, а для 2-комнатных апартаментов в столице Ла-Пас – чуть больше $200 в месяц. Низкий уровень жизни боливийцев, огромное количество социальных проблем не дают инвесторам повода поверить в стабильность местного жилого сектора. Ради скромной доходности, едва достигающей 1% годовых, международные инвесторы не считают нужным рисковать.

Бразилия

Пузырь на бразильском рынке жилья постепенно сдувается. Искусственное снижение цен стало частью правительственного плана по регулированию жилого рынка страны и избавлению его от чрезмерного инвестирования. Пик которого пришелся на вторую половину 2000 г., когда была начата программа доступного жилья Minha Casa Minha Vida («Мой дом, моя жизнь»). В прошлом году средний темп роста стоимости жилой недвижимости в 20 крупнейших городах Бразилии замедлился на 6,7%, однако, несмотря на это, ценовой рост остается выше уровня инфляции. С наступлением 2015 г. колебание цен можно назвать незначительным: в январе средняя стоимость 2-комнатной квартиры в Рио-де-Жанейро опустилась на 0,03%, а уже в феврале она вновь подорожала на 0,13%.

Несмотря на видимые улучшения, рецессия сопровождает практически все сферы некогда самой быстрорастущей экономики южноамериканского континента. В феврале этого года инфляция в Бразилии выросла до 12-летнего максимума, дойдя до отметки в 7,7%. Товары и услуги дорожали так быстро, что бразильский центробанк поднял уровень базовой кредитной ставки до 12,75%. За последние шесть месяцев бразильский реал подешевел по отношению к доллару почти на 25%. В январе 2015 г. уровень произведенной продукции снизился более чем на 5%, а продажи в секторе розничной торговли – на 0,4% по сравнению с предыдущим годом.

Помимо экономических факторов потеря доверия к этому рынку обусловлена в том числе и финансовым ущербом, нанесенным иностранным инвесторам. Спустя месяцы после покупки жилых объектов во время ажиотажа, возникшего на фоне прошлогоднего чемпионата мира по футболу, собственники понимали, что приобретали их на неликвидных или вовсе несуществующих земельных участках. С учетом пессимистической экономической картины и негативного опыта инвесторов интерес к этому региону продолжает снижаться.

Аргентина

Ужесточение валютного контроля – гражданам Аргентины было запрещено приобретать американские доллары – в 2014 г. сменилось разрешением на покупку иностранной валюты до 20% от среднемесячной зарплаты с лимитом не более $2000 в месяц. Это ухудшило ситуацию на рынке недвижимости, где на фоне ослабевающего аргентинского песо большинство сделок совершается с участием американских долларов.

Стоимость жилья в Буэнос-Айресе, где недвижимость и строительство составляет 20% городской экономики, а также в других городах за последний год снизилась примерно на 2,5%. В феврале 2015 г. инфляция была зафиксирована на уровне 17,99%. ВВП третьей по величине экономики в Южной Америке в последнем квартале прошлого года снизился на 0,8% в связи с сокращением экспорта на 8,4% и инвестиций на 4,7%. Доходность более 6% годовых на первый взгляд кажется привлекательной для инвесторов. Но сложности с валютным контролем и снижение цен в течение двух последних лет на 8%, а также продолжающийся подъем инфляции и отрицательный рост ВВП способны охладить их пыл, оставляя место лишь для инвесторов с железными нервами.

Инвестиции в жилую недвижимость стран Южной Америки сегодня сопряжены с довольно крупными рисками. Во времена, когда инвесторы заботятся не только о том, чтобы заработать на высокой доходности, но и сохранить капиталы, рисковать ради не слишком выгодных вложений определенно не имеет смысла.

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании indriksons.ru