Стоимость аренды квартир в Москве падает вместе со спросом

За год (с весны 2014 г. до весны 2015 г.) объем предложения на столичном рынке аренды жилья вырос на 24%, а цены на аренду снизились на 10-30%. Таковы выводы экспертов компании «НДВ-Недвижимость». Риелторы единодушно утверждают: на рынке наступила эпоха арендатора, который может требовать с собственника жилья скидки, переснять квартиру дешевле или найти более комфортный вариант за те же деньги. А аппетиты арендодателей уперлись в потолок.

«Кризисные явления тянут рынок вниз, но дна мы еще не достигли. Не исключено, что спад на рынке аренды продлится до осени 2016 г.», - говорит и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский (цитата из официального сообщения "НДВ-Недвижимости").

По данным "НДВ-Недвижимости" за I квартал 2015 г. снижение ставок аренды в целом по рынку составило 12%. 

Сложнее всего приходится собственникам, сдающим квартиры в плохом состоянии, в районе с неудобной транспортной доступностью. Такие варианты меньше всего интересны арендаторам - приходится прибегать к ценовым уступкам. За первые три месяца текущего года данные предложения подешевели в среднем на 15-20% относительного аналогичного периода 2014 г., подсчитали в «НДВ-Недвижимости».

Самый высокий спрос – на однушки

Сейчас рынок повернулся в сторону арендаторов: можно переснять квартиру дешевле или найти более комфортный вариант за те же деньги. Проблема с перенасыщением рынка коснулась всех сегментов, включая самые доступные предложения. Варианты, предлагаемые в аренду в пределах 25 000-30 000 руб. в месяц, составляют 35% рынка однокомнатных квартир. Это на 25% больше по сравнению с объектами за 30 000-40 000 руб. в месяц.

Специалисты департамента аренды квартир «Инком-недвижимости» составили рейтинг из 10 самых бюджетных предложений по аренде квартир в Москве. Согласно рейтингу самым дешевым предложением в апреле стала однокомнатная малогабаритная квартира в районе метро "Щелковская" со ставкой найма в 16 000 руб. В марте лидерами аналогичного топ-листа были объекты за 20 000 руб. в месяц. Замыкает рейтинг самых дешевых квартир (10-е место) предложение за 23 000 руб. - однокомнатная квартира в 9-этажном доме, в 10 минутах транспортом от станции метро «Славянский бульвар». Жилплощадь в хорошем состоянии, полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. «Год назад такая квартира была бы востребована за 30 000 руб. в месяц даже несмотря на удаленность от метро», – комментирует заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков (цитата с сайта Irn.ru).

В марте наблюдалось существенное снижение средней стоимости найма квартир экономкласса всех категорий по сравнению с февралем 2015 г., говорится в сообщении компании "Миэль-аренда". По данным экспертов компании, сильнее всего подешевели однокомнатные квартиры – на 8,7%. Двухкомнатные снизились в средней стоимости найма на 3,3%, трехкомнатные - на 2,1%. 

По данным "Миэль-аренды", максимальным спросом в марте 2015 г. пользовались однокомнатные квартиры стоимостью до $750 в месяц (48,98%). Спрос на двухкомнатные квартиры по такой же цене составил 19,46%. В диапазоне от $750 до $1000 наибольший спрос пришелся на двухкомнатные квартиры (6,6%). Трехкомнатные квартиры в аренду больше всего интересовали арендаторов в диапазоне от $1000 до $3000 (4,99%).

"Наиболее востребованными в Москве были однокомнатные квартиры (57,36% от общего спроса). Спрос на двухкомнатные квартиры составил 31,13%. Наименьшим спросом пользовались многокомнатные квартиры – 2,12% от общего спроса», – комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-аренда».

80% собственников готовы уступать

На сегодняшний день многие арендаторы переключили внимание на более доступные варианты. В то же время собственники, которые получают основную прибыль за счет сдачи жилья в аренду, неохотно идут на уступки, отмечают эксперты "НДВ-Недвижимости". В результате сроки экспозиции квартир выросли. «Вероятно, если владелец квартиры сделал хороший ремонт, вложился в дорогую мебель, он не захочет снижать ставку, чтобы оправдать расходы, будет ждать «своего» клиента. Но в целом аппетиты арендодателей неизбежно упираются в потолок платежеспособного спроса», - говорит заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков (цитата с сайта Irn.ru). В компании "НДВ-Недвижимость" отмечают, что сроки экспозиции квартир "несговорчивых" собственников увеличиваются от нескольких недель до месяца и даже больше, пока арендодатель не поймет, что нужно пересмотреть свои требования. Выгоднее сдать квартиру с дисконтом, но сейчас, чем по желаемой цене, но потом. Потери из-за ожиданий могут быть весьма существенными.

Главным фактором, позволяющим быстрее сдать квартиру, является стоимость найма, поэтому арендодатели все чаще соглашаются на уступки. Сейчас 80% арендодателей готовы к подобным уступкам, отмечают эксперты «НДВ-Недвижимости». Например, многие подписывают договоры аренды без страхового депозита, который равен величине арендной ставки. Кроме того, в некоторых случаях удается включить в стоимость аренды все расходы на коммунальные услуги, в том числе и те, что оплачиваются по счетчику. Если речь идет о домах с подземным паркингом, то в качестве бонуса собственник может включить в стоимость арендной ставки машино-место (каждые три случая из пяти). Кроме того, арендодатели все чаще готовы рассматривать «сложных» клиентов с домашними животными, маленькими детьми, большим количеством проживающих и так далее. Если раньше было около 50% таких запросов, то теперь это около 70%.

Аренда элитных квартир снизилась на 17%

Снижение спроса не обошло стороной и рынок высокобюджетной аренды. По оценке IntermarkSavills, совокупный объем спроса на рынке высокобюджетной аренды Москвы за I квартал 2015 г. снизился почти на 30% по отношению к аналогичному показателю 2014 г. Укрепление тенденции по снижению спроса со стороны потенциальных арендаторов связано с сокращением штата многих представительств иностранных компаний, хотя в структуре спроса на высокобюджетные квартиры по-прежнему преобладают иностранные клиенты – 57%. Правда, по сравнению с прошлым годом (65%) их доля сократилась.

Между тем объем предложения на рынке продолжает увеличиваться, и по итогам марта 2015 г. был достигнут очередной максимум: 17% за I квартал 2015 г. против 11% в прошлом году. Две трети прироста – квартиры, которые сдаются впервые.

В бюджетной структуре явно заметен переход из более высоких бюджетов в более низкие. В сравнении с I кварталом 2014 г. на 3% сократилась доля самых дорогих квартир (от $15 000 за объект в месяц). Сейчас она составляет 6%. В среднем на 3-4% таким же образом сократились доли и в остальных бюджетных диапазонах (за исключением самого низкого).

Снижение арендных ставок в марте 2015 г. замедлилось – за месяц средняя ставка предложения снизилась менее чем на 5% (на 17% с начала года). Сейчас средняя ставка аренды высокобюджетной недвижимости в Москве составляет $5540 за объект в месяц – это ниже показателя марта 2014 г. на 26%, отмечают в IntermarkSavills.

Однако участники рынка дорогой аренды настроены оптимистично. «Основным движущим фактором будет то, что многие компании-работодатели смогли скорректировать бизнес-планы на этот год. Трудно представить ситуацию, когда все банки, компании сырьевого сектора, иностранные представительства прекратят свое существование в короткий промежуток времени. Наоборот, скорее можно предположить, что компании будут и в дальнейшем приспосабливаться к новой среде. А вместе с бизнесом будет приспосабливаться к новым реалиям и рынок жилья», - говорит руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова.