Петербургские застройщики вывели на загородный рынок на 60% меньше поселков, чем в прошлом году

Год назад, по сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на рынке было представлено 422 проекта (включая 58 с таунхаусами), всего 45 560 объектов (участков, коттеджей и секций). К ноябрю 2014 г. девелоперы продавали 393 проекта (54 с таунхаусами), всего около 42 000 объектов. Часть поселков заморозили и сняли с продажи; застройщики стали намного осторожнее. За три квартала 2014 г. в продажу поступило 40 новых поселков (около 3800 объектов). За аналогичный период 2013 г. было почти 100 новинок - более 10 000 участков, домов и секций.

Всего в III квартале девелоперам удалось продать около 1900 объектов - на 6% меньше, чем во II квартале. И на те же 6% меньше, чем год назад. Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что структура продаж пока не меняется: на сделки с участками без подряда приходится 72%. Доля таунхаусов в структуре спроса - 21%, на продажи готовых домов и участков с подрядом приходится 7%.

По данным специалистов «Бюро аналитики по рынку недвижимости» (БАРН), примерно с середины 2013 г. отмечается устойчивое снижение средних цен реальных сделок. Падение составило около 18% (в рублях).

Активные продажи идут примерно в 20% загородных поселков. Стабильно продаются инженерно подготовленные участки в проекте «Охтинский парк», дома в «Особом статусе» и «Медном озере - 2», секции в проекте «Близкое», идут продажи в «Онегин парке» и поселке «Гармония». Среди успешных есть и поселки для постоянного проживания, и дачные. «Дело не в формате, а в подходе, - говорит советник гендиректора ГК «Стинком» Светлана Невелева. - Профессионалы справляются, для случайных застройщиков настали трудные времена».

В дорогом сегменте тоже прошло разделение проектов на «успешные» и «проблемные». Довольно сложно объяснить, почему в поселке «Репино бриз» деревянные дома по $2 млн находят спрос, а в «Сестрорецких дачах» - нет. Оба поселка на заливе, расположение сходное, а вот результаты разные. Но в целом элитный сегмент выглядит более благополучным. Здесь, кстати, сокращение предложения до разумных объемов началось раньше - с начала года.

«Всего за последний год началась реализация двух новых поселков и одной дополнительной очереди существующего проекта, - говорит аналитик Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. - По сравнению со II кварталом 2014 г. количество предложений в поселках высшего ценового класса уменьшилось на 10%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 21%. На рынке присутствует заметное число проектов, в которых не было продано ни одного коттеджа». Попова называет основные причины: неудачное месторасположение, низкие темпы строительства, неконкурентоспособная цена. Хотя спрос на элитку есть: за III квартал продано 10 коттеджей класса А - немного, но больше, чем в прошлом году. В классе В реализация снизилась на 17%. В элитном сегменте темпы продаж «один дом за полгода» считаются нормальными, в бизнес-классе - 1-2 сделки в квартал. Застройщики запасаются терпением.

«Покупатели стали обращать гораздо больше внимания на то, как организовано управление поселком, - говорит руководитель клубного поселка «Балаково» Сергей Муканаев. - Все расчеты должны быть прозрачными, все затраты - согласованы и одобрены собственниками». В «Балаково», кстати, у каждого домовладельца на руках шесть свидетельств о собственности: на дом, на участок, на долю в спортивно-оздоровительном комплексе; отдельными документами оформлены права на скважину, дороги, дом охраны.

Если будущим соседям и застройщику не удается «на берегу» договориться об условиях эксплуатации, неизбежны конфликты, эта информация немедленно распространяется по социальным сетям и негативно отражается на реализации проекта. Одна из популярных тем сезона - «управление репутацией». В числе свежих трендов можно также отметить усиливающееся давление «квартирного формата» (малоэтажные комплексы успешно отбирают клиентов у коттеджных застройщиков) и растущую популярность апартаментов.