Дисконт на земельные участки достиг 40%

Ухудшение экономической ситуации в стране отразилось и на рынке подмосковной земли. Он в стагнации, утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Если и оживет, то не раньше середины следующего года.

В Московской области, по оценке компании «Гео девелопмент», в настоящее время экспонируется более 100 000 га (12 000 предложений) - это и земли под дачное и индивидуальное строительство, и сельскохозяйственные, и промышленные земли. Участки в розницу в Подмосковье в избытке в поселках без подряда - их уже более 650 в разной степени готовности.

На участки без подряда (УБП) приходится львиная доля всего загородного предложения и спроса, говорят риэлторы. «Основным товаром сегодня, по сути, является земля», - констатируют аналитики девелоперской группы ОПИН. По их оценке, 64% всех новых поселков представлено форматом УБП и продается по цене от 25 000 до 555 000 руб. за сотку. Это много в процентах, но существенно меньше в деньгах. Под данным «Инком-недвижимости», общая площадь УБП - 6841 га, или 118,8 млрд руб. Весь объем предложения на первичном загородном рынке в «Инкоме» оценили в 537,2 млрд руб. Девелоперы немного выгадывают, продавая голую землю.

Избирательный спрос

«Стоимость земли зависит от того, что можно на ней построить, поэтому самыми востребованными остаются оптовые земли под жилую застройку с готовыми ГПЗУ, - говорит директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Яна Кузина. - Сохраняется спрос на хорошо расположенные участки под строительство ТРЦ, однако таких почти нет на рынке. Но и роста стоимости на них в среднесрочной перспективе ожидать не следует: покупательская способность снижается, а Московский регион уже достаточно насыщен торговыми центрами».

«Самая дорогая земля для строительства многоквартирных домов продается в Химках, Мытищах, Одинцове, Красногорске и на прилегающих к ним территориях, - говорит Илья Менжунов из «Метриум групп». - Речь идет не о голой земле без какой-либо градостроительной документации, а об участках с полученным ГПЗУ (либо на этапе получения). В данном случае принято считать не цену земельного актива, а нагрузку стоимости входного билета в проект на один продаваемый квадратный метр. На данных территориях нагрузка на продаваемый метр составляет $350-400».

По словам гендиректора «Гео девелопмента» Максима Лещева, наибольший спрос в течение года на оптовом рынке был на участки под торговые центры и многоэтажное жилищное строительство, а также на промышленные земли. На розничном рынке были востребованы участки, на которых возможно строительство дома для постоянного проживания. «Продавалось в первую очередь то, что по цене несколько ниже, чем в среднем по рынку», - отмечает он.

В то же время в этом году увеличился спрос на земли сельхозназначения. «Мы, например, сами предлагаем купить земельный участок, предположим, 2 га за $30 000 и примерно за $10 000 перевести его в крестьянско-фермерское хозяйство, - рассказывает Лещев. - Таким образом, за $40 000 можно получить участок под строительство фермерской усадьбы. Да и сельское хозяйство как бизнес набирает обороты». По его словам, участились запросы на земли сельхозназначения как под частные хозяйства, так и под крупные - на тысячи гектаров - проекты: «Мы занимаемся продажей бывших колхозов в Подмосковье уже восемь лет. Работаем с крупными сельхозпроизводителями. Это тоже современный тренд, вызванный в том числе и санкциями, который набирает обороты».

Не пользуются спросом участки под рекреационные цели. По оценке Лещева, рекреационный бизнес в лучшем случае окупится лет за 7-10, а такие горизонты «в нашей стране инвесторов отпугивают».

Максим Лещев в качестве тенденции этого года отметил также то, что мало кого интересовали крупные земельные участки под строительство коттеджных поселков далее 30 км от МКАД. «Но сделки с землями под коттеджное строительство все равно есть, девелоперы покупают участки под совместное освоение. Таких проектов крайне мало, потому что поселки без подряда действительно заполонили собой весь загородный рынок», - говорит эксперт.

Спрос - штука капризная. Продажи земель под строительство коттеджей и дач сильно зависят от сезона, по словам Лещева, хотя сезонность никоим образом не влияет на спрос на участки под крупные коммерческие проекты. Больше всего сделок совершается весной и осенью. Но нынешняя осень отличается от предыдущей, отмечает он: «В целом по рынку поселков без подряда продажи осенью упали в 2-3 раза, у некоторых девелоперов продажи близки к нулю». По словам гендиректора группы «Земер» Ильи Терентьева, сейчас многие управляющие компании проводят акции, которые позволяют приобретать земельные участки с большими скидками, «пытаясь оживить продажи, которые в III квартале текущего года шли вяло». По оценке «Земера», розничные продажи подмосковных участков по сравнению с весенним периодом уменьшились на 10-15%. В некоторых случаях падение достигает 25-30%.

Что касается оптовой земли, то ее предложение, по данным «Гео девелопмента», увеличилось (но сколько именно в Подмосковье земель на продажу оптом, эксперты сказать затрудняются). На рынке стали появляться ликвидные участки, которые раньше придерживались. «Их продают часто сами девелоперы, застройщики, предчувствуя спад спроса. Но этот процесс нельзя назвать масштабным», - комментирует Лещев. По мнению Терентьева, инвесторы выжидают, пока цены значительно упадут, намереваясь приобретать земли с сильным дисконтом.

Некоторые собственники уже готовы демпинговать. Например, по словам Ильи Менжунова, стоимость сотки земли на участке в 40 соток в Жуковке со $100 000 упала до $60 000. «Это реальное предложение. На данный момент на рынке можно встретить много предложений о продаже участков с дисконтом в 40%», - добавляет Менжунов.

Вечные ценности

На определенные категории земель цены никогда не падают. По словам Максима Лещева, в течение года наблюдался умеренный рост стоимости розничных участков в стародачных местах или заселенных коттеджных поселках, где свободные участки «на вес золота». Например, в Переделкине и Новогорске сотка стоит $15 000-20 000, в Нахабине - $12 000-15 000. «В готовом коттеджном поселке УБП хорошо продаются», - подтверждает Илья Терентьев.

Традиционно самое дорогое предложение - на рублевском направлении. В Барвихе сотка земли стоит около $300 000. В Жуковке - дешевле: $100 000, на Николиной Горе - $90 000, в «Горках-2» - $50 000, оценивает Илья Менжунов. На 2-м месте по стоимости - Сколковское шоссе: примерно $200 000 за сотку. На 3-м - Новорижское: от $60 000 за сотку. В охраняемых коттеджных поселках участки дороже. Земля продается в «Миллениум парке», «Резиденциях Бенилюкс», «Ренессанс парке» (участки в первых двух продаются в том числе и на вторичном рынке). На Киевском шоссе в зависимости от месторасположения и уровня поселка цена варьируется от $15 000 до 35 000 за сотку. На Минском - $50 000-60 000 за сотку в пределах 12-километровой зоны от МКАД.

По данным IntermarkSavills, в элитном сегменте на долю УБП в организованных коттеджных поселках приходится 15% спроса. Средний размер приобретенного участка - 43,5 сотки, средний бюджет покупки - $3,3 млн. И в то время как цены на дома падали, на участки в дорогих поселках застройщики повышали цены.

Основная часть самых доступных предложений сосредоточена на южных направлениях. Стоимость «освоенной» сотки, т. е. с коммуникациями, на Каширском и Носовихинском шоссе в пределах 15 км от МКАД - $10 000-15 000. УБП эконом-класса, как правило, располагаются за 50 км от МКАД.

Кто не рискует

Земля остается одним из самых сложных и рискованных объектов для инвестирования. В Москве, считает гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая, по-прежнему остро стоит проблема с получением исходно-разрешительной документации. «К сожалению, до сих девелоперы получают разрешительную документацию по три года, - говорит она. - Это касается даже тех застройщиков, которые уже имеют успешный опыт реализации проектов». За МКАД, по словам Ильи Терентьева, для настоящих и будущих собственников самый острый вопрос - это пересмотр кадастровой стоимости земли. Подмосковные власти еще в прошлом году приняли собственный законодательный акт об исчислении налога на имущество исходя не из инвентаризационной, как раньше, а из кадастровой стоимости. Определять конечную сумму налога будет муниципалитет. Но сильно разгуляться здесь нельзя: границы налога, в которые нужно укладываться, - от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости.

«Кадастровая оценка стоимости земли приближена к рыночной, - объясняет депутат от городского поселения Андреевка Солнечногорского района Иван Ульянченко. - В связи с этим налогооблагаемая база увеличивается минимум в 10 раз». Переход на уплату налога по кадастровой стоимости может привести к тому, что владельцы земельных наделов, которые никак их не использовали, начнут сбывать землю.

Рынок земли ждет пополнение

Иван Ульянченко, депутат от городского поселения Андреевка Солнечногорского района МО:

- Кадастрирование большинства земельных наделов уже проведено за счет государства. Например, в публичной кадастровой карте Росреестра указано, что кадастровая стоимость 6 соток в СНТ вблизи поселения Андреевка равняется 500 000 руб., а участки в 8 и 10 соток, относящиеся к категории ИЖС в селах Алабушево и Дедешино, оцениваются по кадастру более чем в 2 млн руб. Разница в кадастровой стоимости даже одинаковых участков может составлять и 700 000, и 1 млн руб., и больше. Чем ближе участок к МКАД, чем больше к нему подведено коммуникаций (свет, газ, вода, канализация), чем ближе к нему транспортная инфраструктура, тем выше его кадастровая стоимость. Также она повышается и от категории земли - естественно, земли СНТ, не предназначенные под постоянное проживание, оцениваются дешевле, чем земли под индивидуальное жилищное строительство. Раньше в Подмосковье много земель скупалось или бралось в долгосрочную аренду, скажем так, по бросовым ценам. Но, владея многими гектарами земли, физические или юридические лица никак их не использовали, надеясь через 5-7 лет просто выгодно перепродать. Сейчас же, с повышением налогов, держать инвестиционные земли больше двух лет будет невыгодно. Поэтому такие земли будут в ближайшее время выходить на рынок - и по привлекательным ценам.