Треть офисов класса В отказались от долларовых арендных ставок и сдаются за рубли

От геополитической напряженности и последствий санкций на сегодняшний день существенно пострадал сегмент офисной недвижимости. Предложение качественных площадей не находит спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, снижается активность иностранных компаний.

Впрочем, массового исхода зарубежных арендаторов с российского рынка не отмечается. Уходят единицы: например, компания Adobe объявила о закрытии российского офиса в связи с изменением законодательства и требованием перевода всех серверов с персональными данными на территорию РФ. Есть также примеры сокращения штата и, соответственно, занимаемых площадей (как в случае с компанией Schlumberger, которая заявила, что отзывает из своего российского офиса экспатов) или консолидации разрозненных подразделений у компаний, для бизнеса которых некритично иметь офис в центре города (например, «Ростелеком»). В остальном арендаторы осторожно принимают решения о переезде. Смена офиса сегодня продиктована прежде всего необходимостью оптимизации расходов и защиты от колебаний курсов валют. Доход многих компаний от операционной деятельности уменьшился, а ослабление рубля по отношению к доллару США с января по ноябрь 2014 г. составило более 30% и меняется каждый день. Ключевые требования арендаторов сейчас - снижение ставки аренды и номинирование ее в рублях.

Переход на рубли помог бы нивелировать колебания курсов валют и сделать рынок более прогнозируемым. С другой стороны, если санкции будут отменены и доступ к валютному финансированию снова откроется, получить зарубежный заем под рублевые активы будет проблематично.

Вопрос рублевых ставок аренды на протяжении последних лет активно поднимается и арендаторами складских и торговых площадей. Ответ на него пока один: брать арендную плату в рублях затруднительно для собственников объектов, проектное финансирование которых осуществляется в долларах США или евро. Для закредитованных объектов, т. е. большинства строящихся офисных проектов на московском рынке, переход на рублевую ставку фактически невозможен. По условиям кредитного договора банк не позволяет этого делать, ведь тогда растут риски кредитора, который сам зависит от зарубежного финансирования. Кроме того, переход на рубли грозит ухудшением текущей бизнес-модели проекта: невозможно перейти на рублевую ставку с отдельным арендатором - этого станут требовать и другие. К проблеме долларовых займов и валютных рисков добавляется еще один немаловажный вопрос - отсутствие так называемого рублевого выхода. Удивительно, но в России нет организаций (страховых компаний, инвестиционных фондов), заинтересованных в покупке рублевых активов.

Тем не менее, несмотря на все сложности, процесс перехода на национальную валюту РФ на рынке коммерческой недвижимости идет: по состоянию на октябрь 2014 г. 31% офисных объектов классов В+ и В- номинируют запрашиваемую ставку аренды в рублевом эквиваленте, в сегменте класса А пока таких объектов нет. За девять месяцев 2014 г. примерно в 45% от общего объема сделок по аренде офисных площадей классов В+ и В- ставка аренды была зафиксирована в рублях. На региональном рынке торговой недвижимости объекты сдаются преимущественно за рубли. На сегодня полностью перешли на рубли IKEA и Immochan, «Торговый квартал», многие девелоперы готовы фиксировать курсы.

В сегменте качественных складов объемы рублевых транзакций также внушительны: с начала 2014 г. 67% от общего объема сделок аренды складских площадей в России было заключено в рублях, а на московском рынке их доля составила 54%. Ставки аренды в валюте продолжают удерживать крупные федеральные девелоперы и инвестиционные фонды. Стоит отметить, что складской сегмент продемонстрировал максимальную устойчивость к кризисным явлениям. Доля вакантных площадей в классе А составляет 4,9%, к концу года ожидается ее рост до уровня 8-9% (около 600 000 кв. м).

На фоне этого вакансия в офисах класса А на уровне 25,7% - максимальном в истории офисного рынка - и рекордные показатели ввода в эксплуатацию, обещающие дальнейший рост доли свободных площадей, оставляют небольшой выбор арендодателям. Помимо смены валюты они просят снижения ставки в целом, предоставления разных видов рассрочки платежей, арендных каникул и выполнения отделочных работ за счет собственника. Однако некоторое пространство для маневра у арендодателей все же есть. Большинство владельцев бизнес-центров классов А и В сейчас рассматривают менее эффективную и предпочтительную для них, но в текущих условиях необходимую меру - деление офисного пространства на небольшие блоки для сдачи в аренду. Другой вариант - продажа офисного здания целиком или блоками от 200 кв. м. К последнему прибегают преимущественно крупные девелоперы и собственники проектов классов А и В, в числе которых МФК «Водный», комплексы «Лотос» и «Савеловский сити» от MR Group, башни «Федерация Запад», «Федерация Восток» и «Империя» в ММДЦ «Москва-сити», бизнес-центры Skylight, «Порт плаза», «Сириус парк», «Верейская плаза III», бизнес-парк G104 и ряд других объектов.

Финансирование некоторых строящихся объектов приостанавливается из-за кризиса ликвидности и может привести к замораживанию строек и сокращению объемов ввода. Пока это отдельные проекты.

Справедливости ради нужно сказать, что банки не отказываются от кредитования проектов недвижимости полностью и готовы финансировать выборочные проекты офисной, торговой или жилой недвижимости. Уже сейчас многие банки закрыли для девелоперов финансирование в долларах США и евро, ужесточили требования к заемщикам рублевых кредитов: подняли процентную ставку до 13-15%, повысили критерии обеспечения кредита и т. д. Свет в конце тоннеля может появиться со стороны Востока: начали проявлять активность азиатские инвесторы, хотя до практических случаев финансирования объектов коммерческой недвижимости дело еще не дошло. Пока мы видим участие азиатского капитала в отдельных инфраструктурных проектах страны, например идея строительства Керченского моста.

Несмотря на то что многие девелоперы стали переводить анонсированные ранее проекты в среднесрочную перспективу реализации, пока мы не говорим о массовом замораживании строящихся объектов. Часть застройщиков пересмотрели планы и стали фокусироваться исключительно на площадках с максимально востребованным местоположением. В данном случае речь идет о крупных девелоперских структурах, способных реализовать новые проекты на собственные средства либо привлечь приемлемое финансирование. Сегодня с точки зрения девелопмента остаются интересными крупные проекты (ритейл-парки и суперрегиональные ТЦ) и, напротив, небольшие районные ТЦ, ориентированные на зону охвата в пределах шаговой доступности.

В силу возросших рисков ставки капитализации корректируются даже в исторически успешных и наиболее востребованных доходных активах в виде объектов торговой недвижимости с 0%-ной долей вакантных площадей и большим листом ожидания. В связи с этим подход инвесторов к выбору объекта для покупки стал еще более взыскательным и взвешенным. Из-за ограничения доступа к заемному финансированию на рынке будут заключаться сделки с закредитованными объектами, при покупке которых возможна переуступка кредита, т. е. сумма собственных средств, необходимых для совершения сделки, становится более доступной. На московском рынке интерес представляют проекты торговой недвижимости с GLA минимум 35 000 кв. м. Инвестиционная стоимость такого объекта составит минимум $200 млн. В ближайшее время мы вряд ли увидим большое количество таких сделок.

Аналогичная ситуация с офисами: сделки по инвестиционной покупке офисных объектов будут единичными и только с лучшими проектами. Сегодня идет ряд сделок по выходу из активов, почти все они проходят на закрытом рынке.