В ММДЦ «Москва-сити» к 2018 году будет вложено около $12 млрд

Средоточие московских небоскребов - ММДЦ «Москва-сити». Пока что самая высокая его башня - 339-метровая «Меркурий сити тауэр», архитекторы и девелоперы между собой зовут ее «Золотой зуб». Сейчас в районе небоскребов заявлен новый рекордсмен. Планируемый к сдаче в 2018 г. многофункциональный центр на участке № 1 должен вознестись на 405 м. Заявленная до кризиса 612-метровая башня «Россия» (инвестор - Шалва Чигиринский) так и осталась бумажным проектом сэра Нормана Фостера - на его реализацию не нашлось средств. Средняя высота делового квартала - 220-250 м.

Поднебесная экономика

Во сколько девелоперу обойдется небоскреб, зависит в первую очередь от того, в какой стране он его строит: сейсмическая или нет это зона, насколько сложные грунты и погодные условия, поддерживают ли власти города высотное строительство, перечисляет Раймонд Фадель, региональный директор «AECOM, Россия». Фелино Палафокс, главный архитектор Palafox Associates, работавший в ОАЭ, рассказывал, что, например, в Дубае 20% затрат инвестора небоскреба приходится на покупку участка и 80% - собственно на строительство. По словам архитектора Алехандро Сточетти (участвовал в проектировании небоскреба «Бурдж-Халифа» в ОАЭ), «высотки могут преобразить пространство, а развитие территории вокруг них повышает способность городов привлекать таланты и капитал»: «На Ближнем Востоке мы работали с девелоперами, которые застраивали огромные участки территории. Для них небоскребы были сердцевиной и наибольшей ценностью проекта, поскольку благодаря таким зданиям повышалась стоимость земли вокруг них».

«Небоскребы имеют достаточно продолжительный срок окупаемости, - озвучивает прописную истину Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. - Стоимость проектирования и строительства любого небоскреба всегда априори выше, чем стандартного здания, после 16-17 этажей она начинает расти». Инвестор, занявшийся высотным строительством, полагает консультант, должен настроиться на долгосрочную отдачу от вложений. Срок окупаемости зависит от функционала высотки, описывает Якубов: деньги, вложенные в гостиницы, возвращаются дольше, чем инвестированные в кабинеты. В среднем традиционный бизнес-центр окупается за 6-8 лет, офисные небоскребы - от 10 лет и более. Плюс на рентабельность проекта влияет конкурентная среда: на рынок одновременно выводится большой объем площадей, которые медленнее сдаются в аренду.

Если мегаполис заинтересован расти вверх, это выражается в различных административных преференциях девелоперам, начиная от выделения участка и подключения к сетям и заканчивая помощью при согласовании проекта. Идея вышеупомянутого ММДЦ «Москва-сити» появилась в начале 1990-х гг. прошлого века у столичной мэрии. Как рассказывал в интервью «Ведомостям» бывший заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе, город вкладывал собственные средства, а также придумывал различные схемы, чтобы привлечь инвестиции, минимальный размер которых «на самый карликовый объект» на тот момент составлял $150 млн. Сейчас ММДЦ, срок окончания строительства которого снова отложен - на этот раз до 2018 г., оценивается в $12 млрд, большая часть - это средства инвесторов. «Одно время проект называли просто амбициями городского руководства, а [мост] «Багратион» (первый объект ММДЦ, введенный в 1997 г. - «Ведомости») - «мостом в никуда», - признавался Орджоникидзе. Под застройку было выделено 60 га на западе Москвы, их разделили на 20 участков. Изначально здесь предполагалось построить 2,5 млн кв. м недвижимости, затем проект разросся до 4,15 млн кв. м. На начало ноября 2014 г. в эксплуатацию было сдано 11 объектов (общая площадь - около 1,9 млн кв. м), в том числе девять высотных башен. Все, кроме стальной «Евразии», - бетонные.

Нагрузка на высоте

Когда проект «Москва-сити» начинался, при строительстве использовался бетон марки В-30, деловой комплекс «Империя» (сдан в 2011 г., высота - 239 м), например, возводился уже с В-60 (в 2 раза прочнее), проектируемый сейчас новый МФК (высотой 228 м) на участке 20 планируется сделать из В-100, рассказывает Николай Чеботаренко, директор департамента технического заказчика ОАО «Сити». Чем прочнее бетон, тем тоньше несущие конструкции и, значит, больше выход полезных площадей, что в итоге может принести выгоду инвестору. При условии, конечно, что ему удастся их сдать-продать. Пока что число вакантных площадей в ММДЦ - самое большое на офисном рынке столицы: по информации CBRE, на конец III квартала оно составляло 34%. Если к концу года бизнес-центр «Око» (115 000 кв. м) будет введен в эксплуатацию, то показатель свободных кабинетов превысит 40%, прогнозирует Клавдия Чистова, глава отдела исследований рынка офисных помещений CBRE. Девелопер, компания Capital Group, тем не менее с оптимизмом смотрит на перспективы заполнения офисов в «Москва-сити». «Места общего пользования займут в «Око» всего 10% - это редкость для делового квартала, где нормальным коэффициентом потерь считается 12%, а эффективные планировки позволят компаниям снять до 20% меньше площадей, сэкономив таким образом на аренде», - говорит Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости компании.

Места общего пользования - один из главных пожирателей высотных площадей. Метры уходят под несущие конструкции, стояки для инженерных коммуникаций, лифтовые шахты. «В «Империи» одних трубопроводов столько, что ими 4 раза можно Третье транспортное кольцо опоясать, - говорит Александр Наумов, ведущий инженер по промышленной безопасности и охране труда УК «Сити». - Приборов отопления более 7000». Значительная часть небоскреба отдается под технические и аутригерные (в просторечии - связывающие) этажи - как правило, это каждый 20-й этаж здания. Это место проектировщики выбрали не случайно. Технологически оптимальная высота для эффективной работы систем отопления / водоснабжения / вентиляции как раз находится на уровне примерно 20-го этажа, объясняет Чеботаренко. На высоту вода и тепло «забрасываются» каскадным принципом, в «Империи», например, начиная с 22-го этажа, а затем каждый десятый, добавляет Наумов. В противном случае оборудование пришлось бы делать слишком громоздким и оно потребляло бы много электроэнергии. Хотя, отмечает он, мощность установленных только в одной «Империи» насосов такова, что они могут «втянуть в себя всю Москву-реку».

Идеальная с точки зрения конструкторов и строителей форма небоскреба - обтекаемый цилиндр или прямоугольник. Но конструктивные и инженерные решения двигает вперед архитектурная мысль. «Необычная форма здания усложняет расчеты», - признает Чеботаренко. Впрочем, каким бы авангардным ни был проект, он может устареть.

На прошедшей в этом году Венецианской биеннале интересное решение для небоскребов-пенсионеров предложили проектировщики из архбюро Laboratory for Visionary Architecture. Они создали специальную оболочку под названием Tower Skin: она представляет собой сетку, состоящую из металлических ячеек, затянутых композитной тканью. Новая «кожа» прикручивается к фасаду, буквально «оборачивая» его, как обертка конфету. Фотогальванические ячейки «собирают» дневной свет, «ткань» улавливает дождевую воду для обеспечения жизнедеятельности здания. В ночное время оболочка становится светящимся мультимедийным экраном. Таким образом, при минимуме затрат (здание не требуется ни сносить, ни реконструировать) достигается максимальное обновление существующей конструкции. Подобное инновационное решение предполагается использовать в Сиднее - для реновации Технологического университета. В Москве использование зарубежных технологий, равно как приглашение именитых иностранных архитекторов, девелоперы, строящие высотные здания, по старинке рассматривают как маркетинговый ход.