Управляющие компании в сфере ЖКХ должны пройти экзамен, чтобы получить лицензию на работу

Коммунальными услугами пользуются все без исключения россияне, проживающие в многоквартирных домах. И мало кто сервисом доволен. Причин масса: бедственное состояние значительной части жилого фонда; отсутствие опыта управления рыночными процессами со стороны чиновников; слабая самоорганизация жителей; доходов у большей части населения недостаточно, чтобы привести жилой фонд в нормальное состояние собственными силами; четкие правила игры на этом рынке отсутствуют. Цель предложенной меры - усилить госконтроль над рынком жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), который, как часто говорят чиновники, во многом формирует у общества представление об эффективности работы органов власти.

В саморегуляции отказано

Выбор формы контроля над компаниями, занимающимися эксплуатацией жилых домов, всегда вызывал много споров. Сначала рассматривался вариант саморегулирования, но власти и эксперты неоднократно высказывались в том смысле, что участники коммунального рынка к этому не готовы. Компании, занятые в сфере ЖКУ, - это и муниципальные унитарные предприятия (МУПы), работающие в тесном взаимодействии с муниципалитетами в течение нескольких десятилетий, и совершенно «свежие» ООО и ИП. И МУПы, и ООО, и ИП могут иметь множество претензий от населения и государственных контролеров. Кроме того, как утверждала депутат Госдумы РФ, председатель комитета по вопросам ЖКХ Галина Хованская, введение саморегулирования потребует от компаний серьезных отчислений в качестве членских взносов. Эти затраты впоследствии легли бы на потребителей коммунальных услуг. А тарифы ЖКХ и без того являются самой больной российской темой.

В результате выбор законодателя был сделан в пользу лицензирования (приняты соответствующие поправки в Жилищный кодекс (ЖК) и другие законы), хотя большинство экспертов уверены, что такая форма создает благодатную почву для коррупции. Именно по этой причине, например, в 2001 г. лицензирование было отменено для ряда видов предпринимательской деятельности. Те виды бизнеса, для которых лицензии сохранили, в основном связаны со сложными технологиями, источниками повышенной опасности, риском для жизни и здоровья людей.

Между тем своевременность усиления контроля подчеркнул министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на Всероссийском совещании министерства с представителями региональных госжилинспекций (ГЖИ). Солидарность с такой точкой зрения высказывает руководитель Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» Александр Коган. Он считает, что с недавнего времени в стране меняется отношение к сфере ЖКХ. Коган доволен, что практически все поправки в новый закон о лицензировании, предложенные его ведомством, нашли отражение в этом правовом акте.

Представитель Ассоциации организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора Николай Васютин считает, что введение лицензирования не только назрело, но даже и запоздало: население давно жаждет порядка в этой сфере.

Регулировать процесс выдачи лицензий поручено ГЖИ. Именно им предстоит проверять документацию соискателей и предоставлять ее лицензионным комиссиям, а также впоследствии выявлять и пресекать нарушения со стороны управляющих компаний (УК). Цена лицензии для компании - 30 000 руб.

Общественность одобряет

Революционные изменения на рынке коммунальных услуг, как охарактеризовал их Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ России, можно считать продолжением начатого в июне 2013 г. процесса - тогда вышло постановление правительства РФ «О государственном жилищном надзоре», наделившее региональные по своей подчиненности ГЖИ серьезными функциями. Таким образом, в каждом регионе появились орган и специалисты, взаимодействующие с населением, с УК, судами, прокуратурой, строительными компаниями и проч. Что существенно - к их полномочиям стал относиться надзор как за бизнесом, так и за местными чиновниками (к административной ответственности статья 20 ЖК РФ позволяет привлекать не только УК, но и органы власти).

Пока, по отзыву самих госжилинспекторов из регионов, многие ГЖИ работают в не до конца укомплектованном виде, грамотных специалистов не хватает. В некоторых регионах инспекции сформированы по остаточному принципу из представителей органов исполнительной власти и с трудом осуществляют возложенные на них функции (хотя федеральные чиновники обещают оказывать им помощь), признает Андрей Чибис.

Однако эффективность создания такого активного надзорного института чиновники не подвергают сомнению. Например, Мосжилинспекция, по данным ее руководителя Игоря Болотова, контролируя 503 УК в столице, за семь месяцев 2014 г. выписала 7000 постановлений об административных правонарушениях, а штрафов насчитала на 310 млн руб. Выписано 4000 предписаний префектам округов и главам управ столицы. 10 протоколов о нарушениях, составленных сотрудниками Мосжилинспекции, касались непосредственно руководителей органов власти. За последние два года судом были дисквалифицированы четверо руководителей УК.

Сильная сторона Мосжилинспекции - это прямая связь с жителями города: за семь месяцев, говорит Болотов, поступило более 30 000 запросов граждан по вопросам управления и содержания домов. В Мурманской области в 2012 г. инспекция получила от граждан 1683 жалобы, а в 2013 г. - более 12 000, приводит свой пример роста популярности ГЖИ начальник ГЖИ Мурманской области Алена Кузнецова.

Полигон - Подмосковье

В Подмосковье многие из новых норм вводятся в тестовом режиме на 2-3 месяца раньше, чем в целом по стране.

Например, механизм понуждения, который предусмотрен ст. 1 п. 6 ФЗ № 200 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: «Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований».

Ранее на УК, не выполняющие свои функции по ремонту, обслуживанию жилого фонда, сложно было воздействовать, объясняет Коган. Например, с так называемым недоремонтом было трудно бороться наложением штрафа в 40 000-50 000 руб. Так, в Климовске в одном из домов было зафиксировано аварийное состояние балконных плит, но УК ограничивалась тем, что ограждала опасные участки лентой и растягивала сетку под балконами. Заплатить штраф компании выгоднее, чем выполнить работы надлежащим образом. После вынесения судом решения, вмешательства судебных приставов, составления соответствующего протокола ремонт сделают за бюджетные деньги. Но впоследствии эти суммы будут списаны со счетов компании в полном объеме.

Еще одно новшество прописано в законе от 5.05.2014 № 121-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Речь идет о более широких санкциях за отказ УК передать техническую документацию, если собрание жильцов решило заменить УК. Новую норму уже применили в Лыткарине, где УК была оштрафована за это на 150 000 руб. При повторном нарушении ее руководитель может быть дисквалифицирован на срок до трех лет.

Кроме права наказывать ГЖИ наделены функциями просвещения населения. В Подмосковье уже начала работать «Школа собственника». В людных местах во время городских праздников любой гражданин мог обратиться к специалистам и получить квалифицированную помощь. Кроме «Школы» ГЖИ намерена простимулировать УК к проведению дней открытых дверей. В марте с населением общались представители 41 УК области. Подобная акция запланирована и на октябрь. «Будем стремиться к тому, чтобы в таких встречах принимали участие все УК Подмосковья», - говорит Коган. Эффективным он считает и создание рейтинга более 700 компаний, обслуживающих подавляющее число многоквартирных домов области, который опубликован в интернете. По мнению Когана, это повышает степень прозрачности рынка.

Экзамен на лицензию

По подсчетам Юрия Павленкова, члена комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ, лицензию должны получить 30 000 российских УК. Для этого им потребуется сдать экзамен по специальной методике. До экзамена не допустят тех, информация о ком содержится в Реестре дисквалифицированных лиц (его ведет Фонд развития ЖКХ). В числе лицензионных требований - отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие. Основанием для отказа в выдаче лицензии может послужить несоблюдение фирмой требований к раскрытию информации о работе. Компания может лишиться лицензии, если выяснится, что она была получена с предоставлением подложных квалификационных аттестатов.

Экзамен (бесплатный) руководитель фирмы должен сдать постоянно действующей лицензионной комиссии в том или ином регионе. Порядок проведения, перечень вопросов, предлагаемых претенденту, порядок определения результатов должны быть установлены постановлением правительства РФ в сентябре. Сейчас проекты этих документов размещены на официальном сайте Минстроя РФ. Получившие «зачет» получат квалификационный аттестат, на основании которого и будет выдаваться бессрочная лицензия.

Оценивая профессиональный уровень существующих компаний, Коган прогнозирует, что примерно 12% из 700 подмосковных управляющих лицензии не получат.

Белые пятна

Сами кураторы процесса - госжилинспектора пока не решили для себя важный вопрос, будут они являться членами лицензионных органов или нет. Есть мнение (оно прозвучало на совещании), что комиссии, которые по закону должны создаваться субъектом и включать не менее трети представителей общественных и иных некоммерческих организаций, должны быть полностью независимы. А есть противоположное: госжилинспектора должны не только войти в органы по лицензированию, но и возглавить их на том основании, что отвечать за работу УК придется именно им. В частности, ведение Реестра выданных лицензий возложено именно на их плечи. И закон предусмотрел, что члены комиссии могут быть оштрафованы на сумму от 50 000 до 100 000 руб. за необоснованную выдачу или отказ в выдаче лицензий.

О новом начинании и чиновники, и госжилинспектора, и в УК говорят и в контексте передела рынка: лицензиаты смогут посодействовать одним компаниям в выходе на рынок и убрать другие. Является ли коллегиальный принцип формирования комиссий панацеей от ангажированности компаний? Поскольку правила выдачи лицензий до конца не урегулированы, 84 субъекта РФ будут выдавать их, руководствуясь собственными квалифицирующими принципами, комментирует Юрий Павленков.

Еще одну проблему упоминает Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar: закон не прописывает и механизм управления домом, если у компании отозвана лицензия, а новая УК еще не найдена. Нет в законодательстве, говорят в ГУД, и терминологической ясности. Например, что такое «комфортное проживание»? Каждый понимает это по-своему. Даже пресловутое понятие «влажная уборка» никак не расшифровано - коридоры можно мыть, а можно подметать сырым веником, говорит руководитель департамента эксплуатации СК «Кловер групп» Михаил Корепанов. Собственники жилья попросту не знают, что требовать с УК, потому стандарты практически нигде не прописаны.

Не корысти ради

В 2010 г. ФЗ «О внесении изменений в кодекс РФ об административных правонарушениях» ввел наказание в виде административной ответственности и штрафов от 30 000 руб. для должностных лиц и от 300 000 руб. для юридических и частных предпринимателей сферы ЖКХ за отказ раскрывать информацию о своей деятельности. Несмотря на это, полной финансовой прозрачности достичь не удается: по общему мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, доходность деятельности управляющих компаний невысока - от 8 до 15%. Однако по документам, в отчетности, практически все компании работают с нулевыми балансами, говорит Коган. Причина - в желании не просто уйти от налогов, но и избежать претензий со стороны жильцов: показывая реальную прибыль, можно столкнуться с требованием снизить расценки на услуги. Проще всего повысить рентабельность работы - выполнять ее частично или не выполнять вообще, и то и другое весьма распространено, говорит Михаил Корепанов.

Можно ли считать нулевые балансы показателем успешности и благонадежности? Может ли компания, по сути работающая в серой зоне, претендовать на получение лицензии? Госчиновники утверждают, что такой постановки вопроса в законе нет.

Еще одна важная тема - состояние жилья. В России больше половины жилого фонда не относится к категории ветхого и аварийного, но имеет высокий процент износа. Если за дома 1970-1980-х годов постройки УК еще берутся, объяснила жилинспектор, не пожелавшая называть себя и работающая в отдаленном восточном регионе, то заниматься более старыми объектами никто не стремится. Сейчас, с вводом новых законов, давление и контроль за бизнесом в сфере ЖКХ усилятся. Значит, ситуация станет еще более сложной. Высокие требования государства, лицензионный отсев при всей необходимости таких мер создадут вакуум в этом наиболее проблемном сегменте жилого фонда с точки зрения его управления и обслуживания. Как объясняет Васютин, вопрос этот обсуждался на разных уровнях неоднократно. Решение пока не принято. Скорее всего такими домами будут заниматься МУПы, работающие с дотациями государства.

Противоположный эффект

Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс»:

- Последствия принятия этого закона могут быть неоднозначны. Сама идея, лежащая в его основе, вызывает вопросы. Если собственник выбрал организацию для управления своим имуществом и его обслуживания и этот подрядчик устраивает собственника, то зачем в эти отношения нужно вмешиваться государству и как-то их регламентировать? Воспитывать ответственного собственника необходимо, в этом нет никаких сомнений, но данная мера вряд ли этому как-то поспособствует. Лицензирование не поможет отсеять с рынка непрофессиональные компании. По многолетнему опыту работы могу сказать, что сегодня на российском рынке коммунальных услуг, в частности в сфере теплоснабжения, количество настоящих профессионалов с адекватным современным требованиям уровнем подготовки исчезающе мало, включая и государственно-муниципальный, и частный сектор. Кто будет входить в комиссии, выдающие эти лицензии, да еще в столь короткий срок? Каков может быть уровень доверия к этим структурам? А вот коррупционная емкость такой системы пугающе велика. В итоге мы можем полностью уничтожить малый бизнес в сфере ЖКХ и сделать ее непривлекательной для частного инвестора. Очевидное же укрупнение бизнеса будет способствовать снижению качества услуг УК, т. е. даст эффект, противоположный ожидаемому.