O1 Properties приобрела офисный комплекс «Белая площадь»

Сделка по приобретению бизнес-центра «Белая площадь» рядом со ст. м. «Белорусская» инвесткомпанией O1 Properties закрыта, рассказали два источника, близких к разным сторонам сделки. Это подтвердили Арина Слынко, PR-директор O1 Properties, Тим Демченко, руководитель управления прямых инвестиций и специальных проектов «ВТБ капитала» (один из продавцов), Том Девоншир-Гриффин, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle (брокер сделки), и представитель Sberbank CIB (организовывала кредитный заем для покупателя).

Сделка позволит довести стоимость портфеля компании почти до $4 млрд, передал через представителя председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц.

Условия сделки стороны не разглашают, заявляя лишь, что это крупнейшая сделка на офисном рынке недвижимости. Бизнес-центр обошелся O1 Properties примерно в $1 млрд, говорят два источника, близких к сделке. $700 млн из этой суммы покупатель, по их словам, привлек в кредит через Sberbank CIB. С такой суммой эта сделка попала в пятерку крупнейших из объявленных за последний год в мире (см. врез), говорит Девоншир-Гриффин.

Предыдущий рекорд по сумме сделки в сегменте офисов в России тоже принадлежал O1 Properties: за портфель проектов Horus Capital компания заплатила около $800 млн (из них на $570 млн компания взяла на себя долговых обязательств).

«Белая площадь» общей площадью 110 800 кв. м (арендуемая – 76 000 кв. м) изначально принадлежала примерно в равных долях Coalco Development Василия Анисимова и фонду AIG Lincoln. В мае 2011 г. Coalco продала свою долю в проекте «ВТБ капиталу» и TPG Capital. Сумма сделки составила $470 млн, рассказывали тогда источники, близкие к сделке. Еще $190 млн партнеры заплатили за 40% строившегося неподалеку комплекса «Белые сады» (105 000 кв. м).

Средняя ставка аренды в комплексе сейчас в среднем составляет $1100 за 1 кв. м – получается, что в год комплекс приносит $83,6 млн. Таким образом, выходит, что срок окупаемости инвестиций в проект составит около 12 лет, что сегодня абсолютно нормально, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. «С одной стороны, $1 млрд – это очень высокая цена, но с другой – это объект высочайшего класса с арендаторами международного уровня (PricewaterhouseCoopers, Deloitte, McKinsey и т. д.) и у него есть потенциал для роста капитализации», – считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Сколько на сделке заработали «ВТБ капитал» и TPG, их представители не говорят. Демченко лишь сообщил, что «ВТБ капитал» инвестирует в проекты с доходностью не менее 25% годовых, а сделка по продаже «Белой площади» позволила достичь показателя внутренней доходности (IRR) в пределах 25–50% годовых.