Неликвидные помещения могут приносить своим владельцам более 1 млн руб. в месяц
В основе модного нынче формата заведений под названием «антикафе» лежит идея использования свободного пространства так, как хочется посетителям.
Вместо лавочек
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл Knight Frank: – Ставки аренды на помещения стрит-ритейла в ЦАО на первой линии домов – $2500–4000 за 1 кв. м в год. Большинство существующих антикафе располагается на второй линии или на вторых этажах зданий. Такие помещения можно отнести к низколиквидным торговым или даже офисным площадям, ставки – на уровне $500–1000 за 1 кв. м в год (1250–2500 руб. в месяц). Пока непонятно, где у антикафе бизнес-составляющая. Некоторые из них уже перепрофилируются в образовательные центры, с другой стороны, организаторы заявляют о развитии. Диана Зазнобина, партнер, ведущий консультант «Магазина магазинов»: – Спрос в основном будет формироваться за счет молодых людей (13–25 лет), у которых в кармане немного денег и большая потребность в общении. А также, возможно, за счет представителей богемы постарше. Конечно, и в кафе можно сидеть с одной чашкой кофе 3 часа, но не исключены косые взгляды и намеки от официантов. По сути, это как детская комната в ТРЦ, только для взрослых и на «стрите». И тем не менее непонятно, откуда деньги в такой концепции. Возможно, завоевав аудиторию, владельцы задействуют какие-то инструменты для повышения доходности (дополнительные услуги, алкоголь и т. д.
Столичные брокеры пока не слишком хорошо знакомы с заведениями подобного типа, но родители детей-подростков уверены, что дело пойдет. Помещения найти под такие концепции можно: неликвид в центре, полуподвалы или вторые этажи в тихом, непроходном центре, на Бульварном кольце – они не слишком популярны у обычных кафе.
Лучше проще
Основная задача подобного рода заведений – предоставить активной молодой аудитории все необходимое для творческой деятельности, будь то работа, саморазвитие или досуг. Потому в них, как правило, запрещено употребление спиртного и сигарет, зато все остальное, что стимулирует мыслительные процессы, представлено в полном объеме: кофе, чай и плюшки обязательно в широком ассортименте, творческая атмосфера (креативный подход к оформлению помещения – неотъемлемый атрибут антикафе).
Первое подобное заведение («Циферблат») открылось в Москве в сентябре 2011 г. Несмотря на то что организаторы не занимались активным продвижением своего детища, через пару месяцев в «Циферблате» залы были полны. Повторить успех первопроходцев захотели многие. Сейчас в городе уже 28 антикафе. Тем более что открыть заведение с приставкой «анти-» куда проще, чем просто кафе.
Во-первых, не нужен пакет документов со справками и согласованиями, необходимыми для заведения общепита. Во-вторых, вовсе не обязательно тратиться на пафосный интерьер. Наоборот, чем проще, тем лучше. «Если повезет с помещением, то с ремонтом и оформлением документов можно уложиться в 500 000 руб.», – замечает Борис Курилович, владелец антикафе «Зеленая дверь» на Чистых прудах.
Можно и дешевле сделать, выбрав более бюджетный вариант интерьера: всего в 200 000 руб. обошелся ремонт лофта владельцам Rebel Art House на Бауманской (площадью 140 кв. м). Впрочем, аренда лофта, как правило, дороже, чем обычного помещения. По словам Элины Шукуровой, совладельца проекта, аренда им стоит 150 000 руб. в месяц плюс-минус 10 000 руб. в зависимости от времени года – затраты на коммуналку; но Бауманская улица – это не центр города.
В-третьих, сотрудников надо совсем немного (в традиционном кафе в 2–3 смены работает несколько поваров, официанты, бармены, администраторы, гардеробщики). «Для запуска проекта требуются усилия 3–5 человек плюс помощники и официанты. Зарплаты, конечно, ниже, чем у официантов в Москве, почти нет чаевых. Но для наших сотрудников это не столько работа, сколько общение в приятной компании», – говорит Андрей Ромашков, член команды «Циферблата».
Единственное, на что придется серьезно потратиться, – помещение минимум в 100–150 кв. м в пределах Садового кольца. Антикафе должно быть в центре – это непреложное правило, его нарушение в сложившейся высококонкурентной среде равносильно краху начинания.
«Средний уровень ставок на 100 кв. м в центре Москвы – $2500 за 1 кв. м в год, т. е. 700 000–900 000 руб. в месяц. Но вряд ли антикафе платят рыночную цену», – говорит Ирина Рачевская, старший консультант Cushman & Wakefield. Скорее $500–600 за 1 кв. м в год, считают в компании «Магазин магазинов».
Доходы и расходы
Простой расчет на салфетке, проведенный одним из владельцев подобного заведения, показывает: антикафешный бизнес – не сильно рентабельная штука. Аренда – в среднем 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, т. е. для 100-метрового помещения надо 200 000 руб. ежемесячно, и нужно иметь в запасе средств хотя бы на полгода аренды – а это 1,2 млн руб. Ремонт по среднеарифметическому варианту – 350 000 руб. Чай – кофе – плюшки обходятся примерно в 40 000 руб. в месяц, за полгода получается 240 000 руб. Зарплата персонала по самому минимуму, с учетом, что работать будут студенты, а у самих владельцев первые полгода зарплаты не будет вообще, – 40 000 руб. в месяц, 240 000 руб. за полгода. В итоге получается минимум 2 млн руб. стартовых затрат. Рекламироваться можно через социальные сети и друзей – знакомых – друзей знакомых бесплатно.
В среднем минута пребывания в антикафе стоит 1,5 руб. Средняя посещаемость, по словам учредителя одного из подобных заведений, – 50 человек в день. Гость может провести там от 2 до 6 часов, в среднем – 4 часа, это около 18 000 руб. дохода в день, соответственно, 540 000 руб. в месяц. За вычетом 15% налогов по упрощенной схеме с разницы «доходы минус расходы» получается примерно 1,4 млн руб. чистой прибыли или даже меньше. Стоит ли овчинка, приносящая 100 000 руб. в месяц, выделки?
В ответ на предположение, что антикафешным бизнесом можно заниматься, только если это хобби, учредитель «Зеленой двери» ответил: «Я рад, что вы так думаете». Несмотря на то что «Зеленая дверь» открылась одной из первых, по его словам, они все еще на пути к окупаемости.
Владельцы московских антикафе, пытаясь привлечь больше посетителей и отстроиться от конкурентов, проводят мероприятия типа тренингов, семинаров, мастер-классов и встреч с интересными людьми. С учетом немалого числа заведений теперь даже самый взыскательный гость может найти место себе по вкусу, выбрав именно ту атмосферу и ту публику, которые ему ближе всего. Это плюс для гостей, для владельцев же он означает, что нужно что-то постоянно придумывать, чтобы гости шли к тебе, а это еще дополнительные вложения.
Самые продвинутые собственники антикафешного бизнеса решились сменить формат, отказавшись от ранее так манящего определения «антикафе». Больше денег можно заработать, предоставляя площадку не для развлекательно-познавательных активностей, а для деловых. Речь идет о так называемом коворкинге, или совместной работе в творческой обстановке для фрилансеров или проектных команд. Одним из первых переформатировался в «идейник», или смартлофт, Rebel Art House. «Циферблатовцы» произвели ребрендинг, теперь их свободное пространство именуется «Пятницей», и там тоже продаются абонементы для коворкеров.
Смена формата – Развлечения побоку
Аренда угла в антикафе становится актуальна, когда нужно недорогое и уютное место, где можно немного поработать или просто встретиться с коллегами для обмена идеями по проекту, а также если к какому-то творческому человеку дома не приходит вдохновение. Если заведение позиционирует себя как «место для серьезных людей», а не какое-то там антикафе для праздношатающихся студентов, то понятно, куда пойдет такая публика. Одними из первых сменили формат с антикафе на так называемый «идейник», или смартлофт, учредители антикафе Rebel Art House. Финансист Юлия Кравцова и юрист Элина Шукурова, с опытом работы в крупных компаниях, решили создать смартлофт, чтобы дать активной молодежи возможность развиваться. Поскольку модный совсем недавно формат уже не приносит желаемую прибыль, они решили не ждать, когда через пять лет наступит плановая окупаемость заведения (и наступит ли?). Концепция такова: смартлофт – это площадка для коворкинга и развития. По словам Шукуровой, они даже набрали штат преподавателей для проведения семинаров. Также в смартлофте планируют отказаться от поминутной тарификации и перейти на абонементы (пакет минут, действующий в течение ограниченного времени), по-видимому считая, что такой подход поможет увеличить прибыльность заведения. Время покажет, насколько смена концепции поможет хозяевам повысить рентабельность заведения. При прочих равных (наличии игровой и деловой составляющей, удобного месторасположения, одинаковой ценовой политики) на плаву удержатся только те заведения, где атмосфера будет наиболее соответствовать ожиданиям целевой аудитории. Богу – богово, а студенту – студентово. Те владельцы антикафе, которые смогут удержаться от погони за прибылью и не будут миксовать услуги и для студентов, и для бизнеса, и для мам с детьми в одном месте, а сохранят уникальную атмосферу, к которой привыкли их постоянные посетители, смогут выжить. Но будет ли их бизнес рентабельным – это вопрос.
Как это сделано в Самаре
Из пластилина можно вылепить все, что угодно, – видимо, этим тезисом руководствовались учредители самарского антикафе «Пластилин». И действительно, самый полный спектр услуг среди подобных заведений в Самаре именно в этом антикафе-новичке, открывшемся в конце декабря 2012 г. В помещении площадью 150 кв. м четыре комнаты: лаунж, кинозал, игровая и деловая зоны. Ремонт – среднестатистический евро-. По словам сотрудника заведения, всего в антикафе вложили около 1,5 млн руб. и за 1,5 месяца со дня открытия проект уже близок к окупаемости. Секрет успеха – в правильно выбранном формате. Отличная лаунж-зона (фиолетовые тона, большие округлые диваны, приглушенный свет) с расслабляющей музыкой для релакса, кальян, непринужденное внимание персонала (приветливая девушка, ответственная за игры, увидев, что вы заскучали, предложит поиграть в какую-нибудь игру с общим принципом Easy to explain, Hard to play). Плюс возможность приносить алкоголь при аренде всей лаунж-зоны, например, в день рождения. Получается именно свободное пространство для досуга, более просторное и организованное, нежели личная квартира, и менее дорогое, чем клуб или ресторан.