30 крупнейших застройщиков будут собирать 4%-ный "налог" со всего рынка

Эта статья опубликована в разделе "Мнения > Блоги" сайта Vedomosti.ru.

Уже в следующем году в России может вступить в силу закон №643875-5 с длинным названием, которое вполне можно сократить до простой и понятной формулировки: «О взаимном страховании застройщиков, привлекающих средства от дольщиков».

Летом законопроект был одобрен в первом чтении, а принять его планируют вроде как до конца текущего года. Недавно крупнейших застройщиков собирали в Госдуме, чтобы услышать наше мнение. Не могу сказать, что все из присутствовавших в зале были готовы к этому обсуждению, но в общем и целом все прошло довольно гладко и многое стало действительно понятно. Сразу оговорюсь: я не на 100% сжился с этим законом, не во всем с ним согласен, но в нем действительно есть много логичного. То, что проблему все-таки хоть в каком-то виде пытаются решать, это хорошо и правильно. И конкретно этот закон даст дольщикам гораздо больше защиты, в этом я не сомневаюсь. Но есть ряд нюансов, на которые стоит обратить внимание.

Чтобы не было обманутых вкладчиков, должна быть страховка. Причем не просто на словах, а реальная страховка, которая выплачивается пострадавшим от компаний, не выполнивших свои обязательства. Это может быть либо страховка от страховой компании, либо банковская гарантия, либо новшество, которое как раз и предлагается законом, – создание общества взаимного страхования застройщиков в виде некоммерческой организации. По идее наших законодателей, учредителями этого общества станут 30 лучших застройщиков. Собственно, как я понял, именно для этого нас и собрали - подготовить к тому, что мы должны будем это общество учредить.

Смысл такой: если сейчас для ведения продаж в новостройке по Федеральному закону №214 ты регистрируешь первый договор по объекту - "открываешь адрес" - с полным набором документов, включая все разрешения на строительство, экспертизы, поэтажные планы и так далее, то после вступления в силу нового закона к этому пакету ты должен будешь еще приложить страховой полис. Нет полиса – до свидания, ты не можешь продавать квартиры с привлечением средств дольщиков (при этом тебе никто не запретит полностью построить дом за свои деньги и открыть продажи уже готового жилья). Хочешь застраховаться? Добро пожаловать в общество взаимного страхования. Предполагается, что мы, профессиональные игроки рынка, сможем оценить каждого нового члена и отсеять недобросовестных застройщиков.

Еще одной преградой для мошенников станет вступительный взнос. Законодатели просчитали, что в 2009 г. было построено жилья на 830 млрд руб., из них проекты на 36 млрд руб. сопровождались признаками банкротства. Ну и они прикинули, что каждый, кто хочет получить страховой полис на свой объект, должен внести в общество 4% от стоимости всех квартир в той новостройке, которую хочет продать с привлечением средств дольщиков.

Если задуматься, то цифра получается колоссальная. Даже с учетом того, что 4% будут высчитываться не от продажной стоимости квадратного метра, а по ценам, установленным Минрегионразвития для того или иного региона. То есть если ты в Москве строишь 50 000 кв. м, то будь добр внеси порядка 160 млн руб.

Ну и наконец, в случае банкротства застройщика по истечении определенного срока дольщикам будет предложено либо получить деньги на руки, либо на эти деньги достроить жилье.

Теперь о скользких моментах. Начнем как раз с получения денег дольщиками. Очень хорошо, что им оставили право выбора. Хотя бы потому, что вернуть полную сумму вложенных денег вряд ли удастся. Дело в том, что выплаты, так же как и страховые взносы застройщиков, будут производиться исходя из цен Минрегиона (средняя расчетная стоимость 1 кв. м для каждого региона часто значительно отличается от рыночной цены). А максимальная площадь квартиры будет установлена на уровне 90 кв. м. Оно и понятно, защищать интересы покупателей квартир на Остоженке государство не собирается, да и не должно. Вряд ли покупатели этого жилья приобретают его на последние деньги. Схема будет работать такая же, как со страхованием банковских вкладов: не важно, сколько денег у тебя лежало на счету, хоть 10 руб., хоть 100 млн руб., в случае банкротства банка ты получишь только 750 000 руб. (с нового года - 1 млн руб.). Так что для Москвы максимальная выплата составит около 7 млн руб. из расчета 90 кв. м по 80 000 руб. (цена Минрегиона для Москвы – 81 400 руб. в 2012 г.). Если при этом ты покупал по 150 000-160 000 руб. за квадрат, то, конечно же, тебе выгодно не забирать эти деньги, а требовать достройки жилья.

Второй момент. Очень сильно волнует, насколько плавно новый закон будет внедряться. Хотелось бы верить, что наши чиновники учтут свою ошибку с вступлением в силу 214-ФЗ, когда нам всем дружно объявили: все, ребята, с сегодняшнего дня продавать можно только по 214-ФЗ и никак иначе. Если бы тогда законодатели предусмотрели поэтапное вступление закона в силу, то многих неприятных моментов удалось бы избежать. Появления тех же обманутых дольщиков, купивших квартиру у застройщика, который и рад бы достроить, но зарегистрироваться по 214-ФЗ не может, соответственно, не может больше продавать. Если вспомнить, то вступление в силу этого закона привело к вымыванию с рынка очень большого количества объектов и к резкому скачку цен на жилье. Надеюсь, что в этот раз такое не повторится.

Следующий нюанс. Законом подразумевается, что всех новых членов общества взаимного страхования будут досконально изучать его действующие участники. Это не проблема, мы действительно можем это сделать. Даже сейчас мы все знаем, что на рынке есть так называемые застройщики, которые продают, деньги с дольщиков собирают, но при этом никогда ничего не построят. Вот от таких товарищей новый закон нам поможет избавиться, это однозначно. Но другой вопрос, что никто не застрахован от того, что сегодня у тебя все в порядке и с ликвидностью, и с финансированием, а завтра случится очередной кризис, и твоя финансовая устойчивость пошатнется. И хорошо, если ты один. А если таких компаний окажется несколько десятков, как это случилось в 2008-2009 годах? Тогда никакого фонда не хватит для покрытия. Все дольщики ломанутся забирать свои деньги, и получится, кто первый успел, тот и получил, а опоздавшие останутся ни с чем.

Более того, даже если у твоей компании и в кризис с финансированием будет все отлично, то возникнувшая критическая масса обязательств других застройщиков потянет тебя за собой и, очевидно, негативно отразится на твоей финансовой устойчивости, так как все участники общества взаимного страхования должны будут «скинуться». При этом нужно понимать, что государство в этом обществе взаимного страхования никак участвовать не будет, будут только деньги застройщиков, собранные с членов общества.

Ну и наконец еще один важный момент. Как мне кажется, и я даже поднял этот вопрос на совещании с депутатами, даже тотальная проверка новых членов общества взаимного кредитования не убережет от того, что туда будут вступать, мягко скажем, не самые лучшие и благонадежные представители девелоперского сообщества. Объясню почему на собственном примере. Много лет назад, когда «Лидер» только выходил на рынок, у нас никто не хотел покупать квартиры. Это понятно: новая компания, доверия нет. При этом у нас были собственные средства на достройку жилого комплекса, но объяснить это покупателям очень сложно. Что я сделал? Я пришел в одну из крупных страховых компаний и застраховал объект. Они проверили всю мою подноготную и поняли, что я надежный партнер, я никуда не денусь, я дострою объект. Оно и понятно, если я уже вложил, скажем, 1 млрд руб., осталось вложить еще 500 млн, но при этом у меня нет ни одной продажи, то с чего бы мне останавливать стройку? Меня застраховали, причем речь не шла о 4% - была гораздо меньшая сумма. И продажи пошли.

Сейчас я могу прийти в любую страховую компанию и застраховаться за 0,5, за 0,3%. Точно так же могут поступить и многие другие надежные застройщики. И нам не нужно идти ни в какое общество взаимного страхования. А есть компании, которым гарантий не даст ни один банк, их не застрахует ни одна компания, но, заплатив 4%, они смогут стать членами общества. Подняв этот вопрос на совещании, я получил ответ, что «будем надеяться на лучшее». Универсальный ответ, когда не знаешь что сказать.