Девелоперы не верят в "дорожную карту", которая должна облегчить согласования в сфере строительства

В августе премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил строительную «дорожную карту» – план мероприятий, направленных на «улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Всего планируется принять 22 такие «карты» для разных сфер бизнеса, благодаря которым Россия должна к 2018 г. подняться в рейтинге Всемирного банка Doing Business (выбран в качестве контрольного показателя) с нынешнего 120-го места на 20-е.

К 2015 г. количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, должно быть сокращено с 51 до 15, а к 2018 г. – до 11, время на их прохождение – с 423 дней до 130 в 2015 г. и 56 – в 2018 г. Что поднимет Россию в категории «ведение строительного бизнеса» рейтинга сразу на 100 ступеней (с нынешнего 178-го до 78-го места), а за пять лет – на 144 места (до 34-го к 2018 г.).

У десяти нянек

«Дорожная карта» (ее подготовкой занималось Агентство стратегических инициатив, АСИ) – это список мер, под которые еще нужно создать нормативную базу. Работать над «картой» большого пути чиновники начали в конце 2011 г. по инициативе Владимира Путина, поручившего «улучшить инвестиционный климат в стране». В рабочую группу вошли представители крупных девелоперских компаний, Минэкономразвития, Минрегиона, антимонопольной службы, аппарата правительства.

К июню 2012 г. документ был готов, но, по мнению председателя совета директоров «Баркли» Леонида Казинца, из него исчезло 60% полезных для бизнеса предложений. «После согласования в профильных органах исполнительной власти четкость из «дорожной карты» исчезла, формулировки и предложения стали неконкретными», – сетовал он, объясняя, что «министерства делают документ удобным для своего исполнения, но не для бизнеса». Дмитрий Медведев отправил документ на доработку.

В конце октября на организованном «Ведомостями» форуме рынка недвижимости MREF Казинец назвал доработанную и подписанную премьером «дорожную карту» «хорошей»: «Доволен ею на 80%, говорю от имени группы экспертов». Но посетовал на то, что из 30 членов рабочей группы активно работало только 4–5 человек. «Я по поручению правительства Москвы пытался собрать экспертов из крупных московских застройщиков. Разослал перечень вопросов о нарушениях федерального и московского законодательства, с которыми они сталкиваются. Ответило два с половиной человека, спасибо им большое. Остальные не ответили. Или ответили так: зачем нам ругаться с московским правительством, сейчас мы чего-нибудь напишем – а нам еще в этом городе строить», – рассказал Казинец.

«Слабость профессионального сообщества, отсутствие инициатив являются главным тормозом для того, чтобы законодательство и правоприменение в сфере строительства в России улучшились, чтобы чиновники выучили законы и научились их исполнять», – уверен он. С ним согласился Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК: «Таких возможностей [по улучшению ситуации в сфере строительного бизнеса], которые есть сейчас, не было за последние 20 лет. Власти хотят нас услышать. Но мы привыкли решать вопрос по принципу «дозанесем и просочимся».

Формулировки «карты» все еще довольно расплывчаты. Например, простая идея – участки под жилищное строительство должны быть обеспечены инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Чиновники должны этому способствовать. В тексте: «Внесение в правительство Российской Федерации предложений с проектами нормативных правовых актов, направленных на повышение эффективности механизмов, стимулирующих органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления и субъекты естественных монополий к обеспечению земельных участков...».

Санкций за неисполнение распоряжение правительства РФ от 16.08.2012 №1487-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» не предусматривает. Правда, по каждому пункту плана указаны ответственные органы власти – только перечень федеральных ответственных доходит до десятка на пункт, а по отдельным положениям требуется также участие органов субъектов Федерации.

Хорошие намерения

Есть в «дорожной карте» и прямо-таки революционные положения. В частности, предполагается отменить деление земель на категории, предусмотреть исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного и промышленного строительства. Если цель будет достигнута, застройщики выгадают целый год (среднее время на прохождение всех согласований к 2018 г. должно уменьшиться с 423 до 56 дней), что снизит и себестоимость строительства, и срок ожидания квартир покупателями. В настоящее время на согласование разрешительной документации тратится до трех лет и более 20 млн «легальных» рублей, отмечает президент Национального объединения строителей Ефим Басин.

Настораживает лишь формулировка «жилищное и промышленное строительство», применяемая ко многим положениям «карты». А как же офисные здания, торговые центры, гостиницы, склады? В пресс-службе корпорации «Баркли» сообщили, что данная формулировка появилась уже в редакции Минрегиона. В пресс-службе Минрегиона подтвердили, что промышленный объект – это предприятие, цех, участок, агрегат и другие производственные подразделения, но не ответили, почему в «карте» не упомянуты прочие сегменты коммерческой недвижимости.

Еще одно принципиальное новшество – ожидаемый переход к уведомительному порядку начала строительства. При наличии у застройщика правоустанавливающих документов на участок, ряда других документов и положительного заключения экспертизы (если она требуется) он сможет начать строительство через 30 дней после рассылки уведомления в соответствующие госорганы и органы местного самоуправления. Исключение – особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

С января 2013 г. уведомительный порядок будет распространяться на промышленные объекты в ненаселенных пунктах, а с января 2015 г. – на все строительные объекты, в том числе жилые здания.

Предполагается также отменить пресловутую госкомиссию, из-за волокиты с которой сдача домов в эксплуатацию порой затягивается на много месяцев. Ожидается, что определять, насколько объект капитального строительства соответствует требованиям законодательства, смогут саморегулируемые организации, а страховые компании предоставят дополнительные гарантии потребителям. Застройщик будет нести финансовую ответственность в течение всего гарантийного срока эксплуатации объекта, а это согласно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» не менее пяти лет с момента ввода.

«Важная мера – приведение в порядок реестров, – добавляет гендиректор «Главмосстрой-недвижимости» Наталья Козлова. – Если эту работу удастся сделать, участники рынка избавятся от множества проблем, связанных с разночтениями в базах данных госорганов. Позитивно выглядит и закрепление на федеральном уровне перечня административных процедур: если введут единые правила для всех регионов, девелоперы смогут работать в разных субъектах Федерации по понятным схемам, что снизит издержки при выходе на региональные рынки».

Юридический трейлер

Другие обещания «дорожной карты» – развитие института негосударственного строительного надзора, развитие института профессиональных управляющих компаний, применение европейских и международных стандартов в сфере строительства, развитие рынка аренды и проч. – вызвали бы воодушевление, если бы было понятнее, как они будут воплощаться.

«Это как пытаться оценить фильм, посмотрев один только трейлер, – рассуждает Олег Артемьев, президент девелоперской компании «Высота». – Трудно спорить, что нужно сокращать сроки согласования, но какие именно процедуры будут упрощены и почему именно они, а не другие, в документе не раскрыто». «Дорожная карта» в целом нужна, все ее положения давно обсуждаются, но тезисно и теоретически, в реальности же непонятно, насколько этот документ облегчит жизнь застройщикам», – соглашается Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group.

Вообще, застройщики неохотно комментируют данный документ. Анонимно некоторые признаются, что ничего хорошего от «дорожной карты» не ждут, но и критиковать инициативу правительства, направленную на облегчение их жизни, не могут. Сложность согласования новых строек и пресловутая коррупционная составляющая (по данным некоторых девелоперов, последняя доходит до 30% от себестоимости строительства) уже стали притчей во языцех. Как и постоянно меняющиеся правила игры. «В Москве сменился мэр, и девелопер вынужден снова идти согласовывать ГПЗУ, одобренный при прежнем правительстве», – приводит пример Артемьев. Девелоперы сомневаются, что разорвать этот порочный круг возможно.

«Улучшение инвестиционного климата в строительстве будет в большей степени зависеть не от содержания «дорожной карты», а от волевых усилий по ее выполнению», – говорит Наталья Козлова.

По мнению Артемьева, упрощение процедур выведет на рынок новых игроков, которые раньше не рисковали проходить инстанции самостоятельно. Теперь основные силы девелопера будут направлены не на решение бюрократических вопросов, а на реализацию и позиционирование проекта.

«Сократятся сроки на подготовку проекта, а значит, средства будут быстрее оборачиваться, что позволит показывать более высокую доходность, – прогнозирует Козлова. – Мы сможем точнее рассчитывать смету проекта, оптимизировать работу с подрядными организациями, сократить издержки, добиваясь скидок. Но я бы не стала ожидать снижения цен для конечных потребителей. Скорее всего в ситуации острой конкурентной борьбы компании начнут направлять освобождающиеся средства на повышение качества конечного продукта».

Ощущение, что людям все равно

Леонид Казинец, председатель совета директоров «Баркли»:

– Вся проблема в том, что мы все время ждем, что кто-то сделает нас счастливыми. Правительство сегодня дает все возможности, чтобы активно участвовать в изменении законодательства, но ничего не происходит. От власти есть запрос: «Вы скажите – мы вас будем как минимум слушать, если не подпишем, то услышим, по крайней мере поговорим». Без участия профессионального сообщества министерства будут писать закон так, как они это понимают. Это будет национальный русский танец на граблях. Никто им не мешал и без «дорожной карты» делать то, что они и так должны делать, являясь регулятором в своей области. Запрос от власти был – чтобы бизнес начал готовить проекты законов и вносил их через АСИ, «открытое правительство». Работа профессиональных юристов стоит $10000–15000. Но основная масса застройщиков инертна, ощущение, что людям все равно. Правительство не обязано осчастливливать застройщиков, оно защищает интересы в первую очередь потребителей, смотрит, чтобы то, что построено, было качественно, в срок, недорого. А каким образом бизнес сам себя спасает – это не самое важное сейчас. Не будем проявлять инициативу – в исполнение «дорожной карты» (там стоят конкретные сроки) будут выпущены документы, подготовленные исполнительной властью. Удивимся, мало не покажется.