За что подрядчики ругают девелоперов, а девелоперы - подрядчиков
Девелоперы ругают подрядчиков, подрядчики – девелоперов. Удивительно, что в этом бесконечном споре рождается если не истина, то хотя бы многоэтажный дом или загородный поселок.
Кризис сделал подрядчиков сговорчивее, радуются девелоперы. Расценки существенно не упали, но договариваться стало проще. «Строительный рынок стал более девелопероориентированным, – полагает Ирина Харченко, гендиректор компании «Высота». – Раньше у подрядчиков был своеобразный картельный сговор. Они не падали в цене и еще шантажировали. К примеру, говорили: если вы не подпишете договор в срок, бетон уйдет другим».
Спросить с кого. Заказчик
Василий Осипов, директор по строительству ЖК «Загородный квартал»:. – В последние годы российские строительные компании стали подтягиваться до уровня зарубежных, а зарубежные компании, работающие в России, наоборот, понемногу опускаются до уровня российских. Некоторые западные подрядчики ушли с рынка в кризис, когда девелоперы начали считать каждый рубль. Хотя для хороших подрядчиков всегда есть работа. Коммерческих строек стало меньше, но сейчас ведутся масштабные федеральные стройки в Сочи, Сколкове и др. Так что поиск хорошего генподрядчика – до сих пор сложная задача. Важно оценивать подрядчика не только по предложенной смете, но и по тому, как содержится стройплощадка: как выглядят ограждение, временные дороги, какие используются инструменты, вспомогательные материалы (опалубка, леса). Если подрядчик не экономит на этих вещах, можно надеяться, что не будет экономить и на стройматериалах. В моей практике был случай, когда подрядчик отказывался признавать, что выполнил работы с явными нарушениями технологии. Хотя даже при поверхностном осмотре были видны провисы балок, трещины в некоторых элементах каркаса здания, мусор в бетонных конструкциях и т.п. Мы за свой счет наняли лабораторию для обследования железобетонных конструкций, проверяли прочность бетона. Лаборатория подтвердила, что есть угроза обрушения конструкций и требуется их локальное усиление. Подрядчик устранил нарушения, но это все серьезно затянуло сроки строительства. Проблема в том, что, если подрядчик выбран неудачно, поменять его в процессе строительства проблематично. Во-первых, это резко удорожает проект, а во-вторых, новый подрядчик уже не возьмет на себя гарантийные обязательства на объект.
Подрядчик
Станислав Лаврищенко, гендиректор «ПСТ-строя»:. – Основная проблема в строительстве – сроки. Заказчик может затянуть сроки передачи площадки под строительство и несвоевременно предоставить рабочую документацию. Часто проектная документация выдается без надлежащих согласований с инженерными городскими службами. Если по завершении строительства объекта заказчик не хочет принимать участие в переводе всех инженерных систем из временной эксплуатации в постоянную, этот процесс может затянуться на полгода. Все это чревато для подрядчика не только временными, но и финансовыми потерями. В целом качество строительства в Москве гораздо хуже, чем, например, в ОАЭ, где используется труд только высококвалифицированного персонала. Хотя панельное домостроение с точки зрения конструктива надежно (претензии могут быть только к потребительским характеристикам жилья). А в монолитно-кирпичном домостроении причины проблем – низкая квалификация проектировщиков. Например, на некоторых объектах возникают так называемые «отстрелы фасадов». Западные проектировщики в работе порой не учитывают местных климатических условий и строительных норм. В Москве благодаря усилиям как жителей, так и разного рода инспекций достаточно серьезный контроль за качеством строительства и соответствием проектной документации. Такого количества согласований и всевозможных разрешений для получения акта ввода объекта в эксплуатацию, как в Москве, нет нигде в России. Хотя ситуация напоминает юмореску Райкина о костюме: контролирующих много, а спросить в итоге не с кого. Городу надо работать над упрощением процедуры ввода объектов в эксплуатацию и ужесточением ответственности принимающих лиц.
Жалобные книги
Подрядчики жалуются на нечетко сформулированное техзадание и постоянные попытки заказчика внести изменения в разгар работы. Про «ветреность» девелоперов упоминали все опрошенные «Ведомостями» стройкомпании. «Заказчик задерживает согласование проекта – работа затягивается, оплата откладывается. Затем просит внести доработки, не предусмотренные техзаданием, но не выбиваясь из первоначального графика. Из-за чего субподрядчики требуют дополнительную оплату за работу в сокращенные сроки, возникает ком проблем», – описывает «обычную ситуацию» Владимир Сидоров, заместитель управляющего «ЛСР. Строительство-Москва» (подрядчик в ЖК «LIFE-Митинская», «Новокосино-2» и др.)
Строительство – сезонная работа, напоминает Михаил Епихин, гендиректор компании «Криптон» (генподрядчик КП «Эсквайр парк»). Большинство работ технологически правильно и наиболее продуктивно выполнять с мая по октябрь. Поэтому проводить тендеры, заниматься разработкой проектной и получением исходно-разрешительной документации надо зимой. «Отсутствие качественной проектной документации не позволяет заказчику получить достоверный бюджет», – дополняет Иван Зюзин, директор подразделения компании «Фодд» (генподрядчик на строительстве клубного дома «Гранатный, 6», ЖК «Онегин» и др.).
Рядом с непредсказуемыми девелоперами строителям приходится даже развивать в себе навыки телепатии. «Перед генподрядчиком стоит задача почувствовать настроение заказчика и постараться заранее предусмотреть возможные изменения в ходе реализации проекта», – советует Михаил Епихин. Сетуют подрядчики и на бюрократию в девелоперских компаниях.
Срыв сроков и раздувание бюджета возмущают и девелоперов. Но они склонны винить как раз нерадивых подрядчиков. «Если условия взаимодействия недостаточно подробно прописаны в договоре, подрядчик навяжет вам дополнительные работы, – предрекает Ирина Харченко. – Рост себестоимости проекта может составить до 10% от первоначального бюджета». В пример она привела офисный центр (назвать его отказалась), проект которого в 2008 г. перешел к компании уже с подрядчиком. «В договоре не были четко прописаны взаимные обязательства, и по окончании строительства мы получили около 60 дополнительных соглашений, а красивая «итальянская плитка» была произведена в дружественной Белоруссии».
Найти хорошего генподрядчика непросто, особенно на крупный проект. Руководитель проектов «Вектор инвестментс» Алексей Иванов сообщил, что подрядчика для «Истринской долины» (проект освоения 1700 га земель) искали почти восемь месяцев. Компания MR Group так и не смогла подобрать единого подрядчика для масштабного проекта «Новое Ступино». «В нашем городе-спутнике возводятся разные типы жилья по разным технологиям, – рассказала Евгения Старкова, директор по маркетингу компании. – Поэтому сейчас мы работаем с десятком подрядчиков, каждый выполняет свой объем работ. Иногда приходится расставаться с компаниями, которые не укладываются в сроки».
«Неплохие подрядчики в Москве есть, но за ними необходим тотальный контроль со стороны девелопера и техзаказчика», – делится опытом Василий Осипов, директор по строительству ЖК «Загородный квартал».
Подрядчики чрезмерным контролем недовольны и ратуют за взаимное доверие. «Заказчики не верят в профессиональность подрядчиков и пытаются контролировать множество аспектов работы, это мешает, – сетует Иван Зюзин. – А подрядчики не верят в соблюдение заказчиками финансовых обязательств и не выполняют работы авансом, что также снижает эффективность и темпы реализации проекта».
Качество где-то там
Каждый опрошенный эксперт убежден, что его компания строит хорошо, но в целом качество строительства в Москве далеко от совершенства. «В Москве много интересных архитектурных проектов, однако большие скорости и объемы строительства приводят к тому, что качеству строительных материалов и конструкций уделяется меньше внимания, чем в регионах», – считает Владимир Сидоров. В частности, он сравнил качество новостроек в Москве, Санкт-Петербурге и на Урале, где также работает группа ЛСР.
«Пока Россия штамповала за железным занавесом одинаковые панели для одинаковых домов, в Европе развивали технологии монолитного строительства, внедряли и совершенствовали энергоэффективные материалы и системы, отрабатывали до мелочей технику управления строительной компанией, – рассуждает гендиректор Vesper Борис Азаренко. – Нашим строительным компаниям не хватает грамотных специалистов, опыта, практики управления». По мнению Азаренко, качественно строят финская YIT Construction, международная PSP-Farman, востребованы услуги турецких и кипрских подрядчиков, таких как Enka, Ant Yapi, Renaissance Construction, Miwel. Хотя и в России за последние пять лет появились подрядчики, сумевшие освоить многие стандарты работы развитых стран, уточняет он.
Те еще кадры
Отношения заказчика и генподрядчика могут строиться по разным схемам. От дома под ключ (подрядчик обеспечивает клиенту готовый продукт в фиксированные сроки и за фиксированную оплату) до схемы «открытая книга», когда генподрядчик совместно с заказчиком выбирают профильных субподрядчиков на отдельные виды работ. Во втором случае оплата генподрядчику начисляется либо по согласованным ставкам за управление, либо по согласованным в договоре процентам от стоимости строительных работ – от 4 до 14% (до кризиса доходило до 20%) в зависимости от объема и вида работ.
Некоторые девелоперы работают по схеме «и швец, и жнец, и квартир продавец», создают аффилированные строительные и проектные компании. К примеру, Владимир Сидоров из «ЛСР. Строительство-Москва», одного из московских предприятий группы ЛСР, рассказал, что компания ведет проекты от проектирования до передачи квартир. А заказчик строительства (головная компания или сторонняя организация) сосредоточивается только на маркетинге. «Ситуация, когда заказчик и генподрядчик – аффилированные структуры, позволяет сократить число согласований и корректировок. Единая система финансирования снимает ряд проблем, а топ-менеджмент холдинга «рассудит» и поддержит в спорных вопросах», – описывает он плюсы такой схемы.
Еще одна насущная проблема подрядных организаций – кадры. По словам одного из участников рынка, в большинстве строительных компаний только часть сотрудников (уровня прораба и выше) работает в штате, а рабочие привлекаются на несколько месяцев. В основном это гастарбайтеры из Средней Азии – они дешевле россиян. В больших подрядных организациях большая текучка, поэтому все зависит от непосредственного руководителя стройки: если он профессиональный и добросовестный, то все будет хорошо, добавляет Ирина Харченко.
В общем, чтобы построить хороший дом, девелоперам и подрядчикам приходится вначале построить хорошие отношения. Сделать это не всегда просто, но результат того стоит. Главное, как резюмировал один из экспертов, – «взаимопонимание и осознание, что мы находимся по одну сторону баррикад».