Столичные власти обещают минимальную плотность жилой застройки в «новой Москве»

1 июля в состав российской столицы официально вошло 148 864 га, на которых будет возведено не более 30 млн кв. м жилья, заявил в интервью радиостанции «Говорит Москва» префект Троицкого и Новомосковского округов столицы Алексей Челышев. Возможно, эта цифра появится в новом генплане, который сейчас находится в стадии корректировки.

Большая часть присоединенной территории находится между Калужским и Киевским шоссе до границы с Калужской областью. В их числе 21 муниципальное образование, два городских округа – Троицк и Щербинка и 19 городских и сельских поселений из Подольского, Ленинского и Наро-Фоминского районов Подмосковья.

На момент присоединения, по данным департамента земельных ресурсов, примерно 46 500 га было в статусе сельхозземель, которые теперь перешли в категорию земель населенных пунктов. Еще около 70 000 га занимают леса.

Власти в раздумьях

В настоящее время на присоединенных территориях заключено 84 инвестконтракта на строительство почти 7 млн кв. м жилья, рассказал Алексей Челышев. Новые контракты будут заключаться только после принятия скорректированного генплана. Чиновники приступят к его созданию после подведения итогов международного конкурса на разработку проекта концепции развития московской агломерации (объявлен в середине января 2012 г.). 6 сентября были названы победители. Французская команда архитекторов Antoine Grumbach et Associes выиграла в номинациях «Развитие столичной агломерации» и «Развитие присоединенных территорий», проект оценивается в 187 млн евро; американская Urban Design Associates победила в номинации «Размещение административно-делового центра». Но власти позаимствуют лишь отдельные идеи из предложенного.

Инвестконтракты по всем бумажным проектам приостановлены, правительство Москвы проводит их ревизию. По ее итогам до 70% контрактов по аналогии с Москвой может быть пересмотрено, считает руководитель пресс-службы ГК «Мортон» Игорь Ладычук. По его словам, чиновники оценивают нагрузку на транспортную инфраструктуру района, проверяют наличие социальной инфраструктуры и парковочных мест. Он также отметил, что к объектам, находящимся на бумажной стадии, требования еще жестче.

По мнению одного из застройщиков, пожелавшего остаться неназванным, зеленый свет получат девелоперы, приближенные к столичным чиновникам. Это в первую очередь структуры ВТБ. Мелкие и средние компании будут вынуждены уйти в Подмосковье либо в другие регионы.

Подготовка обновленного генплана может занять 2–3 года. Ожидается, что концепция развития присоединенных территорий будет утверждена не ранее конца 2012 г., считает гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин. Затем несколько лет уйдет на подготовку и учет земельных участков под застройку, рассказал «Ведомостям» руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Владимир Ефимов. По его словам, это вызвано тем, что на присоединенных территориях вдвое больше участков, чем в «старой Москве»: 210 000 против 95 000.

Кому повезло

Сейчас на рынке «новой Москвы» остались только девелоперы, которые начинали свои стройки еще в Подмосковье. Теперь они смогут получить дополнительную маржу из-за столичного статуса проектов.

Стоимость жилья на присоединенных территориях начала расти за полгода до официального постановления, сразу после объявления этих планов экс-президентом Дмитрием Медведевым в конце декабря. «В первые несколько месяцев с момента, когда громкие планы были озвучены, рост составил 20–25%», – вспоминает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Уже полгода новые территории лидируют по темпам анонсирования проектов, по итогам шести месяцев 2012 г. предложение новых квартир увеличилось на 28% по всему рынку и почти на 50% по «новой Москве», по данным ГК «Мортон». В конце лета 1 кв. м жилья в Большой Москве в 10-километровой зоне от МКАД стоил от 81 000 до 92 750 руб. в зависимости от стадии готовности проекта и близости к старым административным границам столицы, подсчитали аналитики рынка.

«На вторичный рынок присоединение новых территорий пока существенного влияния не оказало, в Подмосковье качество вторички традиционно сильно уступало столичному», – отмечает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Не повлияла ситуация на присоединенных территориях и на рынок жилья «старой Москвы».

Всплеск энтузиазма

Крупнейшими землевладельцами, которых называют основными лоббистами присоединения именно этих территорий, являются сенатор Вадим Мошкович, у которого 13 000 га, и группа «Абсолют» (7500 га). Кроме того, 5000 га принадлежит банку «Платина», 2000 га – группе RDI. В числе основных застройщиков «новой Москвы» – ГК «Абсолют», «Инвесттраст», ГК ПИК, ГК «Мортон», «Авгур эстейт», МИЦ и др.

Всего реализуется более 10 крупных проектов площадью от 200 000 до 1,3 млн кв. м, подсчитали аналитики Est-a-Tet.

Большая часть строек находится на территории бывшего поселка Коммунарка. Крупнейшим землевладельцем там является «Авгур эстейт». Компания развивает два мегапроекта мультиформатной застройки «А101» и «Москва 101» площадью свыше 3000 га в границах 3–23 км от МКАД вдоль Калужского шоссе. «Только в ближайшие 10 лет мы планируем построить более 2,5 млн кв. м в сегменте многоэтажного жилья. А еще есть проекты малоэтажного жилья, загородной и коммерческой недвижимости», – рассказал коммерческий директор «Авгур эстейт» Сергей Кузьминов. Также Коммунарку застраивают ГК МИЦ, ГК «Крост», ГК ПИК. Второй «общей» стройкой является микрорайон «Солнцево парк» (в Новомосковском АО на 9-м км Боровского шоссе), где присутствуют ГК ПИК, ГК «Мортон» и ряд других.

«Абсолют недвижимость» возводит три крупных микрорайона в Новомосковском округе (6–7 км от МКАД). В ближайшие 10 лет компания планирует застроить 300 га в «новой Москве», рассказал основной акционер компании Александр Светаков газете «Коммерсантъ». «Ежегодно в Большой Москве будет сдаваться около 2–3 млн кв. м многоквартирного жилья, что вполне адекватно спросу», – уверен аналитик Est-a-Tet Денис Бобков.

Продолжение разуплотнения

В пресс-службе стройкомплекса сказали, что при разработке генплана «новой Москвы» упор будет сделан не на жилую застройку, а на создание рабочих мест. В первую очередь планируется развивать офисно-деловые кластеры, транспортные и инфраструктурные объекты.

В свете подобных планов 30 млн кв. м под жилищную застройку, озвученные Алексеем Челышевым, кажутся оправданной цифрой. Генеральный директор «Кроста» Алексей Добашин считает, что это нормальные планы на три пятилетки. Ему возражает генеральный директор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев, который уверен, что это маленькая плотность застройки. «Уровень спроса готов поглотить больший объем предложения», – уверен председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Постепенно данные территории будут застраиваться более дорогим малоэтажным жильем, хотя и многоэтажные дома крупных девелоперов – владельцев домостроительных комбинатов (ДСК) тоже будут присутствовать, уверен Денис Бобков. По его словам, превалирование малоэтажки добавит к текущей стоимости квадратного метра 40–50%. Андрей Рябинский согласен, что малоэтажное жилье будет представлено, но считает, что это не формат доминирующей застройки.

В первой зоне от МКАД предпочтение будет отдано многоэтажному жилью, а по мере удаления этажность будет снижаться, считает Игорь Ладычук. По мнению Дениса Бобкова, перевес в сторону малоэтажки начнется через пять лет. Пока же владельцам крупных ДСК дадут достроить в Большой Москве заявленные площади.