Фонды недвижимости теряют клиентов

Из 472 инвесторов с не менее чем $10 млрд под управлением 80% уже работают напрямую с сектором недвижимости или рассматривают вопрос об этом (данные Preqin). У некоторых уже даже есть опыт крупных сделок. Abu Dabi Investment Authority (ADIA) приобрел 50%-ную долю в торгово-развлекательном центре Oracle в британском Рэдинге. Канадский пенсионный фонд купил крупные доли в десятке торговых моллов в разных городах США.

«Когда мы можем контролировать то, что покупаем, и то, как мы этим управляем, наши результаты, как правило, оказываются лучше», – говорит Джейн Мендилло, гендиректор УК, управляющей $32 млрд целевого фонда Гарварда.

Инвесторы пулов недовольны не только их результатами, но и тем, что даже на спаде, не имея конкретных инвестпланов, пулы продолжают привлекать капитал. «В инвестпулах больше риска, чем того, что они платят инвесторам», – отмечает начальник отдела сектора недвижимости Северной и Южной Америки ADIA Том Арнолд.

Интерес к прямым инвестициям в сектор недвижимости есть у Allstate Corp и DuPont. «Это эпохальное изменение, – полагает управляющий Sienna Capital Partners Шон О’Шей, – инвесторы развивают собственные возможности для прямых вложений, что позволяет им контролировать использование заемных средств и риски, относящиеся к типу недвижимости и географии [вложений]».

Страховщики и пенсионные фонды традиционно инвестировали в недвижимость напрямую – вплоть до кризиса на рынке коммерческой недвижимости начала 90-х гг. В это время управляющие активами начали создавать инвестпулы для покупки проблемных активов у банков и Resolution Trust. Такие пулы появились, например, у Goldman Sachs и Morgan Stanley. Их клиенты платили комиссионные за управление и процент от прибыли. В 2000 г. 59 фондов недвижимости закрытого типа привлекли $22 млрд, в 2008 г. 304 фонда – $142 млрд (данные Preqin).

В 2010 г. целевой фонд Гарварда продал несколько позиций, после того как стоимость его вложений в сектор недвижимости за год, завершившийся в июне 2009 г., сократилась вдвое, рассказывает Мендилло. Недавно она наняла в фонд бывшего сотрудника Carlyle Group.

Штат и ресурсы, необходимые для прямого инвестирования, есть только у самых больших институциональных инвесторов, предупреждает управляющий ORG Portfolio Management Эдвард Шварц. «Штат понадобится на уровне профессиональных управляющих», – добавляет он.

Канадский пенсионный фонд раньше инвестировал в иностранные активы через фонды, теперь – через партнерства. Команда, работающая с недвижимостью, составляет 45 человек по сравнению с четырьмя в 2006 г. ADIA за три года удвоил аналогичную команду – до 100 человек. Нескольких управляющих ADIA переманил у Morgan Stanley и Starwood Capital Group.