МФК "Монарх" может позавидовать любой разведчик

Несмотря на площадь в 167 860 кв. м, высоту в 37 этажей и то, что это по всем параметрам объект высокого класса, запоминается он с трудом. Даже сотрудники консалтинговых компаний на вопрос «Ведомостей» переспрашивали: «МФК «Монарх»? Это где?»

Скромное величество

Когда едешь по Ленинградскому шоссе или идешь от метро «Динамо» в сторону ТТК, справа вырастает серая громадина, которая на карте Google значится безымянной «высоткой». Что это именно «Монарх», узнаешь, лишь подойдя вплотную к зданию, – рядом с подъездом скромная серебристая надпись.

На рынке поговаривают, что сотрудники ГК «МонАрх», которая является девелопером и собственником объекта, предлагали разместить на здании большой логотип, чтобы издалека было видно название комплекса. Руководство отказало: «Поедет по Ленинградке сам-знаете-кто, увидит надпись: «Монарх». А монарх у нас один». Хотя само название концерна – сокращение от «монолитная архитектура».

Назвав в честь компании МФК, гендиректор концерна Сергей Амбарцумян, вероятно, несколько перемудрил. И теперь комплекс – сама скромность. Даже с классом объекта путаница. Все опрошенные «Ведомостями» консультанты назвали отель в МФК четырехзвездным. И удивились, узнав от корреспондента, что класс Renaissance Moscow Hotel Monarch Center – «5 звезд». «Цены не кусаются и отель пользуется спросом», – прокомментировал один из них. Похожая история и с бизнес-центром, который относится к классу А.

Участок земли, как рассказали консультанты, достался концерну до кризиса, с уже утвержденным проектом, который подразумевал строительство многофункционального комплекса. Перспективы у нового приобретения были отличными. Рынок рос, прилегающую промзону планировалось реконструировать и застраивать. Жителям нового микрорайона, ограниченного со всех сторон дорогами, не осталось бы ничего другого, как ходить в МФК за покупками, там же ужинать и тренироваться.

В форме насоса

Форма участка – что-то фантастическое. Сверху он похож на прямоугольную амебу, которая одну ложноножку вытянула, а другую только начала формировать. Или на нефтяной насос на V-образной опоре. До соседних зданий – метры.

В таких сложных условиях «Монарх» и начал строить в августе 2006 г. «Монарх», всего на строительство потребовалось 28 месяцев. «Был вырыт котлован под подземную трехуровневую парковку и фундамент здания МФК, – рассказывает Сергей Амбарцумян, гендиректор группы компаний «МонАрх». – Технологически при строительстве подземной части МФК возводилась «стена в грунте», и близлежащему зданию ничего не угрожало. Для дополнительной безопасности МФК и соседних зданий в основании комплекса были заложены специальные датчики контроля грунта. Сервисной службой МФК мониторятся в том числе и показатели этих датчиков.

Компания славится своим умением выполнять сложнейшие строительные работы. За 17 лет работы на рынке ГК «МонАрх» построила более 100 объектов. МФК на Ленинградском шоссе – далеко не самое трудное для них здание. Гораздо сложнее было возводить корпуса для НИИ НДХиТ (где директор Леонид Рошаль): во время строительства подземных этажей в старом хирургическом корпусе продолжали проводиться операции, а подземная часть здания была построена всего в 4 м от действующей линии метро.

В случае с «Монархом» строители нашли изящное решение для сложного участка – под весь МФК подвели стилобатную часть. Разгулялись на фасадах. Серая облицовка гранитом «на века» и терракотовые консоли весом в несколько десятков тонн. Каркас для них варили на заводе, потом вертолетом доставляли и крепили.

«Девелоперу удалось максимально плотно застроить площадку и получить максимально возможное количество квадратных метров на 1 кв. м пятна застройки, – считает Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE. – Но высокая плотность застройки участка в данном случае не увеличивает финансовых потоков».

Объем инвестиций в проект ГК «МонАрх» не раскрывает. По приблизительным оценкам консалтинговых агентств, это $420 млн, по $2500 за 1 кв. м. Поскольку «МонАрх» – строительный концерн, они могли сэкономить на работах примерно 20%.

В подземной части находится паркинг на 770 машино-мест, который дохода не приносит. Менеджмент МФК приучает к нему арендаторов и гостей, цену за час снизили со 100 руб. до 50 руб. «У россиян в голове пока никак не укладывается, что машину надо убирать с улиц и оплачивать ее стоянку», – сетует он.

Группе пришлось выходить с МФК на рынок в кризис. А недостатков у купленного проекта хватало. Главное – его расположение. МФК зажат со всех сторон: с одной стороны – Ленинградское шоссе (и его затянувшаяся реконструкция), с другой – Третье кольцо, с третьей – за жилым кварталом – Боткинская больница, с четвертой – промзона ОКБ П. О. Сухого. «В Москве много объектов с еще более странным местоположением, – добавил один из консультантов. – Владельцам приходится снижать цены, чтобы привлечь арендаторов».

«В данном случае, боюсь, без полной реконцепции не обойтись», – прогнозирует Елена Мишина, директор по развитию «Миэль – коммерческая недвижимость».

«Многофункциональный комплекс, построенный как единое здание, всегда является сложным продуктом и с архитектурной, и с концептуальной точки зрения, – считает Кузина. – Смешение функциональных зон может как помочь продажам, так и сильно повредить в случае отсутствия синергии между этими зонами. В данном проекте довольно рисковым является крупный размер офисного (более 78 000 кв. м) и гостиничного (более 36 000 кв. м) блоков, но наибольшие сложности создает торговый блок в таких огромных зданиях».

Лучше пять звездочек

Изначально планировалось сделать в МФК гостиницу класса «4 звезды», с меньшими по площади номерами. «Это был бы хороший, востребованный вариант», – прокомментировал один из гостиничных операторов. Но руководство Interstate Hotels & Resorts, которая управляет отелем, убедило менеджмент концерна повысить классность. Переговорам сильно помог тот факт, что Interstate к тому моменту успешно управляла уже тремя отелями Marriott в Москве.

В результате в МФК появился Renaissance Moscow Hotel Monarch Center на 366 номеров различных категорий, в том числе сорок апартаментов. Отель открылся в марте 2010 г. с первой сотней номеров, которые неожиданно для самих управляющих сдались. «На тот момент в Москве наблюдалась нехватка номерного фонда», – объясняет удачу Энтони Фардон, генеральный менеджер отеля. Отель работает третий год, как уверил управляющий, «удачно», после чего постучал по дереву, чтобы не сглазить. «В 2011 г. у нас дела лучше всего», – радуется он (средняя загрузка была 70%). По национальному составу гостей первое место занимают русские (23%), на втором – американцы (9,5%).

Несколько человек уже второй год постоянно живут в гостинице. «Мы предложили им перебраться в апартаменты, они отказались, потому что не хотели готовить», – вспоминает Фардон. Хотя в соседнем с отелем торговом центре есть супермаркет «Перекресток». «Когда наши сотрудники продают апартаменты, они всегда говорят, что здесь есть «Перекресток», для гостей это важно», – объясняет Фардон.

Узнают об отеле не только по стандартным для любой гостиницы каналам продаж. «Люди стали узнавать отель в значительной степени благодаря конференциям, которые здесь проходят», – рассказывает Фардон. Точно нельзя сказать, сколько процентов клиентов дают мероприятия, но порой, когда проходят большие международные конференции, «у нас раскупается 100% номеров», – отмечает он.

В Renaissance Moscow Monarch Centre в настоящее время самые большие банкетные и конференц-залы, расположенные на одном этаже, заявляют представители «Монарха». Самый масштабный – зал «Андреевский» площадью 600 кв. м, с высокими потолками и хрустальными люстрами. Всего 12 залов и просторные фойе общей площадью 2500 кв. м.

Идея оборудовать большое конференц-пространство (предложенная Interstate) полностью себя оправдывает. В некоторые месяцы конференции (сдача помещений в аренду и обслуживание) приносят гостинице такой же доход, как сдача номеров, говорит Энтони Фардон. Правда, крупная компания, которая покупает площади для проведения мероприятий и номера для своих гостей, может давить на цены, сожалеет управляющий.

Средние цены – от 7000 руб. за место в двухместном номере в сутки. Цифра постоянно меняется – например, цены в выходные отличаются от цен в рабочие дни. В целом цена за номер в течение этих двух лет не поднялась. «Это нормально для вновь открывшегося отеля», – успокаивает управляющий.

Конкурентов у Renaissance Moscow Monarch Centre хватает, среди ближайших Фардон выделяет «Holiday Inn Лесная», Marriott Tverskaya, «Шератон палас». В этом списке Renaissance будет находиться внизу ценовой таблицы, говорит он: «И не только потому, что наш проект – молодой отель, а та же Marriott Tverskaya работает уже 15 лет. Renaissance находится за пределами центра, за Белорусской, которая является границей центра Москвы. Но если в центре не хватает номеров, люди начинают перемещаться в район ТТК».

Также в гостинце в открытом доступе расположен фитнес-комплекс с бассейном, тренажерным залом, есть массажный кабинет и солярий.

Кабинеты на высоте

Офисные площади для брокеров были в open list, их сдавали все. Но сдавались они в 2008 – начале 2009 г., как говорят брокеры, плохо. «Собственник понимал сложившуюся ситуацию, не было завышенных ожиданий и цен», – добавил один из них.

Для офисов, как считает Елена Малиновская, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, расположение хорошее. Кроме того, здание высокое, имеет хорошие виды, что многим нравится. По ее словам, объект пользуется популярностью у арендаторов. Также удобно наличие ритейла и гостиницы в одном комплексе.

Планировки офисного здания довольно функциональны, добавляет Кузина, а привлекательная форма создает хорошее освещение. Но глубина здания даже при эллипсовидной форме этажа требует большей высоты этажа. Входная группа имеет симпатичную отделку, но в целом не слишком уютна для ожидания. Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International, также отметила невысокие потолки и большое количество коридоров и темных зон.

По информации ГК «МонАрх», базовая ставка аренды – от $500 за 1 кв. м в год (арендуемая площадь – от 60 кв. м), эксплуатационные расходы – от $110 за 1 кв. м в год. Цена продажи метра – от $6000.

В настоящее время сдано не менее 80% площадей. Среди арендаторов: СТС, Дил-банк, «Михайлов и партнеры», «Крайслер Рус», «Коне лифтс», «Тапервэр», «Миле СНГ» и др.

Слабое звено

«Все, что могли сделать неправильно при планировании торгового центра, все сделали», – сожалеет Татьяна Ишунина, заместитель гендиректора «МонАрх-сервиса». «Кто им посоветовал такую невозможную концепцию?!» – восклицал один из консультантов по торговой недвижимости. Торговый центр действительно слабое звено МФК: четыре этажа, 16 000 кв. м – при практически полном отсутствии торговых потоков. Окрестный жилой фонд представляет собой застройку низкой плотности, в основном довоенными кирпичными пятиэтажками, отмечает Мишина. Одного этажа с инфраструктурным ритейлом было бы более чем достаточно, согласен Михаил Свердлов, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. «Когда в начале 2008 г. к нам обратился собственник, проект уже был в высокой стадии готовности, изменить что-либо не представлялось возможным. Задача была – приспособить готовые площади под торговлю», – говорит он.

«Год назад ТЦ был в бетоне с уже сложившейся негативной репутацией объекта, который плохо сдается, – вспоминает Татьяна Ишунина. – Мы пересмотрели концепцию, поменяли планировки и начали искать арендаторов». Компания сделала ставку на мебельный шоурум. Хотя в округе есть большие мебельные центры («Гранд», «Три кита» в Химках), людям тяжело ехать куда-то на окраину по пробкам, тратить массу времени для того, чтобы выбрать себе, например, кресло, объясняет выбор Ишунина. «Это единственно возможное решение в таком сложном месте с переизбытком торговых площадей», – считает Свердлов.

Идея шоурума себя оправдала. В настоящее время, по данным ГК «МонАрх», сдано около 75% торговых площадей. Среди мебельных арендаторов: «Фабрика 8 марта», фабрика «Румянцево» (бренд «Дядьково»), мягкая мебель фабрики «Эстетика», кухни «Сити» и кухни «Реми», шкафы купе MrDoors и шведской компании ELFA, мягкая мебель датской компании «Инновейшен», компания «Деколюкс», производитель текстиля и декора для окон.

Традиционной торговлей ТЦ не ограничен. В «Монархе» обосновались танцевальный клуб Gala Dance, Клуб федерации йоги, фитнес клуб «Х Fit», кофейня «Кофеин», рыбный ресторан «Порто Мальтезе». С самого начала якорным арендатором является «Перекресток». В планах – привлечь компанию по медицинскому обслуживанию, ведутся переговоры с компаниями, которые обучают иностранным языкам.