На рынке жилья снова выросла доля инвестиционных покупок

Перспективы рынка туманны, риски высоки, а доходы весьма умеренны, но эксперты отмечают: интерес к вложениям в недвижимость возрастает - в кризис было менее 5%, сейчас доля инвестпокупок оценивается в 8-10%.

Прошлое и настоящее

«Расцвет частных инвестиций на рынке жилья пришелся на 2004-2007 гг., — вспоминает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, — тогда доля инвестиционных сделок превышала 50%, а цены росли на 10-15% в месяц». Покупались целиком подъезды (и даже дома)не только в панельных многоэтажках, но и в элитных комплексах. Некоторые инвесторы тех времен до сих пор придерживают активы, другие лихорадочно сбрасывали квартиры в кризис. «В 2009 г. один наш клиент срочно продавал целый подъезд на улице Гарибальди с хорошим дисконтом, другой — полдома на Юго-Западной, — рассказывает риэлтор. — Сейчас мы продаем клубный дом на Остоженке от частного инвестора».

Пока одни инвесторы спешно уходили с рынка недвижимости, другие даже в разгар кризиса умудрялись зарабатывать. «В ЖК “Марфино” “Ведис-групп” начала продажи в 2009 г. с 68 000 руб. за 1 кв. м, — вспоминает Сергей Тихоненко, глава АН “Априори”. — Агрессивная реклама, цены и удачное расположение привлекли покупателя, напуганного неясными перспективами российской экономики. В настоящее время стоимость 1 кв. м в “Марфино” начинается от 200 000 руб. Наш клиент недавно продал двушку в этом ЖК за 13 млн руб. — три года назад она была куплена за 5,6 млн руб.».

Однако теперь, как полагают эксперты, рассчитывать на подобную доходность новостроек не приходится. В 2011 г. средние цены на первичном рынке поднялись на 10-11%, рост на уровне инфляции, говорит Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Заметно подорожал лишь экономкласс (28%); в бизнес-классе и элитном сегменте цены поднялись на 7-10%.

«Крупные застройщики вновь получили доступ к кредитным ресурсам, а значит, им нет необходимости продавать большие объемы жилья по бросовым ценам», — считает Тихоненко. Хотя некоторые девелоперы продолжают действовать по старинке. Продать часть квартир инвесторам оказывается выгоднее, чем брать кредит в банке. Гендиректор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк рассказала что их компания привлекает кредитные ресурсы, но только на начальной стадии реализации проектов. К примеру, при строительстве микрорайона Центральный в г. Железнодорожном кредит использовался только для первых корпусов. Проект вышел в апреле 2011 г. по цене 56 800 руб за 1 кв. м. За 9 месяцев цена реализации выросла на 17,4%. «Мы позитивно относимся к частным инвесторам, но ориентируемся все же на прямых покупателей», — говорит Решняк.

Директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский говорит, что в ЖК Life-Волжская в Текстильщиках на старте продаж цены начинались от 90 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас — от 130 000 руб. за 1 кв. м (прирост более 40% за год). В компании рассказали, что периодически получают предложения от частных лиц о продаже больших объемов жилья с дисконтом. «Если подобные сделки не идут вразрез с политикой компании-девелопера и соинвестора, то это весьма популярная схема», — признался Отяковский.

Подешевле или подороже

Наиболее перспективны по-прежнему новостройки экономкласса в Москве. Плюсы: высокая скорость строительства, хорошая ликвидность и ограниченные объемы предложения в пределах МКАД. Кроме того, сейчас все больше проектов экономкласса вводится с отделкой, что позволяет инвестору сразу сдать квартиру в аренду и начать окупать вложения, добавляет Литинецкая.

Еще один перспективный объект для инвестиций — новостройки в районах, где в ближайшей или среднесрочной перспективе появится метро. Только в ближайшие три года власти обещают городу 35 новых станций, так что частным инвесторам есть из чего выбрать.

Специалисты по дорогому жилью видят потенциал и этом товаре. «Привлекательны новостройки бизнес-класса в центре Москвы, — утверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства “Усадьба”. — Кризис, выборы, колебания курса доллара не позволяют с уверенностью говорить о доходности, но, к примеру, в ЖК “Садовые кварталы” в Хамовниках в феврале 2012 г. цены поднялись на 15%. Те, кто вложился в проект до нового года, в выигрыше» (ввод первой очереди намечен на 2013 г.).

«Если купить элитную новостройку на нулевом цикле, за четыре года (до получения права собственности) можно заработать до 80% на вложенные средства (до 20% годовых). Например, купив метры в ЖК “Остоженка парк палас” в начале строительства, инвестор мог за четыре года заработать 62,38%, или 15,6% годовых, — подсчитывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. — Но надо учитывать, что в этом случае инвестор не сможет в любой момент выдернуть деньги». В экономклассе темпы строительства в среднем выше, но выше и вероятность недостроя или затягивания сроков.

Новая или старая

Интересный и неоднозначный район — «Новая Москва». Проекты, которые уже стартовали, могут показать рост до 25% за год, полагает Литинецкая. Многое зависит от градостроительных планов, рассуждает Виктор Козлов, гендиректор «Авгур эстейт». Если инфраструктура и дорожная сеть в присоединенных районах будут развиваться быстро, то и цены стремительно пойдут вверх«. Но немало и скептиков, которые считают, что настоящей Москвой эта территория может стать лишь лет через 50, а пока ее перспективы (и ликвидность строящегося здесь жилья) под вопросом.

Тем не менее, как рассказал Козлов, среди покупателей жилого района «Квартал А101» в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе доля частных инвесторов хоть и невелика, но уверенно растет: с 4,8% в начале 2011 г. до 8% в начале 2012 г.

Схожую статистику приводят в ГК «Конти», строящей жилье бизнес-класса в «старой» Москве. «В кризисный период доля инвесторов в наших объектах была менее 5%, в настоящее время — менее 10%», — сообщил руководитель управления маркетинга компании Сергей Мигунов.

Вложения в новостройки области более рискованны. С одной стороны, здесь намного больше предложений экономкласса и ниже цены, что упрощает поиск объекта для инвестиций. Только в ближнем Подмосковье в 2011 г. вышло около 40 новых проектов, сообщили в «Миэль-новостройках». С другой — в области ниже спрос (именно из-за переизбытка предложения), слабо развита инфраструктура, напряженная транспортная ситуация и часты скандалы с обманутыми дольщиками.

Хотя и на подмосковных новостройках можно зарабатывать. Одну из стратегий описывает Вадим Ламин: «Купить новостройку в ближайшем Подмосковье на завершающем этапе строительства (когда уже ясно, что объект будет достроен в конкретные сроки), отделать квартиру и продать ее готовой к проживанию. Максимальная прибыль достигается, если иметь пул таких квартир и ремонтную бригаду на окладе. При стоимости квартиры в 4-4,5 млн руб. плюс затраты на ремонт можно получить более 1 млн руб. чистой прибыли меньше чем за год».

Прогнозы экспертов рынка на 2012 г. довольно сдержанны. Бурного роста не предрекает никто, максимум — подорожание в отдельных сегментах на уровне инфляции. По мнению Марии Литинецкой, на первичном рынке можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве до 12%, максимум до 15%. В Московской области — на уровне 7-10%.