ТЦ "Галерея" стала причиной пробок в Петербурге

Петербургский торгово-развлекательный комплекс «Галерея», открывшийся в конце 2010 г. рядом с Московским вокзалом, сопровождают превосходные эпитеты: крупнейший молл в историческом центре Северной столицы, а до этого – самый известный городской долгострой; предмет инвестиционной сделки № 1 за всю историю местного рынка коммерческой недвижимости и один из наиболее спорных архитектурных проектов в окрестностях Невского.

В здание, фасады которого напоминают колхозный рынок эпохи большого советского стиля – меандры, колосья и аллегорические скульптуры, – вложено более $0,5 млрд. За год с небольшим комплекс приобрел истинно народную популярность. Во время ночных скидочных акций в «Галерее» на пустом в эти часы Лиговском проспекте образуются пробки.

Денежная яма

Территория рядом с Московским вокзалом и Невским проспектом предназначалась в середине 1990-х под вокзал и деловой центр для новой скоростной ж/д трассы, которая должна была связать две столицы. В 1998 г. начались строительные работы. Ради проекта пришлось пожертвовать несколькими зданиями рядовой исторической застройки, однако дальше 9-метрового котлована дело не пошло. РАО «Высокоскоростные магистрали» обанкротилось, а в одном из самых привлекательных для коммерции мест города за строительным забором заплескалось озерцо глубиной 3 м, возникшее на дне ямы.

В результате федеральное правительство отобрало в начале 2000 г. у банкрота за долги участок в 3,9 га на Лиговском проспекте, 26–38, передав яму в хозведение ФГУП «ВПК-инвест». Эта структура заключила инвестиционное соглашение со строительной компанией «Бриз», по условиям которого в 2008 г. на Лиговском должен был появиться коммерческий комплекс (78% его площадей предназначалось девелоперу, а остальное – Федерации). За несколько лет у компании-застройщика не раз менялись владельцы. Изначально контроль над СК «Бриз» принадлежал петербургскому холдингу «Веда-система», затем он уступил свою долю столичной компании «Нафта-капитал». Наконец, в 2006 г. проект приобрели структуры, контролируемые Казкоммерцбанком.

«Компания Jones Lang LaSalle (JLL) занималась «Галереей» с ноября 2005 г. как эксклюзивный консультант по разработке концепции ТРК, его маркетингу и сдаче в аренду», – говорит Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей JLL. Комплекс изначально планировался как место встречи горожан, крупный центр фэшн-индустрии и развлечений. Правда, видение проекта прежним собственником было несколько иным: под торговлю отводился в том числе один подземный уровень. ТРК предполагалось соединить с ближайшей станцией метрополитена, а вдоль его заднего фасада разместить многоуровневую парковку. Проект был чрезвычайно сложный с технической и градостроительной точки зрения. Но подземные уровни были отданы под парковку, а наземные – под ритейл. В результате навигация в торговом центре упростилась, а в задней части комплекса появился огромный атриум.

Архитектурно-планировочные решения «Галереи» разработала британская студия Chаpman Taylor, выигравшая международный тендер. Генпроектировщиком и архитектором фасадов стала петербургская компания «Григорьев и партнеры». Однако градостроительный совет трижды отказывался утвердить работу этого тандема. Основная претензия – размер будущего молла и его облик соответствовали скорее городским окраинам, нежели центру. Комплекс сравнивали с заводским цехом и поездом с вагонами. Прислушавшись к критике, авторы изменили конфигурацию выходящего на Лиговский проспект фасада (он стал вогнутым), и в конце концов скорректированный проект был согласован руководством городского комитета по градостроительству и архитектуре.

Стройка официально стартовала в марте 2008 г. Генподрядчиком выступила турецкая компания Rennaisance Construction, инженерными консультантами – шведские фирмы ICS, IKAB и FS. Британская компания MACE Ltd управляла проектом.

В разгар кризиса Сбербанк выделил СК «Бриз» кредит в $338 млн сроком на семь лет. Кроме того, девелопер вложил в проект собственные средства в размере около $160 млн.

Размер имеет значение

У «Галереи» форма трапеции с габаритами 245 на 220 м. Высота здания по «красной линии» (23,5 м) – максимально разрешенная для этого места. Фасады, обращенные к Невскому и Лиговскому проспектам, вентилируемые и облицованы естественным камнем (мраморизованным известняком), в отделке верхнего этажа использованы панели из меди.

В СК «Бриз» ради интереса подсчитали, что общая площадь фасадов «Галереи» эквивалентна четырем футбольным полям, а застекленная крыша по размеру в 2,5 раза больше хоккейной площадки олимпийского стандарта (60 на 30 м).

За дизайн интерьеров, которые получились довольно лаконичными, отвечала итальянская компания Prima Design: много белого цвета, золотистые колонны с подсветкой и модные конструкции, свисающие с перекрытий атриумов.

Общая площадь молла с двумя торговыми пассажами, двумя атриумами и двумя входными группами – 192 000 кв. м. В нем семь уровней, включая два подземных, отведенных под паркинг на 1200 мест. Арендопригодное пространство ТРК – около 93 000 кв. м. Сдано 100% площадей. «Объект уникальный по своему размеру и локации. Он расположен в самом сердце одного из крупнейших городов Европы», – комментирует Карбасникофф.

Среди якорей – супермаркет «О’кей» (2770 кв. м), магазины «М.видео» (2400 кв. м), «Спортмастер» (1250 кв. м), Zara (2225 кв. м), H&M (1500 кв. м), компания «Сапсан боулинг» (3160 кв. м) с боулингом на 27 дорожек и 23 столами для бильярда, кинотеатр «Формула кино» (5434 кв. м) на 10 залов и 2000 посадочных мест, включая зал Imax, семейный развлекательный парк Happylon (4180 кв. м) на пятом уровне от одноименной казахской компании, а также детский научно-познавательный центр «Умникум» (1000 кв. м). В зоне фудкорта представлено 12 операторов. Всего в комплексе 285 магазинов.

Первые контракты с якорными арендаторами – боулингом и киноцентром – были подписаны еще в конце 2007 г., т. е. почти за три года до открытия. Операторы с пониманием отнеслись к переносу сроков. По данным JLL, основная масса договоров заключена в 2009–2010 гг. В «Галерее» много новых брендов: 70 марок представлено впервые в Петербурге, из них с десяток дебютировали в России (например, Reiss, OVS, NetWork, Desigual и др.).

Некоторые франчайзи обзавелись в ТРК сразу несколькими точками. Так, компания «Монэкс трейдинг» арендовала 1564 кв. м для шести магазинов (Next, Mothercare, Justice и др.). Договоры с крупными якорями подписаны на 10–20 лет.

Средний срок контрактов для операторов торговой галереи – пять лет. Уровень арендных платежей не разглашается. По оценке Людмилы Ревы, директора по развитию бизнеса Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, средняя по комплексу ставка составляет $1000 за 1 кв. м в год: «Ценники для отдельных магазинов достигают 5000–7000 руб. за 1 кв. м в месяц (т. е. примерно $2000–3000 за 1 кв. м в год). Это один из самых высоких показателей в городе. Благодаря своему размеру «Галерея» не могла не повлиять на рынок стрит-ритейла в центре Петербурга. Некоторые компании, у которых были точки и в «Галерее», и на Невском проспекте, в итоге отказались от отдельных магазинов на главной магистрали города». В JLL отмечают, что так поступили Mango, Be free, Zarina, Accessorize, «Бюстье» и др., а, к примеру, в районе Сенной площади арендные ставки снизились в среднем на 15%.

За год работы в «Галерее» наблюдалась незначительная ротация арендаторов: некоторые местные бренды не выдержали конкуренцию за покупателя. «В обозримом будущем реконцепция комплексу не понадобится, – полагает Карбасникофф. – Хотя мы работаем над тем, чтобы добавить в tenant mix несколько крупных международных операторов. Некоторые из них были не готовы войти в проект на начальном этапе, а сейчас демонстрируют большую заинтересованность в том, чтобы открыть магазины в «Галерее».

В течение месяца в «Галерее» бывает около 2,1 млн человек. В новогодние праздники поток посетителей увеличился на 50%, если сравнивать с тем же периодом годичной давности.

Самая большая сделка

Летом 2011 г. рынок взбудоражила новость: инвестиционный фонд Morgan Stanley заинтересовался приобретением ТРК и готов потратить на это $1,1 млрд. К концу года все принципиальные договоренности были достигнуты, а в начале 2012 г. сделка, которую сопровождали брокеры JLL, завершилась. Ее участники до сих пор уклоняются от комментариев. Однако известно, что в роли продавца выступил Meridian Capital CIS Fund (связан с Казкоммерцбанком), а покупателем стал Morgan Stanley Real Estate Fund VII.

Петербургские эксперты оценивают ставку капитализации в этой беспрецедентной для местного рынка транзакции на уровне 9% и тихо гордятся тем, что теперь у нас «все как у больших». В городе наконец появился объект, инвестиционное качество которого подтверждено 10-значной суммой в конвертируемой валюте.

«Вся внутренняя кухня этой сделки мне не известна, однако я не вижу здесь существенных недостатков и рисков для покупателя, – рассуждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. – Девелопер, который был изначально настроен на выход из проекта, продемонстрировал, какой именно продукт стоит создавать. Судить о том, насколько справедливой является обозначенная цена, вряд ли корректно: рынок объектов такого масштаба и класса попросту отсутствует. Однако Cap Rate на уровне 9% – это минимальное значение, которое на сегодняшний день готовы рассматривать инвесторы при покупке качественной коммерческой недвижимости в Петербурге. При этом в городе крайне мало объектов, которые удовлетворяли бы требованиям институциональных инвесторов по своей локации, масштабу, прозрачности денежных потоков и т. п. А собственники таких комплексов не горят желанием расставаться с ними».

Комментарии экспертов

Азиатский стиль

Никита Явейн, руководитель архитектурной мастерской «Студия 44»: – Изнутри «Галерея» спланирована очень грамотно и по-европейски. В этом ее основное отличие от проектов доморощенных девелоперов, которые преобладают на петербургском рынке. В большинстве городских торговых центров тебя не оставляет ощущение, что они сделаны людьми, которые всю жизнь занимались ларьками и теперь реализовали тот же формат – только в крупной форме. В этом смысле «Галерея» – один из очень немногих примеров классического эффективного молла. Девелопер выжал из участка больше, чем стоило бы ему позволить. Проект получился эгоистичным. Он усугубил и без того серьезные транспортные проблемы на пл. Восстания. Архитектура комплекса вызывает много вопросов. Она турецкая, азиатская по своей сути и свидетельствует об общем падении уровня реализуемых в городе проектов. Огромное монотонное здание не соответствует этому месту. В турецкой Анталье есть отель Kremlin Palace с храмом Василия Блаженного в миниатюре и прочей русской клюквой для туристов. Вот примерно так и «Галерея» отражает представления ее девелопера о классицизме и архитектуре Петербурга.

Потенциал для развития

Юрий Борисов, управляющий партнер «Айби групп»: – По 10-балльной шкале я бы оценил проект в 9 баллов, поскольку воплотить в жизнь идеал невозможно. Хороший актив с единственной проблемой – транспортной. Однако это неизбежно для центра города. Обширный паркинг, предусмотренный в комплексе, говорит о том, что логистика была адекватно продумана с учетом высокой посещаемости. Кстати, у «Галереи» в первый год работы она оказалась даже больше, чем в двух петербургских «Мегах». Особый комплимент фудкорту, который стал популярным тусовочным местом для студентов и старшеклассников со всего города. На общем фоне не очень впечатляет разве что Happylon. Его концепция выглядит несколько устаревшей. Пул арендаторов тщательно подобран, однако у проекта есть потенциал для развития и повышения доходности. Думаю, покупатель «Галереи» принимал это в расчет при совершении сделки. В комплексе имеется приличный лист ожидания. Так что некоторая ротация брендов, сопровождаемая повышением арендных ставок, неминуема.