Участки без подряда губят соседские склоки

По подсчетам аналитического центра IRN.ru, в 2011 г. в Подмосковье к строительству домов будет готово 105 организованных поселков без подряда. Для сравнения: в прошлом году их было 84. Это 9856 участков в 2010 г. и 14 641 в 2011 г. Теперь этой армии землевладельцев предстоит построить дома на своих участках, сообща обустроить территорию поселков и наладить жизнь в них. Для многих будущих дачников это может оказаться непросто.

Корень проблем

Этой весной компания «Абсолют менеджмент» завершила один из своих проектов с участками без подряда. Покупатели уже получили свидетельства о собственности на землю, дороги готовы, забор уже стоит. «Сейчас идет сдача коммуникаций, некоторые покупатели уже приступили к строительству домов. После этого наши обязательства перед ними будут выполнены в полном объеме и в срок», – рассказывает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмента». В начале марта компания провела собрание собственников участков, где рассказала о графике завершения своих работ и будущих действиях покупателей. После чего один из них написал в компанию письмо.

«После собрания у меня осталось чувство, что со временем многие вопросы могут повиснуть в воздухе и остаться нерешенными <…> Ваша компания как девелопер завершает выполнение анонсированных обязательств и передает управление некоммерческому партнерству (НП), членами которого мы вскоре станем <…> [В поселке] собрались разные по статусу и положению люди, имеющие абсолютно противоположные точки зрения на вопросы, когда и как строить, как управлять поселком в дальнейшем. Жители, как показало собрание, еще не готовы к решению многих проблем <…>», – пишет будущий житель поселка (копия его письма есть в распоряжении «Ведомостей»). Покупатель беспокоится об эстетическом стиле поселка, предлагает обсудить кандидатуры на пост председателя НП, создать в интернете форум жителей, определиться с формой юрлица, которому будет передано общее имущество поселка (дороги, сети). Решение всех этих оргвопросов он предлагает взять на себя девелоперу.

«Сейчас мы как девелопер решаем все вопросы по подключению поселка к электричеству, оплате его за собственников, охране, при необходимости – по получению разрешений на строительство домов, но ждем, пока передадим эти обязательства в надежные руки, которые устраивают наших покупателей. Управлять поселком мы не будем – это не наш бизнес», – озвучивает реакцию компании на письмо Шишкина.

Обычно в момент формирования проекта девелопер создает дачное некоммерческое партнерство (ДНП), назначая его председателем своего сотрудника. ДНП выполняет комплекс работ по подведению коммуникаций, получению технических условий, прокладке дорог, установке заборов и других мероприятий, необходимых для жизнедеятельности поселка, описывает работу над проектом Максим Лещев, гендиректор «Гео девелопмента». «Как только строительные работы закончены, а сети в поселке сданы, ДНП передается жителям, бразды правления переходят от сотрудника девелоперской компании к председателю, избранному из числа собственников участков ими же самими», – продолжает Шишкина.

Словом, участие девелопера в проекте должно продолжаться до тех пор, пока поселок не сдан в эксплуатацию, резюмирует Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. «В договоре, который подписывают девелопер и покупатель, четко регламентируются все обязанности девелопера по отношению к клиенту. А выделять отдельных работников и дополнительный бюджет на проблемы собственников, не оговоренные в договоре, девелопер, разумеется, не хочет», – объясняет Ануров.

Дачники онлайн

Покупателям надо договориться о массе насущных вопросов: общем заборе, архитектурном стиле домов, выборе управляющей компании и проч. Автор письма в «Абсолют менеджмент» предлагает обсуждать все это на закрытом форуме, о создании которого он опять же просит девелопера. «Сайт вы можете использовать для размещения рекламной информации группы компаний «Абсолют» и ее партнеров», – аргументирует он. «Сайт поселка как рекламная площадка – к сожалению, это утопия. Предложения группы «Абсолют» большинству собственников будут неинтересны, а функционирование сайта как полноценной рекламной площадки требует серьезных инвестиций в его продвижение, что не соответствует статусу сайта закрытого поселка», – уверена Шишкина.

Она считает, что когда все участки в поселке проданы, то можно закрыть сайт поселка для общего доступа, передать его ДНП. Что «Абсолют менеджмент» и предложил своим покупателям. По оценке Шишкиной, это обойдется им примерно в 30 000-40 000 руб. плюс поддержка сайта – размещение новой информации, проведение голосований – около 7000-10 000 руб. в месяц. «Если сумма устроит собственников, мы можем заказать от лица ДНП данные работы. Пока же они создали сообщество на одном из общедоступных сайтов и плодотворно там общаются», – говорит Шишкина.

Коммерческий директор компании «Родные земли» Владимир Ефимов считает, что форум нужен самим жителям, а не девелоперу: «Имеет смысл помочь им в его создании, но модерировать его они должны самостоятельно, чтобы не возникало вопросов о некорректном администрировании со стороны девелопера. Пусть он заходит туда в качестве рядового посетителя. Мы именно так и поступаем».

УК – не указ

Большинство девелоперов старается в сложные взаимоотношения жителей не вмешиваться. «После сдачи поселка компания может оказать им услуги консультационного характера, выступить в роли подрядной организации, но только если собственники сами решат к ней обратиться», – говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга компании «Трансрегионинвест».

Редкое исключение – компания «Загородный проект», которая сделала управление собственными коттеджными поселками отдельным направлением бизнеса. «Проанализировав рынок загородной недвижимости на предмет наличия профессиональных управляющих компаний, мы были вынуждены создать собственную эксплуатационную компанию «Загородсервис», – объясняет коммерческий директор «Загородного проекта» Алексей Гусев.

Сейчас у компании шесть проектов с участками без подряда, в четырех из них покупатели строят дома. Девелопер в лице «Загородсервиса» предлагает им услуги по подряду или выбору подрядчика, технадзору за строительством, подключает дома к сетям, модерирует форум жителей и разрешает конфликты. «Кто-то из жителей не там поставил забор, кто-то залез на чужую территорию, кто-то нарушил градостроительные нормы и вырыл фундамент во весь участок, тем самым обрушив фундамент соседского забора. Такие проблемы возникают каждый день», – рассказывает Гусев. Он считает, что их УК работает эффективно: около 30% продаж в компании происходит по рекомендации, а на форумах проектов жители благодарят управляющую компанию. Правда, признается Гусев, есть и негативные отзывы. Услуги по управлению, куда входят охрана, уборка территории, благоустройство и проч., стоят 6000 руб. в месяц.

«Потребитель на загородном рынке считает, что все, как на курорте, уже включено. Он же заплатил миллионы, а к нему приходят и просят заплатить за что-то еще», – описывает проблему Валентина Филонова, гендиректор управляющей компании «Асквэл».

Шишкина знает, что покупателям в их поселке тоже предлагает услуги одна из УК. «Но пока они не могут договориться именно из-за позиции УК, которая навязывает свои условия. Хотя в поселке необходим орган, который бы регламентировал отношения между жителями. В настоящий момент собственники определяются, как управлять поселком», – продолжает Шишкина. По ее мнению, наладить управление поселком они все же смогут: «В нашем поселке дорогие участки, поэтому статус многих покупателей – руководители, которые умеют управлять и договариваться, это облегчает решение многих проблем».

В экономклассе все сложнее. «Менее обеспеченные граждане не согласятся на дополнительные расходы, поэтому больших перспектив в развитии УК в поселках экономкласса я не вижу. Структура управления там может ограничиваться привлеченным главным инженером, охраной, бухгалтером и председателем», - считает Лещев. А уж находить компромиссы жителям поселка придется самостоятельно.