Загородные застройщики пересматривают концепции поселков

На загородном рынке, по данным Blackwood, достраивается не более 30% заявленных проектов. Остальные девелоперы заморозили проекты, пытаются их продать, ищут инвесторов и/или пересматривают концепцию. Застройщики отказываются в первую очередь от дорогих, эксклюзивных поселков с большой инфраструктурой и от масштабных проектов, рассчитанных на тысячи гектаров и на несколько десятилетий.

Счастливчиков, у которых нет больших долгов перед банками и есть финансирование, мало. Они-то и продолжают строить. По данным Литинецкой, строительство активно ведут Mirland Development в поселке «Западная резиденция», «Газпромбанк-инвест» – проект «Лион», «Открытые инвестиции» реализуют «Павлово-2» и допродают «Павлово-1» и др.

«Нажми на тормоза...»

Остановлена реализация большинства мегапроектов. К примеру, непонятны перспективы проекта «А-101» управляющей компании «Масштаб» на Калужском шоссе. Общая площадь проекта – более 13000 га. Один из участков, около 60 га, предполагалось застроить коттеджами и таунхаусами с обширной инфраструктурой: школами, детскими садами, фитнесом и т.д. В настоящее время проект отложен.

Реализация проекта «Остров Барвиха» общей площадью 430 га также приостановлена, сообщает Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood. Такая же ситуация с проектом «Остров Истра» (1150 га) компании MCG Group. Туманно будущее города-спутника на 150000 жителей на юге Московской области около «Домодедово». Проект компании Eurasia City («дочка» «Евразия Глобал», контролируемая Мухтаром Аблязовым) оценивался в $15 млрд. Предполагалось, что проект стартует в 2009 г. В настоящее время 2500 га в Подмосковье, как отмечалось в СМИ, заложены «БТА Банку».

Проекты меньшей площади постигла та же участь. Например, начало строительства компаниями Limitless и RDI Group города-спутника на 113 га рядом с Ивакино (8 км от Москвы) перенесено с этого года на III квартал следующего, сообщил Алексей Артошин, PR-директор RDI Group.

Приостановлен ряд проектов на рублево-успенском направлении. В этом году должно было выйти на рынок «Рублево-Ближнее» в Раздорах (компания «Газметаллпроект»), но реализация отложена. Планировалось возвести 41 резиденцию на участках по 35–50 соток, рассказывает Литинецкая, но, к счастью, компания не успела влезть в стройку. К моменту возобновления проекта концепция скорее всего не поменяется, предполагает она. Проекты компании Millhouse Capital (управляет активами Романа Абрамовича) на Рублевке также заморожены.

Компания Mozaik Development решила приостановить работы на второй очереди «Высокого берега», сосредоточившись на досрочном завершении первой очереди поселка. «С наступлением кризиса, когда существенно возросла стоимость денег, мы выбрали тактику перераспределения инвестиций в проекты», – комментирует коммерческий директор Mozaik Development Татьяна Капланова. В частности, девелопер отказался пока от многофункционального комплекса luxury-уровня с яхтенной тематикой. Также застройщик планировал вывести на рынок практически одновременно три проекта под сетевым брендом Smartville, но весной этого года приступил только к одному из них – «Smartville Дмитровка».

«На коне» и «под конем»

«Коалко» продолжает строительство мегапроекта «Большое Домодедово» (3500 га, 12,5 млн кв. м жилья). Как сообщили в пресс-службе компании, кризис внес коррективы в сроки реализации. «Сейчас мы сосредоточились на проектировании и создании инженерной инфраструктуры, – рассказывает Евгения Чаплыгина, руководитель отдела по связям с общественностью «Коалко». – Это позволит в дальнейшем, во-первых, сократить сроки реализации проекта, во-вторых, снизить затраты – массовое строительство будет вестись при подведенных уже коммуникациях». В IV квартале 2009 г. планируется начать строительство головных объектов инженерной инфраструктуры: водозаборного узла «Данилово», ОСК (очистные сооружения канализации) «Данилово», ОСК «Гальчино», ГРС «Тургенево». На конец III квартала 2009 г. были разработаны проекты планировки и застройки микрорайонов «Петровские сады», «Южный» и «Данилово», на территории которых планируется построить 2,5 млн кв. м жилья.

В некоторых случаях загородные проекты уходят банкам за долги. Как, например, может произойти с проектом Аблязова недалеко от г. Домодедово. В других вариантах застройщикам удается найти финансирование. Так, корпорация «Инком» в августе получила кредит в Сбербанке России (2,14 млрд руб.) на строительство поселка таунхаусов экономкласса «Маленькая Шотландия». Компании, у которых не получилось найти финансирование, пытаются продать участки и проекты на оптовом рынке. Многие землевладельцы и девелоперы выходили на рынок с таким предложением, но официально подтвердить эту информацию никто не захотел.

Большинство компаний идут по самому простому и очевидному пути – продают участки без подряда. Так поступили УК «Масштаб» в своем мегапроекте «А-101» (проект «Антоновка», продажа лесных участков без подряда), Mozaik Development в проекте «Высокий берег», Rodex Group и многие другие.

Нарезать и распродать

По данным Vesco Consulting, с сентября 2008 г. в среднем на 72% вырос спрос на участки без обязательного подряда на строительство. Например, до кризиса «Павловы озера» планировалось застраивать по единой концепции, теперь здесь продаются участки без подряда. «Помимо смещения в сторону меньших бюджетов можно предположить недостаточное количество средств у застройщика», – рассуждает Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed.

Компания «Партнеры земли» вместо создания поселка экономкласса «Ново-Образцово» в Орловской области решила распродать землю без подряда. Изначально предполагалось, что территория первой очереди (32 га) будет застроена таунхаусами (площадь одной жилой «ячейки» – около 80 кв. м) и коттеджами (от 78 до 112 кв.м). В расчете на такую концепцию компания провела переговоры с крупным банком о выделении финансирования, были выкуплены достаточно большие электрические мощности. Начались подготовительные работы на стройплощадке, на нескольких участках возвели каркасы домов.

Наступил кризис, и выяснилось, что банк не сможет предоставить кредит (к тому времени финансирование еще не было открыто), рассказывает Ольга Кондрашова из коммуникационной группы «Земер». И в конце 2008 г. было принято решение часть территории не застраивать домами, а продавать как участки без подряда. Под застройку домами и таунхаусами оставили 3,6 га.

Предложение оказалась востребованным. Зимой был период, когда ежедневно компания продавала по участку земли. Сейчас продажи несколько выровнялись и реализуется 10–12 участков в месяц. Всего на данный момент продано около 60% первой очереди проекта.

«Хотя мы не проводили реконцепцию своих проектов, но, как и многие другие игроки, предлагали участки без подряда в наших коттеджных поселках, – рассказывает Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group (девелопмент). – Например, на Новорижском шоссе: в поселке Padikoff (24 км от МКАД), «Гринбург» (24 км), «Лесавино» (39 км)». Компания, по словам Картавцевой, устанавливала жесткие сроки строительства дома, чтобы этот процесс в поселках не затягивался на неопределенный срок.

Mozaik Development в поселке «Высокий берег» стала предлагать без подряда большие участки – свыше 1 га. «Несмотря на то что размер этих участков позволяет соседям практически не видеть друг друга, мы все же предъявляем достаточно жесткие требования к архитектуре домов, чтобы сохранить для клиентов высокую ликвидность данного продукта», – отмечает Капланова.

Меньше, да лучше

Застройщики разными способами сокращают издержки. Проект «Нахабино-Парк» планировался к запуску осенью 2008 г. Предполагалась обширная инфраструктура «на любой вкус», рассказывает Олег Волобуев, куратор поселка «Нахабино-Парк» из «Инкома». В связи с кризисом работы над проектом пришлось приостановить на несколько месяцев, они возобновились в феврале-марте. Застройщик снизил классность проекта до «бизнес» с элементами «эконом»; урезал излишнюю инфраструктуру: избавился от лодочной станции, сигарной комнаты, гостиницы для животных и т.п. Была оптимизирована инженерия: упрощена ливневая канализация, увеличено количество артезианских скважин вместо привнесения дополнительных систем очистки воды; дорогую плитку а-ля брусчатка заменили асфальтом. Парк с экзотическими растениями также остался на бумаге. Все эти меры позволили существенно сократить стоимость сотки земли. Однако необходимый перечень инфраструктурных объектов сохранился: детский сад и школа, супермаркет, ресторан, отделение банка и проч. На участке в 230 га было спроектировано 700 домов и более 200 таунхаусов. Количество последних не изменилось. Девелопер до кризиса купил 60 проектов домов, тогда компания планировала строить поселок по единой концепции. Проекты коттеджей площадью 100–1000 кв. м стоимостью $4000–7000 теперь предлагаются покупателям земли в качестве бонуса.

В прошлом году предполагаемая цена земли с обязательным подрядом была $22000–24000 за сотку, прилесные участки застройщик думал продавать по $50000 за сотку. За год цены упали в 3 раза. Земля в поселке сейчас продается без подряда по $9000 за сотку. В стоимость входят центральные коммуникации, дороги, забор по периметру. «Если нет денег на весь участок – 18–20 соток, можно купить половину участка», – рассказывает Волобуев. Таких половинок «Инком» за весну – лето продал уже 20. Всего, по его словам, «Инком-Недвижимость» заключила 70 контрактов за три месяца. «Даже в докризисные времена хорошим результатом было пять продаж в месяц», – добавляет Волобуев. Без подряда продается только первая очередь поселка – 218 участков. После нового года на рынок предполагается выставить вторую очередь. Это уже будут участки с обязательным подрядом по $22000 за сотку. В настоящее время реализация проекта продолжается.

«Велес капитал девелопмент» во II квартале этого года провел реконцепцию второй очереди проекта «Потапово» (Южное Бутово), сообщил Дмитрий Джамбакиев, первый заместитель гендиректора компании. «Мы изменили объемно-планировочные решения квартир. Уменьшили этажность таунхаусов с трех до двух, сократили в 1,5 раза площади квартир (с 250 до 160–170 кв. м). В настоящее время выбираем более экономичные технологии строительства», – рассказывает он.

Для объектов, реализация которых уже шла на момент кризиса, найти варианты оптимизации намного сложнее. В первой очереди «Потапово» «мы уравняли скорость продаж и темпы строительства. У нас нет кредитных обязательств, расходы на стройку покрываем за счет продаж. Единовременно мы возводим сейчас по 1000–1500 кв. м», – говорит Джамбакиев.

Практически все проекты Rodex Group претерпели изменения в том или ином виде, рассказывает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса компании: «Где-то холдинг провел реконцепцию домов, где-то изменил размер земельных участков, а где-то поменялось соотношение классности проектов. Была увеличена доля бюджетных предложений за счет бизнес-класса. Например, в «Золотых песках» в Подмосковье некоторые дома и участки стали меньше. Вместо коттеджа площадью 250 кв. м на 20 сотках появилось два участка с домами по 135 кв. м. Соответственно, изменилась цена».

По сходному пути пошел и девелопер проекта «Опушкино», компания «Русский дом недвижимости», говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. Ранее площадь минимального участка, который можно было приобрести в коттеджном поселке, составляла 16 соток, сейчас в продаже есть участки от 8,7 сотки. Компании «ВымпелСтройИнвест», начав третью очередь поселка «Маренкино» как проект бизнес-класса, уменьшила размеры предлагаемых к продаже домовладений и придомовых участков. На сегодняшний день в поселке предлагаются участки от 16 до 18 соток, в то время как еще пару месяцев назад можно было приобрести земельный участок размером до 42 соток. Помимо этого практически в каждом проекте бизнес-класса девелоперы постарались разработать проекты домов меньшей площади, чтобы снизить стоимость домовладений, рассказывает Алексеева.

До кризиса предполагалось, что в поселке «Антоновка» на Калужском шоссе размер участков будет составлять 50 соток, рассказывает Могилатова. На данный момент площадь наделов уменьшена до 20–25 соток.

В коттеджном поселке «Деревня Озерна» изначально предлагались домовладения с полной отделкой, готовые к проживанию. Но девелопер, по словам Алексеевой, отказался от идеи финальной отделки домовладений и развода коммуникаций по дому, в результате чего стоимость объектов снизилась более чем на 30% (в зависимости от размера дома).

В настоящее время поменялись технологии строительства, говорит Теряев. Дома стали делать не только из оцилиндрованного бревна, но и из качественного клееного бруса, как, например, в поселке «Золотые пески». Себестоимость строительства несколько возросла, однако в конечном счете сроки строительства домов и общие расходы сократились, снизилась и конечная цена домовладения. На отделку в этих домах уходит меньше денег, так как стена, собранная из клееного бруса, выглядит монолитной и практически в ней не нуждается.

В разгар кризиса Rodex Group купила мобильный бетонный завод за $500000, который попеременно работает на шести проектах в Подмосковье и позволяет экономить на излишках и на доставке бетонной продукции, радуется Теряев.

Без изменений

Несмотря на кризис, некоторые девелоперы ничего не поменяли в своих проектах. По словам Сергея Михеева, советника президента холдинга «Сапсан», поселок «Княжье озеро» реализуется без изменений и цены на недвижимость здесь не снижаются, напротив, их даже немного подняли. Проект по сдаче небольших коттеджей в аренду появился в холдинге еще до кризиса и сейчас «лишь были немного скорректированы цены – они уменьшились примерно на 10%», добавляет он. По новым проектам холдинга – поселки «Ла-Манш», «Завидово» в Тверской области – не было точных сроков реализации, соответственно, ничего и не поменялось. «Строить, не понимая для кого, мы не будем, – говорит Михеев. – Думаю, до нового года тенденции рынка прояснятся».

В Urban Group также решили все оставить без изменений. «Политика компании изначально направлена на реализацию проектов экономкласса, которые сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей», – комментирует Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group. Проект «Ивакино-Покровское», несмотря на кризис, был введен в эксплуатацию в расчетные сроки в том числе благодаря тому, что продажи не прекращались ни на месяц, добавляет он. Очередной проект компании, также экономкласса, будет располагаться в Сходне.

MosCityGroup не приостановила темпы строительства Crystal Istra, возведение первой очереди находится на финальной стадии – из 26 домов продано 19.