С начала 2024 года стоимость строительства квадратного метра качественной офисной недвижимости увеличилась на 16%, что вызвано дефицитом рабочей силы и ростом цен на стройматериалы. В перспективе трех лет этот показатель может увеличиться еще на 36%.

Девелопер офисной и жилой недвижимости STONE и консалтинговая компания IBC Real Estate подготовили совместное исследование о стоимости строительства офисной недвижимости класса А, взяв за основу данные за последние 5 лет. По данным на июнь 2024 года себестоимость строительства квадратного метра достигла 168,5 тыс. рублей. Совокупно с конца 2019 года данный показатель увеличился на 69% и достиг исторического максимума.

Эксперты отмечают, что наиболее стремительный рост стоимости строительных материалов пришелся на 2021 год как отложенная волна после ковидного периода, когда в полном объеме возобновились работы на строительных площадках. При этом ожидания высокого роста себестоимости в 2022 году, под воздействием внешних факторов и резкого повышения ключевой ставки в начале года, а также разрыва логистических цепочек, не оправдались и рост был почти в пять раз меньше, чем годом ранее.  

За последний год высокая инфляция, влияющая на производителей, сказалась на стоимости материалов во всех группах товаров. В разрезе категорий, цены на внутренние инженерные системы и фасадные материалы стали самыми быстрорастущими, их стоимость увеличилась на 25% и 31% соответственно. Наименьшие изменения в цене пришлись на этап конструктивных работ, что в том числе обусловлено высоким на сегодня процентом отечественных стройматериалов.

Как следствие роста стоимости строительства – на рынке фиксируется повышение цен экспонирования: в два раза в ретроспективе 5 лет. Так, по данным на начало июня 2024 года, средневзвешенная цена квадратного метра в строящихся офисах класса А составила 453 тыс. рублей.

Кратный рост стоимости строительства офисных объектов, совокупно с высоким спросом на аренду и покупку при дефиците предложения, обусловил быстрый рост ставок аренды по строящимся объектам. По данным на начало июня 2024 года средневзвешенная ставка аренды в строящихся объектах Московского региона составила 33,1 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 25% выше аналогичного показателя в существующих бизнес-центрах.

Согласно оценкам экспертов STONE и IBC Real Estate, в перспективе трех лет рост стоимости строительства продолжится и может достигнуть 36%. С учетом прогноза Минэкономразвития по инфляции производителей на период с 2024 по 2027 год давление на рост стоимости строительства будет сохраняться как со стороны роста стоимости строительных материалов, так и со стороны дефицита рабочей силы.

«В настоящее время мы действительно наблюдаем, что себестоимость строительства офисной недвижимости растет, но профессиональные офисные игроки не перекладывают в моменте рост себестоимости строительства в цену метра, а сохраняют плановое повышение цен с ростом строительной готовности. Однако на новых проектах, которые только выходят в рынок, уже сейчас заложена новая себестоимость строительства. В связи с этим мы фактически не наблюдаем в классе А цен ниже 300 тыс. рублей за кв. м», – рассказала Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.

По данным IBC Real Estate на июнь 2024 года общий объем предложения офисов класса А составляет 5,6 млн кв. м. Текущий сток представлен преимущественно объектами, реализуемыми в аренду – 72% от общего объема или 4 млн кв. м.

В период с 2024 по 2027 год в Москве ожидается ввод в эксплуатацию 2,5 млн кв. м офисных площадей, 2,2 млн кв. м из которых – офисы на продажу блоками и целиком (1,5 млн кв. м) и штаб-квартиры в собственности (0,7 млн кв. м). При реализации данного прогноза по итогам 2027 года объекты на продажу составят почти половину от общего предложения в классе А – 46%.

«Растущие требования со стороны арендаторов к занимаемым офисным помещениям находят свое отражение в строящихся зданиях класса А – новые объекты превосходят существующий сток по многим продуктовым характеристикам. Вместе с этим предложения по аренде в объектах на этапе строительства единичны, поэтому большинство из них маркетируется по более высоким ставкам. Что касается готовых бизнес-центров, сегодня на рынке активно вымываются помещения в наиболее дорогих офисных зданиях класса А, в результате чего мы фиксируем техническое снижение средневзвешенного показателя. При этом фактически собственники продолжают повышать запрашиваемые ставки в ответ на высокую деловую активность», – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.