Президент НОСТРОЙ Антон Глушков принял участие в совместном заседании рабочих групп механизма «регуляторной гильотины» по строительству и по земле и недвижимости под председательством члена Генерального совета «Деловой России, председателя Комитета «Деловой России» по развитию проектно-изыскательной деятельности и инжинирингу Николая Алексеенко.

На заседании члены рабочей группы, а также приглашенные эксперты обсудили законопроект, направленный на совершенствование законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подготовленный Росреестром.

Законопроект знаменует очередной этап реформы ЗОУИТ.

Напомним, масштабная работа по совершенствованию законодательства, регулирующего порядок установления ЗОУИТ, началась еще в 2018 году. Тогда был принят Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ, который ввел исчерпывающий перечень «особых» зон, закрепил единый порядок их установления, а также сделал обязательным внесение сведений о зонах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Однако на практике реализация положений принятого закона оказалась невозможной. В связи с этим в декабре 2019 года они были приостановлены, частично был возвращен прежний (действовавший до 2018 года) порядок установления зон и отложено внесение зон в ЕГРН.

Об основных положениях нового законопроекта о ЗОУИТ и о причинах его разработки рассказал сопредседатель рабочей группы по земле и недвижимости, статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Представляя законопроект, представитель Росреестра отметил, что документ разработан во исполнение данного по итогам расширенного заседания Госсовета от 24 сентября 2020 года поручения Президента России – обеспечить пересмотр количества видов ЗОУИТ, а также порядка установления или прекращения таких зон.

Алексей Бутовецкий подчеркнул, что установление ЗОУИТ по правилам, введенным в 2018 году, не позволяет реализовать национальные проекты и фактически блокирует градостроительную деятельность, влечет необходимость сноса большого количества объектов капитального строительства, в связи с чем Росреестру и было поручено разработать новые правила установления ЗОУИТ.

Одним из основных нововведений является сокращение количества ЗОУИТ с 28 до 17.

Законопроект предполагает полное исключение целого ряда зон, в первую очередь охранных зон объектов инженерной инфраструктуры и закрепление вместо них общей обязанности осуществлять хозяйственную деятельность без причинения вреда объектам инфраструктуры (трубопроводам, железнодорожным путям и др.). Согласно переходным положениям законопроекта правообладатели указанных объектов вправе установить для их защиты и эксплуатации публичные сервитуты.

Законопроект кардинально меняет подход к установлению ограничений в ЗОУИТ, закрепляя «принцип вредного соседства». В соответствии с ним правообладатель объекта недвижимости вправе отказаться от применения к нему ограничений, направленных на его же защиту от источника вредного воздействия. Так, например, правообладатель, согласно законопроекту, может исключить применение к нему ограничений в санитарно-защитной зоне и осуществлять использование земельного участка без учета таких ограничений, в том числе для строительства.

Отказ от применения ограничений вносится в ЕГРН и становится обязательным и для следующих собственников объекта. Законопроект также разрешает не устанавливать ЗОУИТ от объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство.

Позицию Национального объединения строителей представил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, который выразил концептуальную поддержку законопроекта.

Он отметил, что изменения законодательства в сфере ЗОУИТ, внесенные в последние годы, привели к фактическому изъятию из оборота огромного количества земель, например, в Барнауле, Иркутске и других городах. В частности, значительные по площади земли попали в границы приаэродромных территорий, что повлекло ограничение застройки.

Фактически действующее правовое регулирование позволяет правообладателю объекта, создающего ЗОУИТ, перекладывать риски и бремя ограничений на правообладателей земельных участков и других объектов недвижимости, попавших в такую ЗОУИТ. Все это говорит о необходимости кардинальной реформы законодательства о ЗОУИТ.

Антон Глушков также обратил внимание на ряд положений законопроекта, которые, по его мнению, требуют корректировки.

Так, например, законопроект не указывает прямо, от ограничений в каких зонах можно отказаться, не приводит названия конкретных видов зон, что может создать правовую неопределенность. Важным является то, что законопроект не меняет правила проведения экспертизы проектной документации, необходимых для применения принципа «вредного соседства». Так, сейчас эксперт, установив, что земельный участок попадает в санитарно-защитную зону, не выдаст положительное заключение, без которого нельзя получить разрешение на строительство.

Примечательно и то, что законопроект фактически разрешает отказаться от применения ограничений, например в санитарных зонах, и осуществлять строительство в таких зонах жилья, но при этом блокирует возможность создания на этих участках объектов социальной инфраструктуры, необходимой для обслуживания жилой застройки.

Представленный законопроект вызвал оживленную дискуссию. Особое внимание участников обсуждения привлекли положения законопроекта об исключении охранных зон объектов инженерной инфраструктуры, в частности, тепловых сетей. Выступавшие обратили внимание, что эксплуатация таких объектов может быть сопряжена с повышенной опасностью для окружающих, в связи с чем отмена охранных зон для таких объектов требует обсуждения. Прозвучало и мнение, что в городах сегодня слишком плотная застройка, поэтому снимать ограничения, которые предусмотрены законопроектом, излишне.

По итогам заседания принято решение направить законопроект в соответствующую экспертную подгруппу для его дальнейшей проработки.