В трети крупных городов льготная ипотека себя исчерпала
Сегодня переплата по ней выше, чем по обычному ипотечному кредиту, взятому год назад
Программа льготной ипотеки на новостройки исчерпала себя в 38% российских городов с населением более 500 000 человек, подсчитал онлайн-сервис по продаже недвижимости ЦИАН: экономия от льготной ипотеки исчезла из-за роста цен на жилье. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке сегодня оказывается выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (на 6%, или 123 000 руб.), Ярославле (6%, или 127 000 руб.), Барнауле (3%, или 65 000 руб.), Самаре (1%, или 12 000 руб.).
Рост цен нивелировал выгоду от господдержки в Перми, Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Краснодаре. В частности, в Санкт-Петербурге льготная ипотека позволяет сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). По оценкам ЦИАН, в среднем заемщики сегодня выплачивают 26 600 руб. в месяц по льготной ипотеке, что на 10% больше расходов, которые несли покупатели жилья, взявшие кредит год назад. До роста цен на жилье, спровоцированного программой льготного ипотечного кредитования.
В результате если на старте программы, весной прошлого года, с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, то сегодня – 84%. В Москве, к примеру, год назад при лимите ипотечного кредита в 12 млн руб. и первом взносе 20% покупателям было доступно 76% предложений, а сейчас только 62%. Из-за роста цен средние расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились за год с 26 до 28%. Сложнее всего приходится жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
«Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 г. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. В среднем по 24 городам (население от 500 000 человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир) средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на 1 млн руб. – с 4,2 млн до 5,2 млн руб. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год», – констатируют аналитики ЦИАН.
Абсолютным рекордсменом по росту цен оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн руб., обогнав по этому показателю Санкт-Петербург и уступая только Москве. Аномальный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле. Все это грозит большими проблемами после отмены программы льготной ипотеки.
«Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования: цены останутся прежними, зато переплата по ипотеке увеличится значительно», – предупреждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Например, в Москве при средней стоимости квартиры на первичном рынке в 14,7 млн руб. по льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет составит 7,7 млн руб., а ежемесячный платеж – 75 000 руб. «При стандартной ставке 8,2% переплата вырастет на 39% и составит уже 10,7 млн руб., а ежемесячный платеж вырастет на 13 000 руб.», – указывает он.
По мнению аналитика ГК «Финам» Наталии Пырьевой, причиной роста цен на недвижимость стала не только программа льготной ипотеки, но и нестабильная экономическая ситуация в стране, обесценивание рубля и снижение доходностей банковских депозитов. «Поскольку недвижимость является традиционно самым понятным и доступным активом для сохранения средств в сознании россиян, то в период экономической неопределенности люди сконцентрировали свое внимание на рынке недвижимости, – объясняет она. – И уже как следствие программа доступной ипотеки усилила возникший спрос. При этом на некоторое время строительство было заморожено (из-за отсутствия рабочих-мигрантов. – «Ведомости»), поэтому предложение физически не могло увеличиваться, в то время как спрос продолжал расти». Эксперт ИК «Универ капитал» Сергей Дроздов добавляет, что рост цен связан также «с увеличением расходов строителей на стройматериалы и на оплату труда, в связи с оттоком иностранных рабочих».
Пырьева считает, что рост цен начнет замедляться во второй половине года, когда будет завершена программа льготной ипотеки и соотношение спроса и предложения начнет стабилизироваться. «Девелоперы в полном объеме восстанавливают строительство имеющихся объектов, а также осваивают новые территории, поэтому постепенно предложение будет расти, а спрос снижаться, поскольку большая часть населения уже реализовала свои инвестиционные и жилищные амбиции», – считает она. «Повышение ставки ЦБ вызовет удорожание ипотеки и несколько сократит спрос», – добавляет Дроздов.
При этом он уверен, что государство, несмотря на многие заявления официальных лиц, не заинтересовано в снижении цен на недвижимость. «Это нанесет удар и по строительной отрасли, выступающей драйвером спроса на многие виды промышленной продукции, и по качеству кредитных портфелей банков, – указывает он. – Льготная ипотечная программа в целом скорее была направлена на поддержку этих отраслей, а также на некоторое перераспределение предложения в пользу менее состоятельной части населения. Но не на снижение цен».
По мнению советника вице-президента ЦСР Любови Араповой, в 2021 г. замедлению роста цен на жилье будут способствовать усилия государства по увеличению предложения жилья: упрощение административных процедур, вовлечение дополнительных земельных участков под жилищное строительство, разработка региональных комплексных планов развития территорий, стимулирование строительства индивидуальных домов и обеспечение бесперебойной трудовой миграции для строительных работ.