ЦБ заставит банки оплачивать страховки по ипотеке

Центробанк разработал концепцию ипотечного страхования, которая освобождает заемщиков от необходимости страховать риски при ипотеке: это будут делать банки. По мнению регулятора, это сделает затраты на ипотеку более прозрачными и понятными для заемщиков. В ближайшее время регулятор планирует обсудить эту концепцию с банкирами и страховщиками – завершить дискуссию планируется уже до конца мая, говорит представитель ЦБ, предупреждая, что «для реализации концепции потребуются изменения в законодательство».

Как страхуется ипотека

Сейчас при оформлении ипотечного кредита заемщик по закону должен застраховать приобретаемую недвижимость, которую он передает в залог банку, а зачастую – еще и свои жизнь и здоровье. Это не обязательно, но в 90% случаев жизнь и здоровье тоже страхуются – иначе банки устанавливают повышенную ставку по кредиту, говорит директор департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Михаил Чамров.

В среднем она на 1–2 процентных пункта (п. п.) выше, говорит Чамров. Независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко оценивает стоимость страховки примерно в 0,7% от остатка долга в год – столько, по его данным, в среднем платят за страхование залога, жизни и здоровья, а также титульное страхование.

При этом в зависимости от структуры сделки такие расходы не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, что затрудняет оценку всех затрат на ипотеку, а также выбор банка и кредитного продукта, пишет ЦБ.

Как будет страховаться ипотека

ЦБ намерен переложить эту обязанность на банки. По его концепции банк-кредитор будет обязан от своего имени и за свой счет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке в силу закона, а также жизнь и здоровье заемщика. У банка не будет права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика, а также заключения иного договора страхования.

Минимальный перечень страховых случаев в случае с залогом будет выглядеть так, предлагает ЦБ: утрата или повреждение имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества третьими лицами. Минимальный список страховых случаев по страхованию жизни и здоровья, в свою очередь, будет включать смерть заемщика, присвоение инвалидности I или II группы в результате несчастного случая или болезни, нахождение на длительном больничном, потеря дохода в результате борьбы с эпидемией. 

Банк-кредитор вправе застраховать любые другие риски, но не имеет права требовать с заемщика уплаты или возмещения страховой премии или иных комиссий, связанных с договорами, говорится в концепции. 

При наступлении страхового случая банк направляет полученные им от страховщика выплаты в счет исполнения обязательства заемщика. Если же в этот момент у банка нет действующего договора страхования, покрывающего минимальный перечень рисков, то он должен списать с заемщика полную сумму долга по договору.

Заключение договоров самим банком приведет к снижению издержек на страховку, так как он, «будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком», чем заемщик, сможет получить более выгодные условия и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба, рассчитывает ЦБ. Одновременно страхование за счет банка приведет к большей прозрачности условий сделки для граждан, так как исключит расходы и комиссии по страхованию, не заложенные в полную стоимость кредита.

Как изменится цена ипотеки

Вряд ли банки смогут платить за страховку существенно меньше, чем физлица, особо снижать ее стоимость уже некуда, сомневается Гордейко. В то же время для банка такой подход безопаснее, признает он: страхование жизни и здоровья сейчас, к примеру, не обязательно – банк может не требовать его от заемщика при оформлении ипотеки и просто повысить ставку по кредиту, соответственно, пока ипотечный портфель банков застрахован не полностью. Но одновременно это создаст ощутимую нагрузку на банковскую маржу, если учесть, что в среднем она составляет 2,5–3% годовых, указывает Гордейко. 

В общих расходах заемщика на ипотеку страхование занимает небольшую долю, но для банков это может означать дополнительное давление на маржу, которое в текущих условиях крайне нежелательно, согласен руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Поэтому с высокой вероятностью банки просто будут поднимать ставки по новым кредитам, опасается он. В теории для заемщика вырастет только базовая ставка, а полная стоимость кредита измениться не должна, признает Доронкин, но есть подводный камень: если сейчас заемщик может уменьшить свои расходы на страхование, выбрав более выгодное предложение на рынке, то банки в его поисках могут быть не заинтересованы, если итоговая плата все равно будет переложена на заемщиков, предупреждает он.

С учетом тонкой маржи по ипотеке перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,6–0,7 п. п., говорит Чамров из «Открытия».

Подобный механизм некоторые банки уже предлагали раньше, но, чтобы внедрить его, потребуется изменить вид страхования с личного на страхование бизнес-рисков, обращает внимание управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов. Для этого нужно будет менять налоговое законодательство, поскольку изменится учет расчета налога на прибыль банка, полагает он: есть риск, что ряд банков с кэптивными страховыми компаниями завысят расходы для налоговой оптимизации.

Крайне велика вероятность, что эти издержки банки переложат на клиентов, закладывая их в ставку или устанавливая дополнительные комиссии, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Учитывая заинтересованность обеих сторон в наличии договора страхования, компромиссным вариантом могла бы стать оплата страховой премии и кредитором, и заемщиком на паритетных началах, предполагает она.

Новый подход поможет снизить как риски банка, так и самого заемщика, но может привести к росту ипотечных ставок на рынке, согласна руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Однако общая стоимость кредита, с ее точки зрения, не изменится: если раньше заемщики несли расходы по страховке напрямую, то теперь они будут заложены косвенно. Скорее всего, новый порядок будет распространяться только на новые кредиты, добавляет Заботина, поскольку в действующих кредитных договорах уже закреплена обязанность заемщиков о пролонгации страхования.

В предложенной концепции пропадает смысл аккредитации пула страховщиков банком – банк выберет одну компанию и будет там страховать риски, замечает директор по правовым вопросам СК «Росгосстрах жизнь» Александр Козинов. При этом если конкуренция внутри пула страховщиков снижает стоимость страховки, то возможный монополизм в связке страховщика и банка приведет к обратному эффекту, считает он.