«Эксперт РА» предсказал рост ипотечных ставок выше 10%

Этот год окажется трудным для российского ипотечного рынка, предупреждает рейтинговое агентство «Эксперт РА». Из-за замедления экономического роста и инфляционных рисков средняя ставка ипотеки может вернуться к уровню 10% годовых, выдачи – снизиться на 10–12% – таков наиболее вероятный сценарий в его исследовании.

Ипотека дешевела с мая прошлого года по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% годовых – пришелся на апрель 2019 г., а к 1 февраля она достигла 8,79%. Но в середине марта после резкого ухудшения ситуации на финансовом рынке и ослабления рубля произошел разворот. За последние две недели ставки на 0,5–1,5 процентного пункта уже повысили «Юникредит банк», «Росбанк дом», Райффайзенбанк, Дом.РФ, «Открытие», Газпромбанк и Транскапиталбанк.

Двузначные ставки

Из-за высокой неопределенности аналитики «Эксперт РА» смоделировали три сценария. Наиболее вероятный, по их мнению, предполагает рост инфляции выше 4% и, как следствие, повышение ключевой ставки до 7–7,5% годовых (при среднегодовой цене нефти Brent $40–45 за баррель). В таком случае рост доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков приведет к увеличению ставок ипотеки до 10%, причем с большой вероятностью уже в первой половине года.

Выдачи ипотеки из-за роста ставок и снижения реальных доходов населения могут сократиться на 10–12% к прошлому году до 2,5–2,6 трлн руб. Замедление рынка будет длиться второй год подряд: в 2019 г. из-за высоких ставок в начале года, роста цен на недвижимость и сокращения выдач с низким первоначальным взносом банки оформили на 5% меньше кредитов в денежном выражении, чем годом ранее, – на 2,8 трлн руб.

Одновременно серьезным вызовом для банков станет ухудшение качества ипотечного портфеля из-за снижения платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике, роста цен и сокращения рабочих мест в отраслях, наиболее подверженных влиянию коронавируса, пишут аналитики «Эксперт РА». Агентство ждет роста просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, но ее доля не превысит 1,5% портфеля (0,9% на 1 февраля). Поддержать качество портфеля и повысить доверие к ипотеке в целом должны ипотечные каникулы, закон о которых вступил в силу в прошлом году, надеются аналитики.

Более позитивный сценарий: быстро заключается новое соглашение ОПЕК+, мартовский обвал рубля не приведет к скачку инфляции и, как следствие, росту ключевой ставки. Выдачи в таком случае могут вырасти на 10–15% до 3,1–3,2 трлн руб., а средневзвешенная ставка – снизиться до 8,5% годовых к концу года. При этом основной вклад в ее снижение внесут кредиты по госпрограммам со ставками 2–5%.

Кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до $35/барр. без сделки ОПЕК+, отказ ЦБ от валютных интервенций, девальвацию рубля и рост инфляции до 7–8% по итогам года. В таком случае ключевая ставка может достичь 9–10% годовых, ипотечные – 12%. Банки также будут строже относиться к новым заемщикам (например, ограничив кредитование клиентов «с улицы» или повысив первоначальный взнос), а спрос на кредиты снизится – в результате банки выдадут на 20–25% меньше ипотеки. Снизившаяся платежеспособность заемщиков может также привести к росту просроченной задолженности более чем на 10%.

Что думают другие эксперты

Прогнозы ставок сейчас едва ли могут быть точными, сомневается директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, стоимость ипотеки будет зависеть прежде всего от длительности периода турбулентности на рынках и от того, как распространение вируса скажется на готовности людей к крупным тратам: «Если ситуация стабилизируется относительно быстро, то возникшая тенденция к росту ставок окажется непродолжительной – государство будет всячески стимулировать сохранение низких ставок».

Сохранение ключевой ставки ЦБ 20 марта сдержало повсеместный рост ипотечных ставок (для многих банков это основной ориентир), однако ухудшение условий привлечения долгосрочного финансирования в сложной обстановке может привести к повышению ставок, говорит аналитик Moody’s Мария Малюкова.

Эксперты ждут роста выдач в ближайшее время, но снижения по итогам года. В последние две недели наблюдался повышенный спрос на ипотеку, так как люди спешили заключить договоры по фиксированным ставкам до их возможного повышения и роста цен на недвижимость в рублях из-за волатильности курса, указывает Малюкова. Исторически ЦБ боролся с экономическими шоками и инфляцией именно повышением ставки, поэтому сейчас ожидания роста ипотечных ставок следом за ключевой подстегнут спрос – заемщики будут стремиться зафиксировать текущий исторически низкий уровень ставок, солидарен главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин: «Те, кто планировал покупку недвижимости за собственные средства и накопил 20–50%, могут потратить средства на первоначальный взнос и предпочесть ипотеку дальнейшим накоплениям». Кроме того, вложения в недвижимость традиционно рассматриваются как способ защититься от девальвации и инфляции, напоминает он.

О всплеске интереса к потребительским и ипотечным кредитам на прошлой неделе сообщил президент Сбербанка Герман Греф. По ипотеке, в частности, был зафиксирован исторический максимум спроса, отметил он.

Но уже во второй половине года спрос на ипотеку, по мнению Монастыршина, упадет из-за снижения реальных доходов населения на фоне девальвации рубля и ограничительных мер для борьбы с коронавирусом. Рост ипотечного портфеля может по итогам года замедлиться до 10% с прошлогодних 17,1%, полагает аналитик.

Выдачи в 2020 г. будут ниже, чем в предыдущем году, считают Малюкова и Пивень. Снижение цен углеводородов и другие негативные факторы с большой вероятностью приведут к падению уровня жизни населения, что негативно скажется на рынке жилья, считает Пивень. Малюкова также ждет ухудшения обслуживания кредитов рядом заемщиков из-за замедления деловой активности и роста безработицы.

Предложенное ЦБ на прошлой неделе снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке позволит снизить нагрузку на капитал банков и тем самым смягчить требования и условия по ипотечным продуктам, но вряд ли существенно поддержит выдачи в условиях роста ставок и ухудшения покупательной способности населения, замечает она.