Виталий Руденко: «Мы инвестируем в технологии, а не в строительные комбинаты»

У девелоперской группы «Самолет» нет ни собственных карьеров, ни домостроительных комбинатов. Что не мешает ей с 1,46 млн кв. м жилья на стадии строительства быть четвертым в стране застройщиком, по данным Единого ресурса застройщиков на начало декабря. Консалтинговая компании Сushman & Wakefield оценила стоимость земельного банка «Самолета» в 176,9 млрд руб., объем активов – более 15 млн кв. м. Наши главные активы – земельный банк и люди, говорит первый заместитель гендиректора группы Виталий Руденко. 

Этой осенью компания стала первым российским девелопером за 10 лет, первой частной компаний за три года, которая провела первичное размещение акций. О планах по дальнейшему завоеванию рынка, последствиях пандемии для застройщиков и цифровых технологиях в городском строительстве Руденко рассказал в интервью «Ведомости&». 

«Переход на удаленную работу подогрел спрос на жилье»

– Все же основное влияние на рынок жилья оказывала не пандемия, а тенденции, которые начали складываться на рынке недвижимости до 2020 г. С 1 июля 2019 г. вступили в силу [поправки в] 214-й федеральный закон («Об участии в долевом строительстве», предусматривающие переход застройщиков на финансирование с помощью эскроу-счетов. – «Ведомости&»). С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование закончился период низких цен на недвижимость, при этом спрос остается чрезвычайно высоким. Это объяснимо: жилой фонд в стране старый – лишь четверть всего жилья построено после 1991 г. Кроме того, обеспеченность жильем в России все еще очень низкая: в Москве на человека приходится 19 кв. м, тогда как в Париже – 32 кв. м, в Риме – 40 кв. м, а в крупных американских городах – еще больше. Благодаря снижению ставки рефинансирования ЦБ РФ до 4,25% и программе субсидированной ипотеки средняя ставка по ипотеке сейчас достигла рекордного минимума, что также создало повышенный спрос. 

С другой стороны, предложение на рынке новостроек начало снижаться. Переход на эскроу-счета создал барьер для многих застройщиков. Если раньше рынок был хаотичным, то сейчас он становится все более и более регулируемым. Например, за девять месяцев 2020 г. в Московском регионе выведено на рынок 4,7 млн кв. м. новых проектов, что является самым низким показателем за последние восемь лет. В Московской области сейчас работает 340 застройщиков, и первая десятка компаний занимает всего лишь 18% рынка. При этом с каждым месяцем доля крупных игроков увеличивается. Это происходит за счет сокращения предложения со стороны мелких компаний. Именно эти два фактора влияют на рост цен. 

– Все застройщики остаются в тех классах и форматах, в которых они работали до пандемии. Девелоперский проект имеет цикл развития более трех лет. Один год и более занимает подготовка градостроительной и технической документации и два года – строительство. Так что любые изменения, если они и будут, мы увидим не раньше чем через 2–3 года. 

– Снижение ставок ипотеки позволило большему количеству людей иметь возможность купить квартиру. Свой вклад также внесли снижение курса рубля и страх потерять накопления. Еще одним фактором, подогревшим спрос, стал переход людей на удаленную работу. Думаю, даже после завершения пандемии многие продолжат работать из дома, отсюда необходимость улучшить жилищные условия. 

– Коронавирус в какой-то степени ускорил технологическую революцию, которая происходит в девелопменте. Те инструменты, которые мы предполагали внедрять в течение нескольких лет, пришлось внедрять буквально за несколько недель, поскольку они начали пользоваться спросом гораздо быстрее. Например, сейчас более 55% сделок с квартирами в «Самолете» осуществляется полностью или частично онлайн. Люди по-прежнему приезжают на место, смотрят расположение жилого комплекса, знакомятся с районом. Бронирование, ипотеку и все документы оформляют через сайт при помощи электронно-цифровой подписи. Клиентов, которые совсем не приезжают и не смотрят локацию, около 3%. 

– Потребитель заинтересован в комплексном наборе инфраструктуры в шаговой доступности. Это понятие включает социальную и коммерческую инфраструктуру с полным набором сервисов, а также пространства для отдыха и удаленной работы. Это коворкинги, кафе, небольшие офисы и т. д. Что касается начинки самих домов, то вырос спрос на социальное пространство, например коворкинги и лобби, которые жители могут использовать для работы или общения друг с другом. Мы видим этот запрос и развиваем идею добрососедства через приложение «Вместе.ру», которое запустили в начале 2020 г. Это социальная сеть для жителей наших домов. Базовые функции сервиса – оплата ЖКХ и услуг управляющей компании, но приложение дает возможность соседям объединяться в группы и решать свои бытовые вопросы. Кроме того, это еще и маркетплейс, который позволит жителям приобретать с выгодой товары и услуги жилого комплекса. Около 70% жителей наших домов уже пользуются приложением, его функции обновляются каждый месяц.

«Наш продукт – это комплексное освоение территорий»

– «Самолет» сейчас собрал самый большой земельный банк среди российских девелоперов – более 15 млн кв. м. Собирая его, мы обращаем внимание на транспортную доступность участка – сейчас или в перспективе. Приведу пример нашего проекта «Спутник», который расположен сразу за МКАД, на северо-западе Москвы. Когда мы его начинали, о планах строительства метро ничего не было известно, но сейчас у города есть планы проложить в этом районе новую ветку подземки. Конечно, это повышает привлекательность проекта и для нас, и для покупателей. Рядом с проектом «Остафьево» в новой Москве построили многополосную дорогу, которая позволяет жителям района добираться до станции железнодорожного транспорта в пределах 5–10 минут, и это тоже повышает статус района.

– Наш продукт – это комплексное освоение территорий, поэтому мы ищем проекты, где можем построить всю возможную инфраструктуру, включая социальные объекты – школы и детские сады. А также создать прогулочные маршруты, велосипедные дорожки, спортивные площадки, плейхабы (современная детская площадка с различными аттракционами и спортивными снарядами. – «Ведомости&»). Это своего рода мини-города. Площадь нашего проекта в среднем составляет 500 000–600 000 кв. м. В нашем портфеле есть четыре проекта площадью более 1 млн кв. м. Поэтому мы смотрим прежде всего те площадки, на которых сможем разместить объекты строительства по крайне мере от 200 000 кв. м.

– Мы уже сейчас обеспечены работой на 8–10 лет и планируем расширять земельный банк с учетом новых проектов. Сейчас компания строит и продает чуть больше 500 000 кв. м недвижимости в год. У «Самолета» есть все ресурсы, чтобы за три года утроить объем строительства и продаж и стать вторым по величине застройщиком в России. 

– Мы рассматриваем площадки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В этом году, например, закончили проект «Мурино» (в Ленинградской области. – «Ведомости&») и готовим еще несколько новых площадок. Определяющий фактор – платежеспособный спрос. Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область остаются самыми крупными центрами платежеспособного спроса в стране. Но мы также рассматриваем предложения о сотрудничестве в других регионах.

– Возможно, Краснодарский край. Уровень цен, который сейчас сложился на рынке, позволяет таким девелоперам, как мы, предлагать там качественный продукт.

«Мы открыли дверь на фондовый рынок»

– В перспективе такая возможность может рассматриваться, но на данный момент мы очень довольны размещением на Московской бирже.

– Во-первых, мы хотели открыть дверь на фондовый рынок, для того чтобы через несколько лет иметь возможность сделать гораздо более крупное размещение. Во-вторых, мы давно внедрили все правила корпоративного управления и уже много лет организованы как публичная компания. Это важный элемент сотрудничества с владельцами земельных участков. В-третьих, мы получили деньги на развитие новых проектов. 

– Размещение, вы правы, было небольшое – всего 5%, и оно разошлось между крупными институциональными и частными инвесторами, доля физлиц составила более 50%.

«Рынок субподряда, вероятно, ждет консолидация»

– Мы почувствовали, что сократилось предложение на рынке субподрядчиков. 95% материалов, которые мы закупаем, отечественного производства, поэтому на наших процессах рост валютных курсов сказался несильно. Но закрытие границ для трудовых мигрантов – это неблагоприятный фактор для всей отрасли.

– Дефицит есть, я его оцениваю в размере 10–15%, это разрыв между спросом и предложением, который сейчас сложился на рынке. Многие люди уехали, и у них нет возможности вернуться в Россию.

Поскольку мы строим мини-города, то можем формировать предложение для наших партнеров-субподрядчиков на годы вперед. В этом году мы пересмотрели портфель субподрядчиков и перешли на долгосрочные партнерские отношения. То есть мы можем предложить подрядчикам гарантированную работу на 3–5 лет вперед. Для многих крупных компаний эта стабильность является очень важным фактором, поэтому многие с нами с удовольствием работают. Мы открыты для сотрудничества и будем рады новым партнерам-субподрядчикам. 

– Основные вызовы связаны с тем, что у некоторых мелких подрядчиков появляется нехватка рабочих рук. Поэтому так же, как на девелоперском рынке, на рынке субподряда в ближайшие годы, видимо, будет происходить процесс консолидации. Большие подрядчики нарастят мощности и смогут обеспечить для рабочих более достойные условия и оплату труда. 

– Рынок, безусловно, продолжит сужаться, и он будет сужаться за счет ухода с рынка мелких девелоперов. Причин для объединения крупных игроков я, честно говоря, не вижу, потому что слияние двух застройщиков – крайне сложный, ресурсоемкий и болезненный процесс, который может снижать эффективность компании. Поэтому речь может идти скорее о приобретении девелоперских площадок, но ничего исключать нельзя. 

– Мы будем наращивать проекты, осваивая наш самый большой в России – 15 млн кв. м – земельный банк. Сейчас у нас девять проектов в реализации, в 2021 г. будет около 15 проектов, в 2022 г. – около 20. Кроме того, мы намерены приобретать новые площадки. А с помощью легкомасштабируемой бизнес-модели asset light и на базе цифровых решений можно эффективно управлять большим количеством проектов.

– Доля инвесторов находится в пределах 10%, хотя только 4% покупают более одного лота. Наши основные покупатели (76%) – это люди, которые ищут возможности улучшения жилищных условий для себя и своих близких. Мы реализуем проекты в концепции «купил и живи»: квартиры сдаются уже с отделкой, т. е. фактически люди, получив ключи, могут въехать и жить в квартире. Как правило, это клиенты с доходом до 150 000 руб. в месяц. При этом приблизительно 80% из них берут ипотеку. Для многих это возможность сменить ежемесячную оплату аренды, например, в размере 35 000 руб. на ипотечный платеж и стать владельцем собственного жилья. 

– Это вся страна, и север, и Сибирь, и юг. Какие-то конкретные регионы я не могу выделить. Так, например, 18% наших клиентов, которые купили квартиры в октябре, не из Московского региона. В начале года таких клиентов было 10%. Чтобы привлекать покупателей из регионов, мы предлагаем trade-in, а также развиваем широкую сеть агентских продаж по всей стране – доля этого канала в октябре составила рекордные 20%. 

– Ипотека, безусловно, подстегнула спрос и помогла всем участникам рынка: покупателям, девелоперам и через стройку – всей экономике. Но сейчас ключевая ставка Центрального банка – 4,25%, т. е. она достаточно низкая, для того чтобы спрос на недвижимость продолжал расти. Если она сохранится на постоянной основе, то девелоперы смогут нарастить объемы строительства, что поможет удерживать цены.

– Мы находимся в начале развития ипотечного цикла в стране. Доля ипотеки от ВВП страны сейчас составляет 6%. В Германии этот показатель составляет 42%, в США – 46%, в Великобритании – 80%. Так что потенциал ипотеки в России в этом смысле огромен. В нашей стране доступность жилья находится на высоком уровне по сравнению с западными странами. Если сегодня россиянин купит квартиру площадью 42–43 кв. м, то при ежемесячном платеже 35 000 руб. сможет выплатить ипотеку за 6–7 лет. На Западе люди выплачивают ипотеку по 15–20 лет.

«Второй наш актив – сотрудники»

– Мы работаем по бизнес-модели asset light. Это означает, что кроме большого земельного банка второй наш актив – сотрудники. У нас работает примерно 1600 человек, и более 20% из них либо заняты в IT, либо создают цифровые продукты. В отличие от других девелоперов у нас нет собственных домостроительных комбинатов, карьеров, фабрик. Мы инвестируем в технологии. Наши инвестиции в цифровизацию составляют более 1 млрд руб. в год. 

Во-первых, это технологии, которые позволяют сделать девелоперский цикл максимально быстрым и эффективным. Цифровая модель, которая есть внутри компании, называется «10-D». Она охватывает весь девелоперский цикл – от планирования района и проектирования зданий до передачи зданий и инфраструктуры управляющей компании. Эта цифровая модель позволяет эффективно и быстро масштабироваться, поэтому мы много инвестируем в этот сектор. 

Второе направление – это proptech (цифровые технологии для рынка недвижимости. – «Ведомости&»). Мы оказываем услуги клиенту и после продажи квартиры. «Самолет» остается с клиентами навсегда. Сейчас в наших районах проживает более 100 000 человек, через три года будет проживать свыше 400 000 человек. Для клиентов мы представляем целое семейство цифровых сервисов, включающее и «Вместе.ру», и trade-in, и агентство недвижимости полного цикла. Все эти сервисы будут находиться в одном мобильном приложении, через которое клиент сможет получать все услуги, связанные с недвижимостью, приобретать товары, управлять коммунальными платежами. 

– Мы приобретаем и внедряем лучшие на рынке инструменты. То, что не можем найти, разрабатываем самостоятельно. Для разработки IТ-продуктов мы используем самые передовые технологии, которые применяются в крупных компаниях вроде «Яндекса» и Google. Так же, как они, мы можем очень быстро – буквально в течение 4–6 месяцев – создавать новые цифровые продукты. Именно это и обеспечивает нам возможность эффективного роста и масштабирования. Цифровые платформы дают компании возможность быть эффективной и получать дополнительные доходы, а клиентам – дополнительные сервисы. 

– Точно. Кроме того, мы строим монолитное жилье, поэтому [за счет цифрового моделирования] в отличие от панельного домостроения можем создавать более интересную архитектуру и делать ее разной в каждом жилом комплексе. 

– У нас есть собственный проектный институт, который полностью работает на BIM-технологиях (цифровое моделирование объектов. – «Ведомости&»), плюс мы привлекаем внешние бюро – сейчас с нами работает около семи проектных команд.