Павел Федоров: «Жизнь без офиса невозможна»

В III квартале 2020 г. на российском рынке офисной недвижимости случился парадокс. Объем сделок по аренде и продаже недвижимости в целом сократился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом сегмент гибких офисов, по данным JLL, не только не почувствовал кризисных явлений, но и вырос в 2 раза.

Почему гибким офисам удалось показать такую динамику, в интервью «Ведомости&» рассказал исполнительный директор оператора гибких офисов Space 1 Павел Федоров.

«Мы неизбежно будем отъедать у классических офисов процент рынка»

– Многие люди думали, что после пандемии офисы станут не нужны. Но за время удаленной работы выяснилось: для развития бизнеса общение необходимо. Например, без него практически невозможно вовлечь в работу новых сотрудников. Важную роль в развитии бизнеса играют спонтанные мысли, идеи, которые рождаются только в ходе непосредственного взаимодействия между людьми. Этой непринужденности невозможно добиться в условиях телеконференц-связи. Поэтому сейчас все уже понимают, что без офиса жизнь невозможна. Но формат офиса, его функции, наполнение меняются в соответствии с новым видением, которое возникло у компаний за этот период.

– Офис – не просто пространство для работы, а место коммуникации между сотрудниками, синхронизации их работы, взаимодействия с партнерами и т. д. Поэтому современный офис должен быть способным к перепланировкам, когда пространство можно оперативно подстраивать под актуальные задачи компании. При стандартной кабинетной планировке это недостижимо. В традиционном open space, в случае если в нем не была предусмотрена возможность трансформации пространства, – тоже не всегда получится. Поэтому многие компании рассматривают для себя переезд в более открытый офис, в котором легко менять конфигурацию разных частей.

Кроме того, компании поняли, что в условиях неопределенности не готовы брать на себя долгосрочные обязательства по аренде, потому что все может измениться в любой момент. Они также не хотят много тратить на отделку, оборудование офиса, потому что эти деньги могут понадобиться им через месяц-другой на какие-то более важные бизнес-задачи. Все хотят максимально быстро разместить своих сотрудников и иметь возможность при необходимости переехать в другой офис.

Классический офис класса А не до конца учитывает все эти особенности. В классической аренде снять офис меньше чем на 3–4 года достаточно сложно. Нужно инвестировать в ремонт, отделку. А через 1,5–2 года может оказаться, что эта отделка уже не нужна, потому что компания растет гораздо быстрее, чем предполагалось, и ей необходимо переехать в больший по размеру офис. Поэтому возникают форматы, которые предлагают больше гибкости, отсутствие долгосрочных обязательств по аренде и необходимости инвестировать в отделку и оборудование офиса. В частности, сервисные офисы, которые подходят разным по размеру и по смыслу бизнеса компаниям.

– Оператор сервисного офиса (его еще называют гибким или flex-офисом) сдает в аренду помещения, которые полностью готовы к заезду арендатора: выполнен ремонт, закуплены мебель и оргтехника, зонировано пространство. После заезда арендатора все расходы по обслуживанию офиса (клининг, техническое обслуживание, мелкий ремонт и т. д.) берет на себя оператор. Он же занимается закупкой расходных материалов: бумаги и картриджей для принтера, чая, кофе для организации кофе-поинтов и т. д. Все эти расходы, включая ремонт и оборудование, учитываются в арендной ставке. Таким образом, на старте арендатору не нужно инвестировать значительные средства в обустройство офиса. У нас есть примеры, когда наши арендаторы заезжали в свой офис буквально на следующий день после подписания договора: приходят сотрудники со своими ноутбуками – и офис готов к работе. При этом это полностью изолированное пространство – не коворкинг, и доступ в офис есть только у сотрудников компании-арендатора. И конечно, в сервисном офисе арендовать помещение можно на более короткий срок, чем в офисе класса А. До пандемии сроки аренды в среднем начинались от 1,5 года, сейчас этот показатель опустился до 12 месяцев.

– Основной конкурент – это, безусловно, классический офис. Ведь наш продукт предназначен крупным компаниям, а не стартапам и фрилансерам, как коворкинг. Мы видим, что крупные компании уже обратили внимание на flex-формат, поэтому мы совершенно неизбежно будем отъедать у классических офисов определенный процент рынка. При этом классическая аренда никуда не денется. Просто рынок подстраивается под разные потребности компаний. Для одних будет проще, выгоднее и эффективнее иметь собственный офис или арендовать помещения на длительный срок. Другим компаниям – и их число будет расти – будет выгоднее размещать сотрудников в сервисном офисе и иметь возможность менять локацию, делать перепланировки.

– В России, особенно в Москве, есть несколько сетей, которые занимаются похожим форматом. Но Space 1 – единственный оператор, который предлагает продукт только для корпоративных клиентов без возможностей аренды отдельных рабочих мест и кабинетов.

– Фактически прошло 10 месяцев. Наша первая площадка открылась в Москве на Композиторской улице в декабре 2019 г. (Подробнее см. в материале «Классический офис – недостаточно гибкое решение». – «Ведомости&».) Тогда мы планировали в 2020 г. предложить арендаторам около 30 000 кв. м гибких офисов. Сейчас у нас в управлении 50 000 кв. м в 13 локациях, несмотря на пандемию COVID-19 и сопутствующий экономический кризис. Это говорит о том, что стратегия компании изначально была выбрана правильно.

«Восстановление рынка начнется в 2022 г.»

– Раньше мы рассчитывали, что будем брать в аренду большие помещения и дальше сдавать их в субаренду в формате сервисного офиса. Сейчас помимо этого мы предложили рынку сервис по организации гибкого офиса в формате revenue sharing. Иными словами, мы не только управляем своими площадками, но и помогаем собственникам или арендаторам крупных классических офисов найти субарендатора на избыточные площади. В этом случае мы хеджируем риски: пока субарендатор не найден, нам не нужно платить арендную ставку, но после подписания договора мы делим выручку от субаренды с собственниками или арендаторами. В офисах класса А формат субаренды был распространен и раньше, но в этом случае арендатор помещения должен заниматься непрофильным для себя поиском субарендатора, а это далеко не всегда эффективно. Кроме того, наличие дополнительного сервиса от оператора flex-офиса повышает ликвидность сдаваемых в аренду помещений.

Первая такая сделка не только для нас, но и для всего российского рынка состоялась в сентябре 2020 г. с компанией EY. Из-за пандемии EY перевела часть своих сотрудников на удаленную работу, и часть из 4800 кв. м площадей, которые компания арендует в БЦ «Аврора бизнес парк», оказалась не востребована. Сотрудничество со Space 1 позволит компании оптимизировать затраты на аренду офиса: 30% доходов от сдачи в аренду избыточных площадей будем получать мы, 70% – EY.

Переговоры о подобных сделках мы ведем и с другими компаниями. В 2020 и 2021 гг. в Москве освободится множество офисных площадей, и арендовывать их будут в том числе операторы сервисных офисов.

– Формат build-to-suit предполагает проектирование сервисного офиса под конкретного заказчика. В отличие от стандартного гибкого офиса с типовой отделкой офис build-to-suit планируется и оформляется по техническому заданию арендатора. Таким образом, заказчик получает пространство, точно соответствующее его запросам, а стоимость оборудования и отделки включается в арендную ставку и не оплачивается клиентом единовременно.

Летом договорились о такой сделке с американским производителем алкогольных напитков Brown Forman. Компания выбрала офис Space 1 «Фабрика Станиславского» (расположен рядом со ст. м. «Марксистская» и «Таганская». – «Ведомости&»). Нашим клиентам из Brown Forman понравился подход сервисного офиса, когда оператор делает офис под ключ и берет на себя его обслуживание. При этом им хотелось, чтобы во внешнем облике офиса была отражена история компании и создана специальная инфраструктура. И мы сделали для них кастомизированное (созданное под заказ для конкретного потребителя. – «Ведомости&») пространство с большой барной зоной, где можно проводить дегустации, тренинги и т. д..

– Мы видим, что в классической аренде количество сделок в 2020 г. действительно уменьшилось. Я думаю, что восстановление этого рынка начнется не ранее 2022 г.

В сегменте гибких офисов ситуация другая. Две наши площадки – «Space 1 Композиторская» и «Space 1 Арбат» (обе находятся на одноименных улицах) – полностью сданы в аренду в этом году. Сейчас идут показы по площадкам, которые будут готовы к заезду в 2021 г. Это говорит о том, что повышение спроса на сервисные офисы – долгосрочный тренд. Компании, которые думали, что пересидят первую волну пандемии, а потом жизнь пойдет как раньше, уже в этом разубедились. Но не сбываются и прогнозы о том, что все останутся работать на удаленке и офисы будут не нужны. Компании ищут оптимальное решение, которое позволит им сохранить гибкость в размещении сотрудников, но при этом иметь полноценный офис, соответствующий их бизнес-процессам. В этом смысле flex-формат с его возможностями по изменению конфигурации пространств, приватностью, возможностями брендирования является востребованным продуктом у компаний самых разных отраслей.

– Такой стереотип действительно есть, и сложился он из-за того, что первым на рынке сервисных пространств появился формат коворкинга, который как раз актуален для стартапов и фрилансеров. Но в мире уже несколько лет существуют гибкие офисы для корпоративных клиентов, хотя в России крупные и средние компании пришли в этот сегмент только в прошлом году. Но уже сегодня гибкие офисы арендуют ритейлер X5 Retail Group, оператор связи МТС, застройщик группа ФСК, консультант в сфере недвижимости Cushman & Wakefield.

Так, Cushman & Wakefield переедет в гибкий офис «Space 1 Тверской бульвар» в начале 2021 г. Для компании было важно, чтобы их новый офис стал местом силы, транслирующим ценности компании и объединяющим сотрудников, которые часть времени работают в удаленном формате. Расположение офиса в историческом особняке в самом центре города подчеркивает историю компании, при этом сам офис оформлен в соответствии с самыми современными трендами. Плюс компании важна технологичность, ведь значительная часть ее работы проходит в телеконференциях.

– Я верю в наш формат и считаю, что темпы роста этого сегмента в ближайшие годы составят не менее 30–50%. Таким образом, в перспективе 5–10 лет доля гибких офисов может вырасти как минимум до 10% офисного рынка столицы. А это примерно 2 млн кв. м недвижимости.