Квадратные метры сохранят капитал: как заработать на инвестициях в недвижимость

Офисные работники частично перешли на удаленную работу. В торговых центрах заметно меньше посетителей, чем было год назад. Гостиницы пусты – большинство стран мира не принимают иностранных туристов. Пандемия нового коронавируса COVID-19 больно ударила по многим отраслям экономики, и рынок коммерческой недвижимости не исключение. Однако и в нем есть сегменты, которым российская самоизоляция сыграла только на руку. На что обратить внимание инвестору в новом году?

Онлайн – двигатель вложений

Сегмент электронной торговли – вот главный бенефициар пандемии, пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2020 г. Взрывной спрос на онлайн-доставку во время самоизоляции толкнул рынок на несколько лет вперед, не раз признавали его игроки. Чтобы обслуживать возросшее число заказов, нужны склады и логистическая инфраструктура, поэтому они пользуются спросом как со стороны компаний, так и со стороны инвесторов. В III квартале на долю складской недвижимости пришлось 39% вложений в коммерческую недвижимость, по данным CBRE. Всего же за девять месяцев инвесторы вложили в этот сегмент 37 млрд руб. – на 42% больше, чем за аналогичный период 2019 г.

Но прямые вложения в недвижимость по карману не всем. Средняя сумма сделки на складском рынке – 1,6 млрд руб., оценивает Knight Frank в отчете, посвященном рынку инвестиций за III квартал 2020 г. Снизить порог входа на рынок помогают фонды, управляющие деньгами пайщиков. Минимальный размер вложений составляет 300 000 руб.

Инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов (ЗПИФН, не ограниченные в обращении) считаются низкорисковым инструментом: в фонды, привлекающие деньги неквалифицированных инвесторов, покупается уже построенная и сданная в аренду коммерческая недвижимость. Фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать средства пайщиков не только в готовые объекты, но также в строительство и даже земельные участки, рассказывает Екатерина Черных, гендиректор компании «Сбер Фонды недвижимости». Еще одно преимущество фондов для квалифицированных инвесторов, продолжает Черных, – возможность использовать кредитное плечо для покупки активов, что в текущей экономической ситуации позволяет увеличить доходность для клиентов.

На что обратить внимание

Инвестиции в ЗПИФН – это всегда игра вдолгую с горизонтом планирования 3–15 лет, здесь нет сверхприбылей, но и больших рисков нет, поэтому это хороший инструмент для сохранения капитала. «Купив пай в фонде, инвестор становится совладельцем его активов, поскольку имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общедолевой собственности. Риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора», – рассказывает Черных.

Не менее важно изучить активы, составляющие фонд, желательно посетив их лично, говорит Черных. «Сбер Фонды недвижимости» выбирает в портфели фондов объекты, построенные не раньше 2000 г. (у современных свободная планировка, и их можно перестраивать) и расположенные в ликвидных местах. Для торговых центров или объектов стрит-ритейла ликвидность обеспечивается доступностью для посетителей, для бизнес-центров – транспортной доступностью и близостью к деловому и историческому центру, для складов – транспортными развязками. Чем ликвиднее локация, тем выше возможности по сдаче в аренду помещений, объясняет Черных. И наконец, третья важная характеристика объекта – качество арендного контракта. Это понятие включает наличие длинного контракта с крупной федеральной или международной компанией с устойчивым финансовым положением и бизнес-моделью, а также отсутствие права на досрочное расторжение договора.

Все объекты оцениваются с помощью пяти видов аудита: технического, юридического, финансового, аудита систем противопожарной безопасности и независимой оценки по международным стандартам финансовой отчетности. «Управляющая компания не может гарантировать пайщикам доходность и возврат капитала, поэтому ей необходимо тщательно исследовать объект инвестиций и минимизировать возможные риски потерь доходов от аренды или стоимости недвижимости из-за быстрых изменений рынка», – объясняет Черных.

Например, доходность рентных фондов коммерческой недвижимости «Сбер Управление Активами» находится в диапазоне 9–14% годовых за последние три года.

Knight Frank оценивает ставку капитализации (отношение чистого годового дохода к стоимости недвижимости) в складской недвижимости в 10–11%.

Что предпочитают инвесторы

В 2020 г. инициировано в 1,5 раза больше инвестиционно-строительных проектов в складской и логистической отраслях, чем в 2019 г., причем наибольшая доля приходится именно на вторую половину 2020 г., свидетельствуют данные инженерно-консалтинговой группы Smart Engineers.

Все больше фондов думают о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов, указывают аналитики Knight Frank в обзоре рынка инвестиций за III квартал 2020 г. Например, «Сбер арендный бизнес 3» приобрел индустриальный парк «PNK Парк Вешки». Аналитики Knight Frank объясняют: большинство крупных арендаторов не только не сократили складские площади, а дополнительно увеличили их, значит, денежные потоки от аренды в складских комплексах не пострадали. Всего же, по данным Knight Frank, около 22% сделок на рынке в III квартале прошли с участием российских инвестиционных фондов разного масштаба.

Впрочем, привлекательны не только склады. Доля инвестиций в офисную недвижимость хоть сократилась до 26% от общего объема инвестиций против 31% в I–III кварталах 2019 г., но сохраняет потенциал к росту, указывается в исследовании Knight Frank.

В целом же рынок недвижимости начнет показывать положительную динамику уже начиная со II квартала 2021 г., считает гендиректор Smart Engineers Хусейн Плиев. В это время традиционно начинается сезон активного строительства, к тому же большинство запущенных ранее проектов смогут пересмотреть финансовые модели и технико-экономические параметры с учетом влияния коронавируса, объясняет он. А рынок ЗПИФН будет расти вслед за рынком недвижимости.