Экосистема для жизни: как меняются квартиры и общественные пространства

За последние 50 лет квартиры серьезно изменились: вместо маленькой кухни и большой гостиной, а по совместительству спальни родителей – кухня-гостиная и небольшие комнаты. Вслед за внутренним пространством жилья меняется и остальная экосистема – дворы и даже кварталы.

Теперь спрос на жилую недвижимость в массовом сегменте формирует не только экономическая ситуация, но и пандемия коронавируса, считают участники рынка недвижимости. Она меньше чем за год перечеркнула некоторые тенденции, формировавшиеся десятилетиями. Что в этих условиях делать девелоперам? Предлагать покупателям не только комфорт, но и разнообразие. Например, должна быть возможность купить не только модную европланировку, но и классическую квартиру.

Сохранение в одном проекте квартир с классическими и европланировками

Последние 10–15 лет спрос на планировки квартир в России менялся очень медленно, единственный четко проявившийся за это время тренд – переход от классической советской квартиры, где жило много поколений, а кухня предназначалась только для готовки, к европланировке с кухней-гостиной и маленькими спальнями, рассказывала Ольга Алексакова, партнер архитектурного бюро Buromoscow, на ноябрьской онлайн-дискуссии «Где жить дальше? Новые типологии жилья и инновационные технологии строительства». Доля европланировок на рынке увеличивалась с каждым годом, ряд девелоперов, в том числе MR Group, «Пионер», практически полностью отказались от классики в планировках. Другие, как группа «Самолет», оставляют около 20% планировок в классическом исполнении – в расчете на консервативную аудиторию.

«Долгое время казалось, что именно европланировки – правильный путь. Но локдаун показал, что это не совсем так. Он усилил проявившуюся еще раньше тенденцию к росту времени, проводимого в квартире, связанную с развитием технологий, позволяющих работать из дома», – предупреждает Алексакова. Возможно, теперь спрос на большие гостиные снизится по сравнению с вариантами, где у каждого члена семьи будет своя комната, в которую можно закрыть дверь, считает сооснователь и партнер Buromoscow Юлия Бурдова. Самоизоляция показала: не очень большая квартира с большим количеством отдельных комнат лучше, чем большая с малым числом комнат, так что в какой-то степени можно говорить о возвращении к советским стандартам жилья, отмечает Михаил Бейлин, партнер архитектурного бюро Citizenstudio.

Нам не видится вероятным, что потребители полностью откажутся от европланировок, поскольку они более функциональны, чем классические, предупреждает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет». Цикл девелоперской деятельности – более двух лет, поэтому режим самоизоляции если и отразился на предпочтениях покупателей, то в ближайшее время девелоперы смогут подстроиться под него только с точки зрения маркетинга, предупреждает он.

Компактные квартиры

До пандемии в проектах жилых домов стали появляться квартиры общей площадью 20 кв. м и даже меньше, а сейчас все обсуждают, что такая площадь невозможна, что размер квартиры вновь приобретает значение, т. е. идет пересмотр прежних ценностей, рассуждала на онлайн-дискуссии «Где жить дальше?» урбанист и архитектор Анастасия Колчина. Средняя площадь покупаемых квартир на рынке падала пятый год подряд, что стало результатом роста цены метра и бюджета покупки, а также повышения функциональности, объясняет Витковский. Маленькие квартиры в массовых сегментах и сейчас никуда не денутся, так как объем квадратных метров, которые могут себе позволить покупатели, кардинально не изменился, ведь площадь квартир – это больше вопрос экономической ситуации, чем пожеланий покупателя, говорит Алексакова. В этих условиях девелоперы минимизируют нефункциональные пространства в квартире. Правда, этот процесс тормозит российская специфика. Например, в России нельзя использовать популярные европейские и американские практики, где в квартирах может практически полностью отсутствовать прихожая, так как в силу климатических условий необходима зона, где можно оставить куртки, стряхнуть снег, объясняет Витковский.

Квартира с балконом

Во время пандемии балконы, которые служили местом склада, превратились в пространство для жизни, отмечает Алексакова. Тенденция начала проявляться еще до пандемии: в сегментах бизнес-класса квартиры с террасами хорошо распродавались. Люди начали рассматривать это место как пространство для коммуникации с городом, где можно с утра выпить чашечку кофе, наблюдая за движением на улице. Еще до пандемии стало понятно, что наличие балконов и террас существенно повышает качество жизни человека, соглашается Бейлин. На практике сформировалось два основных типа использования летних помещений. В массовом сегменте одна группа клиентов обычно воспринимает балконы/лоджии как дополнительное место, которое можно эксплуатировать с пользой, например для хранения вещей, сушки белья. Другая часть покупателей воспринимает балконы как отдельное помещение, в котором можно чувствовать себя иначе, чем в остальной квартире: неспешно завтракать по утрам, приходить с книжкой, дышать воздухом, отдыхать, наблюдая открывающиеся виды. На практике лоджия намного функциональнее балкона и часто может быть присоединена к общей площади помещения или использоваться для жилых целей в теплое время года.

Практически во всех проектах группы «Самолет» в квартирах запроектированы летние помещения (лоджии/балконы), в том числе и в студиях, но не для 100% квартир. Объясняется это просто: балкон нужен для рекреации, те же покупатели, которые воспринимают его как место для хранения, могут приобрести кладовку, рассказывает Витковский.

Квартиры с отделкой

Идеологические споры между ценителями индивидуального дизайна и любителями готовой отделки, судя по статистике, в массовом сегменте решаются в пользу выбора квартир под ключ, в которых можно жить сразу после покупки.

К октябрю 2020 г. доля квартир с отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 72%, годом ранее она составляла 57%, выяснили исследователи риэлторской компании «Метриум». При этом 64% приходилось на отделку под ключ, а 8% – на предчистовую отделку. Как ни удивительно, за последний год популярность предчистовой отделки, так называемой white box, в сегментах «эконом» и «комфорт» снизилась, по данным «Метриума»: год назад с ней сдавалось 14% московских новостроек.

Причины экономические: хотя предчистовая отделка и позволяет воплотить собственные дизайнерские решения, чаще всего она требует не только финишных, но и «грязных» работ – покупателям все равно приходится что-то менять в проводке, добавлять розетки, объясняют аналитики группы «Самолет». На это тратятся дополнительные деньги и время, а большинство покупателей квартир в этих сегментах стремятся переехать в них как можно скорее.

В перспективе доля отделки будет возрастать, так как отделка от застройщика – это экономия времени, денег, а также минимизация сроков обживания в проекте, так как в корпусах без отделки ремонты могут производиться еще в ближайшие три года, считают аналитики группы «Самолет», которая практически 100% жилья строит с готовой чистовой отделкой. Еще одна тенденция – покупка полностью готового жилья, включая мебель, отмечают аналитики группы.

Двор без машин

На современном рынке недвижимости концепция двора без машин с начала 2000-х гг. закладывалась лишь в премиальных объектах, после 2010 г. начала появляться и в объектах бизнес-класса, а в массовом сегменте появилась еще лет пять спустя, но теперь уже является обязательной для качественных проектов. Чуть ли не самый важный принцип дворов нового типа – перенос всех или большинства машино-мест из двора на улично-дорожную сеть, пространство двора должно быть зеленым, рассказывает Бейлин из Citizenstudio. В проектах комплексной застройки сейчас часто проектируются дворы-парки – полуприватные пространства, не ограниченные заборами, но и не лежащие на общественных проходах, отмечает он.

Покупатели квартир делятся на сторонников огороженной территории и противников заборов, но все согласны, что общественные пространства жилых комплексов должны быть под контролем видеокамер и охраны. Как показал опрос, проведенный группой «Самолет» среди покупателей квартир в Московском регионе, камеры – это важнейший критерий безопасности двора: за видеонаблюдение выступают 80% жителей. Ограничивать или контролировать доступ во двор хотели бы 76% жителей, а 24% выступают против заборов. Количество приверженцев обособления должно сокращаться с ростом уровня социального контроля в жилых комплексах, рассказывает Витковский. Размещение на первых этажах объектов коммерческой инфраструктуры, освещение магазинов, кафе на первых этажах, постоянный трафик способствуют повышению уровня безопасности.

Жилые высотки и экосистема города

Многие говорят, что не любят высотные дома, но Москва превращается в город башен, констатирует Сергей Чобан, руководитель и управляющий партнер архитектурного бюро Speech. Как это ни кажется странным , сейчас все больше говорят о том, что высотные города более экологичны по сравнению с плоскими, и есть оценки, что Гонконг в 3 раза экологичнее, чем Берлин, в 6 раз – чем Цюрих и в 14 – чем Лос-Анджелес, продолжает он. Чем большую площадь занимает город, тем длиннее в нем пробеги транспорта, больше площадь, занимаемая коммуникациями, и ниже энергоэффективность, объясняет Чобан, работающий сейчас в столице Германии. В Берлине, где годами отказывались от строительства высотных зданий, сейчас проявляют к ним интерес, утверждает он: «Они смотрят на опыт Москвы и говорят: дайте нам это, пожалуйста». В России кроме всего прочего сейчас нельзя строить плотно и низко, сходятся во мнении архитекторы: проекты «окна в окна» вызывают самое большое раздражение. В старом плотном городе люди любят гулять, а жить они хотят в угловом сегменте высотки, чтобы ни одного соседского окна не было видно, рассказывает Чобан. Оптимально, когда в одном проекте сочетаются разные типы и плотности застройки и все проекты разные, подчеркивает Бейлин. Человек должен иметь возможность двигаться по вертикали и горизонтали города в зависимости от меняющихся потребностей и возможностей, жить на 35-м этаже, жить на 7-м этаже с видом на Москву-реку, жить в Подмосковье в таунхаусе – ни в коем случае нельзя повышать обеспечиваемость квадратными метрами единым способом, важны гибкость и возможность выбора, считает Бейлин. Группа «Самолет» в одном проекте сочетает дома разной высотности для разнообразия городской среды, ведь за периметром города есть все предпосылки для меньшей плотности, рассказывает Витковский.

Будущее жилых районов – в разнообразии как квартир и домов, так и городских пространств: приватных дворов, дворовых парков, бульваров и набережных, резюмирует Бурдова из Buromoscow.