Децентрализация по-московски: почему девелоперы осваивают периметр Москвы

Тренд на децентрализацию – жизнь за пределами мегаполисов – появился на Западе несколько десятилетий назад. За это время во многих городах Европы и США образовалась целая система спальных пригородов, которые с каждым годом привлекают все больше жителей. Пандемия коронавируса с его трендом на удаленную работу ускорила этот процесс во многих странах, и даже Россия с ее традиционно центростремительным устройством жизни не стала исключением. Для желающих сбежать от суеты мегаполиса доступны разные форматы – от покупки собственного дома до квартиры в городах-спутниках с собственной развитой инфраструктурой.

Побег из центра

Согласно сентябрьскому соцопросу аналитического центра НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, предпочел бы приобрести собственный дом, а не квартиру. Такой вариант представляется респондентам более безопасным и комфортным в условиях карантина, чем городская недвижимость.

Эти настроения подтверждает и анализ заключенных сделок. Так, по данным сервиса «Авито недвижимость», спрос на покупку загородных коттеджей и домов в России в июле – сентябре 2020 г. оказался на 49% больше, чем годом ранее. Заметнее всего эта тенденция проявилась в Московской области: здесь число запросов на приобретение загородной недвижимости выросло в 2,1 раза за год. Самым востребованным форматом стали загородные дома, предназначенные для круглогодичного проживания: на них пришлось 71% всего спроса, указывают аналитики. Еще около 20% сделок пришлось на классические летние дачи, 7% – на коттеджи и 2% – на таунхаусы. При этом спрос опережает предложение и сохранится в течение ближайшего года, отмечают эксперты «Авито недвижимости».

Впрочем, не всегда, говоря о децентрализации, имеют в виду переезд в собственный дом. Сегодня многие девелоперы рассматривают территории за Московской кольцевой автодорогой (МКАД) и ближайшие пригородные районы для строительства многоквартирного жилья. Для большинства покупателей это гораздо более приемлемый вариант, чем покупка или строительство частного дома, во многом благодаря доступной ипотеке, которая в последние годы достигла рекордно низких ставок (так, льготная ипотека выдается под 6,5% и не распространяется на объекты ИЖС). По данным компании «Метриум», за пределами МКАД сконцентрировано 20% всех квартир на рынке массового сегмента старой Москвы (без учета Троицкого и Новомосковского административных округов. – «Ведомости&»). Как правило, такие проекты расположены недалеко от станций метро, железнодорожных платформ и крупных магистралей.

«В центре Москвы осталось очень мало площадок под застройку. Если они и есть, то это точечные проекты, – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев. – Вместе с тем за пределами центра города сейчас активно происходит вывод оставшихся производств и освоение бывших промышленных территорий. Такие площадки отлично подходят для строительства крупных жилых проектов. Благодаря большим земельным участкам здесь есть возможность реализовать яркую концепцию, интересное наполнение проекта и запланировать развитую инфраструктуру. В спальных районах Москвы в основном возводятся проекты эконом- и комфорт-класса, в хорошей локации – масс-маркет с качественной архитектурой и необходимым набором инфраструктуры».

Особенности формата

Несмотря на растущий тренд к децентрализации, одноэтажной России у нас пока не появилось, считает управляющий директор девелоперской компании «Самолет» Дмитрий Волков. «Мы строим крупные современные районы, где есть в том числе и высотные дома. При этом большая территория застройки позволяет делать среду более разреженной, чем в пределах МКАД, – рассказывает Волков. – Например, мы стараемся делать больше визуальных «разрывов» между зданиями, благодаря чему городская ткань становится легче. В некоторых проектах есть пяти- и семиэтажные дома. При этом здесь есть все, что нужно для жизни: поликлиники, детские сады, школы, магазины, чтобы вам не нужно было ездить в центр Москвы. По сути, мы предлагаем полноценный городской стиль жизни, но в менее напряженной среде».

Пока в России можно увидеть лишь отдельные примеры децентрализованной жилой среды (т. е. проектов «город в городе» со всей инфраструктурой). Как правило, такие проекты – ответ застройщика на запрос конкретных покупателей, которые хотят жить вдали от шума мегаполиса, но не могут позволить себе или не хотят покупать загородный дом. Чтобы сделать подобные районы максимально конкурентоспособными, девелоперы предлагают жителям дополнительные опции. «Мы планируем создать альтернативу Москве: открывать общественные пространства, строить в наших районах библиотеки, дома культуры, центры добрососедства, где жители смогут устраивать праздники, семейные торжества, проводить деловые встречи. Два таких центра уже открыто в проектах «Люберцы» и «Пригород Лесное», – рассказывает Волков.

Опрошенные «Ведомости&» риэлторы указывают: подобные проекты сейчас конкурируют главным образом со старым фондом в спальных районах Москвы: в Бутово, Свиблово, Бирюлево, Чертаново, Гольяново и др. Бюджет покупки двухкомнатной квартиры площадью около 50 кв. м здесь сопоставим со стоимостью трехкомнатной квартиры в новостройке в новой Москве или ближнем Подмосковье. При этом качество жизни в последних в ряде случаев будет значительно выше за счет хорошей экологии и новой инфраструктуры, говорят собеседники «Ведомости&».

Впрочем, и сами спальные районы, спроектированные в 1960–1980-е гг., не исчерпали свой потенциал к перерождению. В первую очередь – за счет большого числа промышленных зон: по оценке столичных властей, такие территории занимают около 18 800 га, что составляет более 17% площади старой Москвы. В ближайшие годы планируется реорганизовать почти 13 000 га земли. 4700 га из них подлежит полной реорганизации, а 7800 га – частичной (отдельные объекты могут сохранить, например, как памятник культуры. – «Ведомости&»).

«В ближайшие годы активно будет осваиваться юго-запад Москвы, в частности промзона возле ст. м. «Калужская», между ул. Архитектора Власова и Обручева, – говорит Голышев. – Уже сейчас там выходит «АФИ парк» от AFI Development, также есть большая перспектива по площадкам на выход. Одновременно продолжается развитие в юго-восточной части города, вдоль Рязанского проспекта. Там начинается освоение новых промзон, в частности, компания Coldy реализует проект в Автомобильном проезде».

Впрочем, быстро решить проблему сверхплотной застройки города это вряд ли сможет: Московская агломерация по-прежнему развивается по сценарию жесткой централизации, а рынок все еще не готов к изменению этой расстановки сил. «Пока мы не решим проблему дефицита жилья, невозможно говорить о полноценной децентрализации, под которой я понимаю принципиально иной тип застройки и освоение территории. Мы до сих пор не решили проблемы, которые в других странах были решены еще в 1970–1980-е. До насыщения рынка нам еще десятки лет: сейчас на одного россиянина приходится в среднем менее 20 кв. м жилья, тогда как приемлемый показатель – 30–35 кв. м», – заключает Волков.