Число покупателей элитной недвижимости может увеличиться

Сегодня в связи с усилившейся экономической турбулентностью, когда горизонт планирования крайне ограничен, появляются опасения о перспективах развития сегмента высокобюджетного жилья. Но несмотря на временные трудности, говорить о значительном снижении девелоперской активности было бы необъективно. Во-первых, сегмент элитной жилой недвижимости – согласованная система, в которой задействованы тысячи людей, это индустрия, предполагающая наличие определенных финансовых программ, разработанных регламентов и получающая государственную поддержку как на федеральном, так и на муниципальном уровнях. Данный механизм не может просто остановиться.

Во-вторых, на рынке не наблюдаются факторы, указывающие на коллапс в отрасли. Хотя в краткосрочной динамике текущего года спрос снизился на 40%, не стоит забывать, что последние два года были рекордными с точки зрения рыночной активности. Если сравнить текущие показатели с аналогичными данными 2020 г., станет очевиден рост количества сделок в сегменте примерно на 36%, что демонстрирует положительную динамику.

Стоит понимать, что текущее снижение спроса частично обусловлено ограниченным объемом предложения в сегменте: многие потенциальные покупатели пребывают в ожидании новых проектов по привлекательным ценам. За последние три месяца был объявлен старт продаж в шести новых жилых комплексах, а за первое полугодие элитный сегмент пополнился девятью новостройками и новым корпусом в уже реализуемом проекте. Для сравнения: за весь 2021 год в продажу вышли восемь комплексов и одна новая очередь. Пополнение предложения может поддержать спрос на приемлемом уровне во второй половине года.

Безусловно, появление новых проектов обусловлено соотношением спроса и предложения. Последние два года первый показатель значительно превышал второй, однако в ближайшем будущем возможно их выравнивание. В данной ситуации для игроков рынка является ощутимой помощь государственных аналитических структур, таких как Росстат. Важно, чтобы подобные учреждения начали открыто публиковать или предоставлять коммерческим агентствам данные и отчеты, на основании которых можно будет прогнозировать необходимые объемы ввода жилья в каждом году и для каждого региона. Пока этого не произойдет, рынок может испытывать перекосы спроса и предложения, причем спрос всегда будет ярче реагировать на любые внешние факторы, в то время как предложение – обычно менее волатильный показатель.

Почему покупателей элитки станет больше

Элитное жилье всегда найдет своих покупателей. Это могут быть владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры частного и государственного секторов, их близкие и родственники. Более того, на фоне ухода многих иностранных компаний с российского рынка можно прогнозировать развитие локальных игроков и появление новых, что может привести к увеличению количества предпринимателей. Таким образом, капитал будет оставаться внутри страны и число покупателей элитной недвижимости может даже увеличиться.

Определенная часть состоятельных людей всегда приобретала недвижимость за рубежом. Но сегодня покупка недвижимости для россиян во многих странах либо не представляется возможной, либо потеряла свою актуальность. Часть средств покупатели вкладывают в недвижимость Ближнего Востока – одного из самых перспективных заграничных направлений для граждан России, однако в большинстве случаев данные вложения не охватывают весь объем их капитала. Часть средств, скорее всего, вернется на российский рынок.

Причины покупки традиционно будут варьироваться от клиента к клиенту. Одна из наиболее часто встречающихся целей – собственное проживание либо проживание родственников, детей или родителей. Одним из косвенных драйверов покупки недвижимости является вложение средств в квартиру как в актив с целью сбережения капитала от негативного влияния инфляции и других экономических рисков. На сегодняшний день недвижимость является лучшим инструментом для сохранения средств. Кроме того, среди целей покупки всегда будет присутствовать инвестиционная составляющая, но таких сделок будет немного.

Кризис качеству не помеха

Последние несколько лет мы наблюдаем постоянное улучшение качества объектов элитной жилой недвижимости. Внедряются новые стандарты, инженерные системы, услуги и возможности для резидентов. Российские стандарты качества элитного жилья не копируют европейские или американские, они локально адаптированы с учетом климата, потребностей и менталитета людей. Действительно, многие годы в отделке использовались по большей части материалы европейского производства, поставки которых в Россию в ближайшее время будут проблематичны. Тем не менее такое положение вещей будет способствовать развитию производства качественных отделочных материалов внутри страны, а также откроет дорогу продуктам из стран-партнеров. Премиальные бренды, используемые в отделке и комплектации элитного жилья, найдут альтернативные каналы поставок через какое-то время. Что касается общего тренда строительства готового жилья с отделкой, мы видим ежегодную положительную динамику по этому показателю, которая имеет все шансы продолжиться.

Что будет с ценами

По итогам полугодия средневзвешенная цена предложения на первичном рынке составила 1 459 000 руб. за 1 кв. м – за квартал показатель снизился на 9%. Это произошло в связи с выходом на рынок нового предложения, в том числе премиальных комплексов по сравнительно доступным ценам. Также частичное влияние оказало укрепление позиций рубля, хотя полностью в валюте квартиры экспонируются лишь в нескольких проектах. А вот на вторичном рынке в долларах и евро представлено более трети всех лотов, поэтому средневзвешенная цена там снизилась сильнее – на 24% за квартал до 998 000 руб. за 1 кв. м.

В перспективе существенного роста цен на вторичном рынке ожидать не стоит, скорее всего, динамика будет держаться в рамках ежегодного удорожания в размере не более 5–7%. В сегменте первичного жилья ценообразование обусловлено целым комплексом факторов – стоимостью строительных материалов, рабочей силы, логистики и других составляющих, поэтому при увеличении себестоимости строительства рост цен на новые проекты неизбежен.

Что делать покупателю

Сейчас хорошее время для входа в рынок. Такие факторы, как турбулентная геополитическая ситуация и ежегодное летнее снижение спроса, явились причиной того, что ряду продавцов не удалось реализовать свои объекты в запланированные сроки, а большинство застройщиков во II квартале не выполнили планы продаж. Поэтому и те и другие проявляют гибкость в вопросах скидок и ценовой политики. Сейчас сегмент находится в так называемой фазе рынка покупателя – именно покупатель диктует условия.

При покупке высокобюджетной квартиры обращать внимание стоит на те же факторы, что и всегда. Объект должен не только подходить вам по локации, типу отделки и количеству спален, но и являться ликвидным на вторичном рынке. Покупая жилье, нужно быть уверенным, что в течение года его можно будет продать как минимум за аналогичную сумму. Если вы хотите приобрести квартиру с целью сбережения капитала, лучше всего выбирать строящиеся объекты: в период строительства стоимость квадратных метров растет примерно на 20–80% в год. При этом в каждом конкретном случае выбор актива требует комплексного анализа рынка и целого ряда факторов, начиная от репутации девелопера и заканчивая планированием застройки территории на ближайшее десятилетие. Чтобы не прогадать, стоит обратиться к профессиональному консультанту.