Новая реальность загородной недвижимости

В первые недели и даже месяцы после февральских событий существовали опасения по поводу вероятности оттока состоятельных людей из России. Но, по нашим наблюдениям, очень многие потенциальные покупатели элитной недвижимости остались в России. Даже сейчас, во время спада спроса относительно прежних лет, только за четыре месяца нам удалось продать 15 домов в ценовом диапазоне от $7 млн до $15 млн. А в целом за первое полугодие на первичном рынке загородного элитного жилья Подмосковья было совершено 70 сделок.

И хотя этот показатель почти на четверть меньше прошлогоднего, это скорее связано с минимальным объемом ликвидного предложения, чем с нежеланием людей вкладываться в загородное жилье. Это подтверждает и тот факт, что на вторичном рынке, где сосредоточена большая часть предложения, количество ушедших лотов за указанный период на 24% превышает аналогичный показатель 2021 г. Поэтому вести речь о массовой релокации потенциальных покупателей необъективно. Можно точно сказать, что деньги на рынке есть, их готовы вкладывать, главный вопрос – куда.

Перспективы новых строек

В текущих условиях сложно прогнозировать объемы нового строительства: девелоперам пока не известна конечная точка себестоимости и безубыточности проектов. Эти показатели обусловлены ценами на материалы и логистические издержки, динамика которых не ясна. Тем не менее впервые за пять лет объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости начал расти: за первое полугодие текущего года на первичном рынке он увеличился почти в 2 раза. Сейчас ведутся продажи в недавно вышедшем коттеджном поселке Lapino Garden на рублево-успенском направлении. Новорижское шоссе также не отстает: объявлен старт продаж земельных участков в новом коттеджном поселке Vision. Застройщик «Галс-девелопмент» анонсировал запуск нового поселка на рублево-успенском направлении «Маслово Forest Club», в рамках которого планируется строительство 119 домов с участками.

Можно предположить, что, несмотря на кризис и неопределенность, на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья строительство продолжится. Но застройщики будут более аккуратны в своем планировании. Ввиду того что на рынке стройматериалов назревает кризис, они начинают искать замену труднодоступным товарам. Насколько подорожает логистика, также не ясно. Поэтому нам точно не стоит ожидать всплеска строительной активности.

Качество не упадет

Нельзя сказать, что импортозамещения в элитном сегменте нет. Российские производители сделали большой шаг вперед в сфере производства встроенной мебели: кухни и шкафы отличного качества стали делать внутри страны. Но комплектующие изделия по большей части являются иностранными – как европейскими, так и китайскими. Скорее всего, качество практически не пострадает. Однако что точно изменится – так это цена: она будет расти. Некоторые материалы, детали интерьера, дизайнерские фишки стали труднодоступны или очень подорожали. Возможно, нас ждет замещение европейских товаров на премиальные китайские аналоги. В этом случае вопрос логистики снова будет определяющим.

Новый покупатель

В целом сегодняшние покупатели элитной недвижимости делятся на две категории: первые не собираются уезжать из страны и будут дальше жить в России, а вторые находятся под санкциями и ищут альтернативы своим зарубежным домам внутри страны. Поэтому нынешний портрет покупателя – это человек, стремящийся связать свою жизнь с Россией, обустроить свой быт внутри страны и сделать его максимально комфортным.

Многие покупатели предпочитают дома под ключ. Клиенты хотят избежать обесценивания денег и несоизмеримой разницы между приобретением дома без отделки и доведением его до готового состояния. Среди всех домовладений, представленных в предложении на вторичном рынке в конце июля 2022 г., доля лотов с отделкой под ключ составляет 81% (1150 домов и таунхаусов). Кроме того, до сих пор актуальна тенденция выбора домов с отдельными кабинетами, которые позволяют работать в уединении. Этот тренд прослеживается с начала пандемии, когда люди оказались запертыми в собственном жилище.

Цены продолжат рост

Основной совет для тех, кто подбирает загородный дом или только намеревается начать, – регулярно мониторить рынок и обратиться к профессиональному брокеру с богатым опытом и безупречной репутацией. Опыт специалиста может стать решающим фактором для того, чтобы подобрать подходящий объект и избежать подводных камней. Еще один совет – не тратить время на ожидание более выгодных цен. Не стоит раздумывать и гадать, будет завтра дороже или дешевле, так как тенденция развития рынка демонстрирует, что дома будут только дорожать. Конечно, возможны дисконты на неликвидные лоты, но если вы стремитесь выбрать качественный объект в современном и классическом стилях, то цена такой недвижимости продолжит расти. Поэтому, если есть актуальный запрос на приобретение дома, его целесообразно реализовать в ближайшее время.