Россияне полюбили частное жилье
За пять лет рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз
Бум индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и кредитования загородной недвижимости в России набирает обороты. При этом 2021 год стал переломным – по данным Росстата, впервые объем ИЖС превысил многоквартирное (53,8 млн против 49,8 млн кв. м) и вырос на 35% по сравнению с 2020 г. Именно на малоэтажку пришлось больше половины всего введенного в 2021 г. жилья. Спрос пока по-прежнему опережает предложение: строительные компании перегружены заказами, которые расписаны на год вперед.
С переходом на дистанционный формат работы для многих отпала необходимость ездить ежедневно на работу в офис. Кроме того, построить свой дом намного выгоднее покупки квартиры в городе – за те же деньги вы получите жилье принципиально другой площади и комфорта.
По нашим оценкам, в ближайшие 5–7 лет российский рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Как следствие, пропорционально вырастут и объемы кредитования загородных домов и достигнут более 100 000 кредитов ежегодно. За этот период будет построен фундамент и заложены основы для централизованного регулируемого рынка малоэтажного строительства. Сейчас он во многом разрозненный и стихийный. Должны появиться прозрачные механизмы регулирования и правила для всех игроков, а также единая база компаний-застройщиков, где покупатель может проверить и получить информацию о каждом из них. Все это даст свои плоды через 7–10 лет, когда рынок войдет в фазу расцвета.
Сегодня в нашей стране доля ИЖС не превышает 30% всего жилого фонда, в то время как в США этот показатель составляет 80%, в Финляндии – около 70%, а бум малоэтажного строительства начался там еще в 60-х годах прошлого столетия. Вектор дальнейшего активного развития рынка ИЖС задан президентом и правительством, и задан на десятилетия вперед. Именно столько времени понадобится российскому рынку, чтобы догнать показатели многих зарубежных стран.
Для дальнейшего роста есть все предпосылки. Дополнительным стимулом станут и разработанные Минстроем меры поддержки ИЖС. Ранее развитию рынка препятствовало нежелание банков работать с этим сегментом в связи с проблемным вопросом предмета залога. Мешали сложности с подключением коммуникаций к участкам и отсутствие типовых проектов. Уже в этом году мы увидим приход в сегмент ИЖС новых игроков – как крупных девелоперов и застройщиков, которые традиционно работали в многоэтажке, так и новых банков, которые ранее тоже не работали в этом сегменте. В прошлом году банки уже начали внедрять ипотечные и другие кредитные программы для строительства и покупки домов. На ИЖС распространилась и программа льготной ипотеки, ранее действовавшая лишь в многоквартирном секторе. А в этом году в ИЖС заработает и механизм проектного финансирования, аналогичный тому, что действует сегодня в многоквартирном сегменте.
Еще один фактор роста – появление альтернативных ипотеке схем кредитования. Например, POS-кредит, т. е. кредит, оформляемый у партнера компании-застройщика. Это альтернатива ипотеке и кредитам наличными. По сравнению с ипотекой здесь отсутствует залог, кредит оформляется просто и быстро – за один день, достаточно иметь при себе паспорт и номер СНИЛСа.
Но есть и ложка дегтя. Наряду с ростом спроса в последние годы мы наблюдали и стремительный рост цен на стройматериалы и, как следствие, на готовые дома. Сейчас стоимость домов зафиксировалась, и предпосылок к ее увеличению нет. Однако исходя из всех тенденций средняя сумма кредита на загородный дом подрастет из-за бума роста цен в прошлом году. Ожидаем, что по ипотечным программам она составит 4–4,5 млн руб. (по ипотеке больше сумма кредита и длиннее срок), по программам POS-кредитования вырастет до 2,5 млн руб.
К сожалению, будут расти и ставки по кредитам на дома. Сегодня средневзвешенные ставки уже достигли показателя 9,5%, хотя еще совсем недавно они опускались до исторического минимума в 7,4%. В этом году на фоне дальнейшего роста ключевой ставки стоит ожидать повышения ставок по ипотеке и другим кредитам на дома на 1–2%. Но ни рост цен, ни повышение ставок не переломят тенденцию, потому что, с одной стороны, есть большой запрос населения жить «на земле», а с другой – формируется цивилизованный рынок, а игроки предлагают удобные кредитные инструменты.