Как поменялся рынок жилья в России

Уходящий год стал для жилищной сферы России одним из самых удачных в новейшей истории. Окончательные цифры мы увидим в январе, но уже сейчас можно говорить о нескольких достижениях. Годовой ввод жилья, скорее всего, будет рекордным, прежний максимум был достигнут в 2015 г. Число проданных в новостройках квартир по итогам года может составить около 800 000. Во многом это результат реформы жилищного строительства – перехода на счета эскроу и проектное финансирование.

Эффект от реформы оценили и граждане, получившие полную гарантию сохранности своих средств, и застройщики, имеющие теперь доступ к бесперебойному банковскому финансированию. Из 2 млн строящихся в России квартир уже 1,5 млн строятся по новым правилам. Более 200 000 семей въехали в современное, качественное жилье, построенное по новой схеме. Текущая сумма средств граждан на счетах эскроу приближается к 3 трлн руб.

Тем не менее в рамках перевода рынка на новые рельсы остаются дискуссионные моменты, которые возникают при любых масштабных изменениях. Один из них – поэтапное раскрытие счетов эскроу.

В поисках оптимальной модели рынка

Первым важным шагом в сторону создания цивилизованного рынка жилищного строительства стало принятие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» 17 лет назад (№ 214-ФЗ). Он обозначил основные понятия в долевом строительстве, очертил круг обязанностей застройщика, ввел обязательную регистрацию договора в Росреестре. Но граждане по-прежнему не имели полной гарантии сохранности средств в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика.

Большое распространение получило «котловое финансирование» – когда застройщик финансировал новые проекты за счет привлечения средств от другого, еще не завершенного. Получалась классическая финансовая пирамида, которая работала до тех пор, пока новые люди приносили девелоперу деньги. Когда поток покупателей заканчивался, происходил неизбежный крах застройщика, появлялись обманутые дольщики.

В 2017 г. президент поручил раз и навсегда решить вопрос появления обманутых дольщиков и минимизировать риски покупателей строящегося жилья. Правительство провело кардинальную реформу, взяв за основу схему счетов эскроу и проектного финансирования. По новым правилам застройщик финансирует строительство только за счет собственных средств и банковского кредита. Средства граждан надежно защищены и хранятся на специальных счетах эскроу, которые дополнительно застрахованы государством. Деньги поступают застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию.

Несбывшиеся опасения

Правила вступили в силу в июле 2019 г. Фактически это была корневая перестройка отрасли. Многие эксперты опасались, что в новых условиях мелкие застройщики не смогут привлекать банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка. По прошествии двух с половиной лет мы видим, что опасения были напрасны: степень перехода на новые правила одинаковая как у крупных, так и у небольших застройщиков – в диапазоне 70–80%, в среднем по стране – 76%. Всего по новой схеме строится 75 млн из 98 млн кв. м многоквартирного жилья в рамках закона № 214-ФЗ. До конца следующего года ожидаем полного перехода на новые правила.

Еще одно опасение – рост себестоимости строительства из-за необходимости для девелоперов строить на заемные средства. Этот риск тоже не оправдался: по данным Банка России, средняя ставка по проектному финансированию – 3%, причем примерно по четверти проектного портфеля ставка составляет менее 1%.

Стратегия win-win

Выгоды от новой схемы очевидны. В первую очередь выполнена главная задача – по минимизации рисков покупателей строящегося жилья. Теперь купить еще не построенную квартиру стало безопаснее, чем жилье на вторичном рынке. Это мгновенно отразилось в ипотечных ставках предложения. Если раньше ставки на жилье в новостройках были выше, то теперь, наоборот, они ниже, чем на готовые квартиры. Повысился уровень доверия между участниками рынка жилищного строительства. Это фиксируется опросами общественного мнения: по данным опроса ВЦИОМа, 80% граждан относятся к реформе долевого строительства положительно, 77% считают, что с введением счетов эскроу риски покупателей строящегося жилья снизились.

Застройщикам новая схема строительства выгодна. Они могут начать строительство быстрее – привлечь проектное финансирование от банка можно уже на стадии подбора земельного участка. Это экономит время на начальной стадии проекта. Во многом благодаря этому выросли запуски новых проектов в этом году: за 11 месяцев застройщики по всей стране вывели на рынок проекты площадью 39 млн кв. м – на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 г.

Имея проектное финансирование, девелопер не зависит напрямую от динамики продаж в своем проекте. Если случается кризис и продажи падают, он спокойно достраивает проект на средства, выделенные ранее банком. Это повышает устойчивость застройщиков к колебаниям спроса. Мы наблюдали такой пример совсем недавно: весной прошлого года, в условиях «антикоронавирусного» локдауна, продажи ненадолго встали, однако застройщики продолжали строительство ранее начатых проектов. Проектное финансирование стало подушкой безопасности отрасли в самый сложный период. Ни один дом, строительство которого началось после старта реформы 1 июля 2019 г., не перешел в разряд проблемных. Количество домов в едином реестре проблемных домов уменьшается: с начала 2020 г. оно сократилось на 18%, или на 573 дома.

Выиграла от реформы и финансовая сфера – появился целый новый сегмент банковского кредитования – проектное финансирование застройщиков. На сегодня банки открыли девелоперам кредитные линии в объеме 6 трлн руб. С 1 июля 2019 г. рынок проектного финансирования жилищного строительства вырос почти в 50 раз. Из этой суммы девелоперы уже использовали 2,4 трлн руб. С начала 2021 г. портфель проектного финансирования вырос в 2,4 раза, обеспечив 30% всего прироста банковских кредитов нефинансовым компаниям.

Благодаря реформе долевого строительства мы получили более эффективный, прозрачный и устойчивый рынок жилищного строительства. Это win-win решение для всех его участников: граждан, застройщиков, банков, а также для экономики страны в целом. Заложены фундаментальные основы роста жилищного строительства на десятилетия вперед.

Постскриптум: расширение пространства эскроу

Важно сохранить и преумножить достижения реформы. Периодически приходится слышать призывы скорректировать текущую схему финансирования строительства и ввести так называемое поэтапное раскрытие счетов эскроу. О чем речь? Сейчас счета эскроу раскрываются застройщикам лишь после введения дома в эксплуатацию. Некоторые участники рынка предлагают раскрывать их еще до окончания строительства – частично, в зависимости от степени реализации проекта. Мы в Дом.РФ тщательно проанализировали все последствия такого решения и считаем его экономически несостоятельным. Если раскрывать счета эскроу застройщику до окончания строительства, то для него будет расти средняя эффективная ставка по проектному финансированию. В итоге большой выгоды для девелопера не будет. Зато возрастут риски нецелевого использования средств и мошенничества – те самые риски, для борьбы с которыми реформа и была задумана. Это тот случай, когда с водой можно выплеснуть и ребенка.

Ближайшее будущее проектного финансирования и счетов эскроу – их распространение на комплексное индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такой законопроект принят и заработает в ближайшее время. Строительство поселков типовых частных домов по стандартным проектам, с привлечением профессиональных застройщиков, которые будут работать по схеме эскроу, позволит раскрыть потенциал этого сегмента жилищного строительства. Согласно опросам, более 70% российских семей хотели бы жить в индивидуальном доме. Введение эскроу на ИЖС обеспечит застройщиков доступными кредитными ресурсами и гарантирует гражданам полную сохранность средств, так же как это уже устроено на рынке новостроек.