Как продление льготной ипотеки изменит рынок жилья

Копья вокруг государственной программы льготной ипотеки на новостройки начали ломать еще в прошлом году, когда впервые был поднят вопрос о возможности ее продления. Банк России призывал своевременно свернуть программу, опасаясь пузырей на рынке кредитования, Минстрой выступал за ее сохранение, желая поддержать строительный сектор. Несмотря на жесткую позицию регулятора финансового рынка, в октябре 2020 г. программу продлили до 1 июля этого года без изменения условий (первоначальный взнос – 15%, ставка – 6,5% годовых, размер кредита – от 6 млн до 12 млн руб. в зависимости от региона).

Уже в этом году дискуссия возобновилась с новой силой. В ЦБ заявляли, что льготная ипотека «разогрела» рынок, а «рост цен на жилье практически полностью нивелировал эффект от субсидирования ставки по ипотеке». То есть застройщикам (и целому ряду связанных отраслей) помогли, поддержав платежеспособный спрос, но вот потребители, по крайней мере в крупных городах, не выиграли практически ничего: вся льготная ставка растворилась в подорожавших квадратных метрах. Например, в Москве рост цен за год превысил 17%, а в среднем по России составил 14%. Регулятор был согласен продлить программу льготной ипотеки, но для тех регионов, где спрос на жилье еще не восстановился.

С другой стороны, понятны были и доводы Минстроя: по оценкам ЦБ, на льготную ипотеку пришлось до трети всех выданных ипотечных кредитов, а что касается ипотеки на приобретение первички, то здесь за счет госпрограммы было профинансировано более 90% всех сделок. То есть благодаря льготной программе в нашей стране вводится много жилья.

Власти приняли соломоново решение: с 1 июля 2021 г. льготную ипотеку продлить еще на год, но пересмотреть ее параметры, чтобы охладить спрос на некоторых рынках. Ставка по ней повышена до 7%, а максимальный лимит для всех регионов страны установлен на уровне 3 млн руб.

Аналитики рынка и банкиры уже обсудили это решение и по большей части поддержали: это немного охладит перегретый рынок, но очень медленно, без шока.

Но мало кто обращает внимание на принципиальное изменение лимитов программы, а ведь это совершенно не похоже на пролонгацию с тюнингом условий. Новые условия означают, что уже по итогам июля этого года мы увидим существенные изменения в структуре спроса на жилье и, как следствие, в структуре предложения, хотя последнее будет иметь несколько отложенный эффект. По оценкам девелоперов, минимальная стоимость квартир в границах старой Москвы начинается от 6 млн руб., в области и новой Москве – от 4–4,5 млн руб. в зависимости от района, в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки жилья на сегодня составляет 6,5 млн руб. Схожая ситуация с ценами наблюдается и в других крупных городах (Сочи, Хабаровск, Владивосток и т. д.). То есть первоначальный взнос по льготной ипотеке на новых условиях должен будет составлять не менее трети, а то и половины от стоимости квартиры. Следовательно, платежеспособный спрос в этом сегменте существенно сократится, при том что Москва, Санкт-Петербург и столичные области выбирали до трети всего объема льготной ипотеки.

Произойдет ли переориентация спроса на другие регионы? Вряд ли. Более реальной видится ситуация, при которой застройщики предпочтут возводить жилье меньшего метража, чтобы вписаться в новые лимиты. Вряд ли это будет то самое «улучшение жилищных условий россиян», которое ставилось во главу угла во время запуска льготной ипотеки. С другой стороны, в сегменте жилья среднего класса (даже «эконом плюс») льготная ипотека перестанет оказывать разогревающее влияние, там вероятно и снижение динамики цен.