Слишком льготная ипотека сдерживает запуск новых проектов застройщиками

По мере завершения программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% оживляется дискуссия о возможности и целесообразности ее продления. В зависимости от параметров и условий субсидирования льготная ипотека может как быть инструментом социальной поддержки населения, так и выполнять функцию стимулирования предложения.

Первую задачу – поддержать население – льготная ипотека обеспечивает при условии, что охват рынка льготными программами не превышает 15–20%. Стоит сразу оговориться: под рынком в данном случае понимается не вся страна, а конкретный субъект, ведь рынок недвижимости по определению локальный – покупатель ищет объекты в конкретном городе, редко рассматривая в качестве альтернативы даже разные города в одном регионе. Если проникновение льготных программ достигает 50–100%, функция социальной поддержки исчезает: на рынок приходит значительное число новых покупателей, а в условиях ограниченной эластичности предложения это приводит к росту цен. Так и произошло, например, в 2020 г. с программой «семейной» ипотеки по ставке 6%. Совокупная доля проникновения на рынок льготных кредитов на первичном рынке жилья составила около 90%, а с учетом региональных программ поддержки – ближе к 100%. В результате рост цен, по данным Росстата, в среднем по России превысил 12% (в отдельных регионах – 20%), нивелировав эффект от льготы.

Стимулирование предложения – другая возможная функция льготной ипотеки, особенно в условиях ограниченного роста доходов населения. Чтобы стимулировать рост объемов жилищного строительства, программа должна предусматривать ставки ипотеки существенно ниже рыночных и иметь срок действия 3–5 лет, соразмерный инвестиционному циклу в строительстве жилья, чтобы застройщик мог учитывать этот фактор при принятии решений о запуске новых проектов. На старте такая программа неминуемо приводит к значимому росту цен по причине роста спроса при существующем заявленном объеме проектов. Объем предложения, в свою очередь, начнет расти с лагом полгода-год. Пример – «дальневосточная» ипотека по ставке 2%: с момента запуска программы цены в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) выросли на 21,3%. Зато и объем жилья в стадии строительства на территории округа вырос на 8,4% – ДФО вообще оказался единственным макрорегионом, продемонстрировавшим рост долевого строительства жилья по итогам года; в оставшейся части России было снижение на 12,5%.

Яркая иллюстрация использования ипотеки в качестве антикризисного механизма – программа 2015–2016 гг. Напомню, в 2014 г. на фоне роста инфляции ключевая ставка Банка России последовательно увеличивалась с 5,5% в марте до 10,5% к началу декабря, а с 16 декабря была установлена на уровне 17% годовых. Рыночные ставки по ипотеке при этом выросли до запретительного для заемщика уровня 15–18%. В рамках программы субсидирования льготные кредиты выдавались по ставке не выше 12% годовых. Это позволило срезать пик процентных ставок и в течение нескольких месяцев уменьшить глубину падения спроса с 45–50 до 15%.

Есть, правда, нюанс: избыточное снижение льготной ставки создает потребительский ажиотаж (другими словами, эффект front-loading), а вместе с ним – риск резкого снижения темпов продаж и цен по завершении программы, что, в свою очередь, сдерживает запуск новых проектов застройщиками. В какой-то степени это и произошло с ипотекой на новостройки под 6,5%: объем строящегося жилья в 2020 г. сократился на 12,2% со 107,8 млн до 94,7 млн кв. м.

Сегодня можно уверенно говорить о том, что угроза шокового снижения спроса и кризиса в жилищном строительстве миновала, по всей видимости, еще в III квартале 2020 г. Количество договоров долевого участия, заключенных с июля по сентябрь прошлого года, увеличилось на 29% по отношению к аналогичному периоду 2019 г., в IV квартале прирост составил уже 56%. Схожую картину показывают и другие индикаторы, такие как объем физически выполненных работ, темпы прироста ссудной задолженности, динамика покрытия ссудной задолженности остатками на счетах эскроу. Так, например, в III квартале 2020 г. застройщики привлекли на счета эскроу на 22% больше средств, чем направили в стройку, а в IV квартале это соотношение составило уже 2:1.

Вместе с тем, судя по последним публичным заявлениям отраслевого блока правительства и Банка России, вопрос о продлении программы ипотечного кредитования во многом звучит как уже решенный, диалог ведется скорее о параметрах такого продления. К сожалению, сценарий «счастье для всех, даром, и пусть никто не уйдет обиженным» в экономике встречается редко. При любом из сценариев продления программы бюджет примет на себя не только финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет, но и огромный процентный риск. Впрочем, при желании и определенной доле упорства этим риском можно управлять. Интереснее другое: при продлении программы так или иначе придется делать выбор между стимулированием предложения жилья и социальной поддержкой отдельных категорий граждан. Интересно, каким этот выбор окажется?